【宅建】問題の出し合い・質問スレpart7

1 ：11/09/22 〜 最終レス ：11/11/25

このスレの内容
・宅建の問題の出し合い、その問題への解答。
・宅建の分からない・理解できない問題（過去問や予想問）の質問、それに対する回答。
　過去問なら何の項目で何年度の問何番かも書いてください。
・宅建の問題に関する質問ならおｋです。
教えられる方（講師の方大歓迎）もどんどん教えてあげてください。
２ちゃん独特の荒らしや誹謗中傷の方はご遠慮下さい。
過去スレ
【宅建】受験者同士問題を出し合うスレ
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1249450780/
【宅建】質問スレ【まだ間に合う】
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1244286135/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart3
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/lic/1255160206/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart4
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1258692792/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart5
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1284211247/
【宅建】問題の出し合い・質問スレpart7
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/lic/1287154556/

2 ：

たててみた

3 ：

しまった
>>１の最後part6だった

4 ：

>>1
乙

5 ：

�@Ａが所有する甲土地をＢが時効取得したが、Ｂの取得時効完成後にＣがＡから甲土地の譲渡を受けて所有権移転登記をした。
この場合において、Ｃが甲土地の譲渡を受けた時に、甲土地がＢによって長年にわたり占有されており、Ｂに登記がないことを
主張することが信義に反すると認められる事情が存在する時は、Ｃは背信的悪意者とみなされる。
�AＤが乙土地に第１順位の抵当権を設定して登記し、Ｅが同じく乙土地に第２順位の抵当権を設定して登記している場合に、
Ｄの抵当権の被担保債権の消滅時効期間が終了した時でも、Ｅは、時効の完成によって直接の利益を受ける者には当たらず、
その消滅時効を援用することはできない。
�BＦが所有する丙建物に、Ｇのために抵当権が設定され登記されている場合で、丙建物の占有者Ｈに対する妨害排除請求権の行使に
当たって、Ｆが適切に維持管理することが期待できず、抵当権侵害が生じるおそれがある場合には、Ｇは、占有者Ｈに対して
Ｆにではなく、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができる。
�CＩは、Ｊとの間で、Ｉが所有する丁土地（当初80坪とされていた）を１坪７万円の約定で売却する契約を締結していたのだが、
実測してみると実際には丁土地は82坪あった。この場合でも売主Ｉは、民法五百六十五条の類推適用を根拠に買主Ｊに対して
代金の増額を請求することはできない。
�DＫから建築を請け負った施工業者Ｌが、下請業者Ｍとの間で下請負契約を締結する前に、Ｍが下請けの仕事の準備作業を
開始した場合、施主Ｋが下請業者の支出費用を補填するなどの代償的措置を講ずることなく施工計画を中止することは、
信義衡平の原則に照らして下請業者の信頼を不当に損なうものとして不法行為に当たる。

6 ：

ア◯ル舐めて下さい！

7 ：

わからないところなんですが
建築基準法で用途地域が定められていない場所は特定行政庁が
その容積率等を定める（条例ではない）
一方で、都市計画区域、準都市計画区域外は、知事が条例で定める
という理解で良いのでしょうか？

8 ：

>>5
わからないけど、なんとなく。
�@×
Ｃの登記が勝つ
�A○
Ｅが消滅時効を援用して第一順位になれる。
�B○
抵当権者Ｇは抵当権妨害として、できる。
�C○
錯誤によりわかっ場合、請求はできる。
�D○
道徳的に、不法行為に当たる。

9 ：

無免許営業って、宅建業法違反だよね？
テキストなんかを見ると、｢宅建業に対し不正な行為をした｣つまり、5条1項4項に
違反しているので、過去5年以内にしていればアウトみたいに書かれてるが、
10年前に無免許営業してたら、セーフってことか？

10 ：

>>8
それマルチポストで張り逃げくさい
とりあえず判例見つけてきた人はいたんで張っとく
324 ：名無し検定１級さん：2011/09/22(木) 17:02:59.33
>>303はマルチポストで答え張る気があるのか分からんので
気分転換兼ねてググってみた
判例は苦手なんで誤認があっても勘弁で
�@最判平成１８年１月１７日民集６０巻１号２７頁　判時１９２５号３頁 （２）
�A最高決平成１１年１０月２１日裁時１２５４号１頁
�B最大判平成11年11月24日民集53巻8号1899頁
　最判平成１７年３月１０日民集５０巻２号３５６頁　判時１８９３号２４頁
　上を基にした下がこれっぽい
�C平成１２年（受）第３７５号平成１３年１１月２７日第三小法廷判決
�D原審事件番号　平成16(ネ)4055
答えは全部○のようだ

11 ：

>>10
�@は、変な条件の場合があるから○ってこと。？
基本は登記で、
時効取得者の登記を得た物が、
時効取得者が登記をなかったことの過失を証明できなければ、
時効取得者が勝つってことかな。

12 ：

>>10
訂正
�@は、変な条件の場合があるから○ってこと。？
基本は登記で、
登記を得た譲受け人が、
時効取得者が登記をなかったことの過失を証明できなければ、
所有権が成立し登記の無い時効取得者が勝つってことかな

13 ：

時効完成前の第3者と時効完成後の第3者ってどうやって見分けるんですか？
問題文読んでてもわかりません…

14 ：

>>13
問題文かいてみ

15 ：

>>6
○

16 ：

>>13
諦めなさい｡

17 ：

AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた。
BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、
Eがそれを理由にして所有権登記をBから所有する前に、Eの取得時効につき善意のCが
Bから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、
Cは甲地の所有権をEに対抗できる。

18 ：

>>17
○

19 ：

>>17
○
二重譲渡となり登記を備えた方が勝つのでCは対抗できる

20 ：

×

21 ：

答えはどっち？

22 ：

○

23 ：

Ｂに所有権がある状態でＥが時効で原始取得したから、Ｃは無権利者からの購入になり
Ｅ，Ｃは民１７７条の対抗関係にあるため、先に登記を備えた方が対抗要件を備える。
Ｃの善意悪意は関係なし。
でいい？

24 ：

>>23
正直、順追っていくより丸暗記のが楽かと
時効前は対抗可能
時効後は二重譲渡問題
コレでよし

25 ：

時効完成後の第三者って誰？

26 ：

借地借家法
平成８年-13(3）と平成１５年-13(2）の違いがわかりません。
どなたか教えていただけないでしょうか

27 ：

BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、
Eがそれを理由にして所有権登記をBから所有する前に、Eの取得時効につき善意のCが
Bから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは
↑
文章が理解できない…

28 ：

確かに、『所有権登記をBから所有する前に』の意味が全くわからない

29 ：

図を描け

30 ：

>>26
平成8年のほう→建物の保存登記をしていない（元々借地権が成立してない）
平成15年のほう→賃借権を登記していない(借地権は成立している)

31 ：

成美堂予想模試やりすぎじゃね。本試験には出ないわな。

32 ：

ありがとうございます

33 ：

>>30
借地権はどっちも成立してる
対抗力があったかなかったかの違い
試験前なのに酷い理解だな

34 ：

『所有権登記を所有する』って..バカ?
問題作るなら日本語覚えてからにしてくれ

35 ：

誰か17の問題を図にして教えてください
さっぱりわかりません

36 ：

成美堂予想模試をやれ。耐性ができる。

37 ：

17はちょっと問題文がわかりにくいが十分理解できる内容だと思う
図が描けなかったら相当ヤバいぞw

38 ：

問題
不動産登記法に関して、次の中で登記できる権利の組み合わせはどれか？
ア　賃借権　イ留置権　ウ採石権　エ使用貸借権　オ占有権
１ア、イ　２、ア、ウ　３イ、オ　４、イ、オ　５ウ、エ

39 ：

アウ

40 ：

（問題）
民法上の即時取得について
判例及び正しいものはどれか？
１甲は乙の傘を間違えて持ち去ったが
甲を発見した乙は２年以内であれば即時取得による返還請求が可能である
２即時取得は、回復者が詐欺などで騙された場合にも適用がある
３即時取得においては、立木を切り取った場合にも適用がある
４即時取得は、強制競売においては適用外である
５即時取得の無過失は、民法１８８条により推定されない

41 ：

39>
正解

42 ：

33
理解できない

43 ：

>>40即時取得による返還請求ってなに？
返還請求権って物権的返還請求や債権的返還請求とか、基本権に基づく請求権だよね？
即時取得って権利じゃなくて権利取得の要件・状態だから、それに基づく返還請求って言葉の意味がわからんから教えて。

44 ：

35条37条で[○/×]
�@契約の解除に関する内容は、定めがなければ37条書面に記載しないでよい。
�A瑕疵担保責任の保証保険契約その他の措置については、
　 貸借の場合、35条書面への記載は必要だが、37条書面への記載は不要となる。
�B35条書面・37条書面共に、事務所又は案内所で交付しなければならない。

45 ：

>>44
�@○
�A×
�B×

46 ：

>>44
×
○
○

47 ：

>>43　40じゃないけど意図を推定。
a.即時取得の要件を満たすことにより成立した甲の所有権に対し、乙が
　所有権を主張し物件的返還請求権を行使することが可能である
　or
b.単に「即時取得による返還請求」→「即時取得に対する回復請求」
　の間違い
いずれにしても、甲は即時取得の要件を満たしていないので×
２．もややこしいな。とりあえず「回復者＝前主」と仮定して、、
詐欺にあった前主を保護することが必要なので適用されない
３．○
４．×
５．×
私の知識ではこうなりました。
ところで、いまさらこんな質問もどうかと思うんですが教えてください。
H21-問31（ウ）をやっていてふと思ったんですが
「自ら売主制限」の「自己の所有に属さない物権の売買の制限」で、
よくテキストに
「未完成物件の売買は禁止。ただし手付保全措置をとれば可」
と書いてありますが、そもそも、手付保全措置は完成だろうが
未完成だろうが、自己の所有だろうが他人の所有（で入手確定の物）
だろうが、買主に登記が得られない状態では必須ですよね。
ってことは、（法令上は条文があるにしても）宅建の試験上、
「未完成物件の売買は禁止」ってのは無視していいんですよね。
「いや、こういう場合がありえる」ってのがあれば教えてください。

48 ：

>>47
どのテキスト？
見たこと無い。

49 ：

>>44の回答
�@○
�A×
�B×

50 ：

４０の問題で質問
３が正解？
返還請求が回復請求としても
立木は、動産ではないから即時取得は適用せず
逆に民法１８８条では、無過失は推定されないので
５が正解では？

51 ：

>>46
あんたみたいな人見たらほっとするよ。

52 ：

>>50無過失は188条により推定される判例(最判昭41.6.9)があるよ

53 ：

>>52
その判例は、即時取得を主張する占有者は、民法１８８条の規定により
無過失を立証する責任を負わないというだけであり
１８８条から無過失が推定されるとは言ってないよ

54 ：

法令上の制限が一番ヤバい
覚えきれない
皆さんはどうでしょう

55 ：

>>54
覚えきれ

56 ：

>>53いや、無過失も推定されるんだよ。内田の民法にもあるし、手元のテキストにも記載ある。

57 ：

>>37
マジですか？
図書けないんですけど

58 ：

正直もうそこまで民法研究する余裕がない

59 ：

>>54
覚えるのは大変ですね
自分はやはり権利関係が苦手です

60 ：

>>51
わざとだと思うけど。
きれいに、正反対。

61 ：

>>48
例えば以下のページ
3．未完成物件の売買の制限
未完成物件を造成中・工事中の段階で販売することは、「自己の所有に属しない
宅地建物の売買契約締結」に該当するので、原則的に禁止されている（法第33条の2本文）。
（中略）
そこで、宅地建物取引業法では「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が
行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の
売買契約または予約を締結してよいこととしている（法第33条の2第2号）
この、（中略）より後の例外規定の前提が8種制限の別規定「保全措置」で
義務となっているので、この33条の２が意味のないものになっているのでは。
とおもうんですが。

62 ：

今更いらん疑問で文句ぶーぶー垂れてるより過去問に忠実。いらん知識は合格してから実務講習や
法定講習レベルで質問すれば良いと思わんか。

63 ：

>>62
６１は、過去問にも出てる範囲だよ。

64 ：

>>50
すいません。「前主が無権限の山から切り出して運び出した立木を譲渡された場合」
と、勝手に解釈してました。
そうですね。立木を切り取っただけでは取引行為ではないので
即時取得できませんね。
となると正解は？？
２．の詐欺が「前主の入手の段階で前主が騙されて入手し、その行為を前主が
取り消した後に前主から現占有者が入手した」だと○になるのかな？
無権利で占有していた前主が騙されて現占有者に譲渡した。だと×だと思うけど。
４０にもう少し問題をフォローしてもらった方がいいですね
>>62
そうですね。ただ「自己の所有に属しない物件の制限」が
「完成された他人物」に限定されるととてもおぼえやすくなって
H21-31-（ウ）は未完成というだけで○だと判断できるようになるんですよね。
まあ、テクニック的な話なんですが。

65 ：

すいません
>>64の投稿は「４６」ではなく「４７」です

66 ：

未完成と完成は保全義務の生じる条件が違う→よって別物の規定である、と言う
捉え方でいいんじゃないの
あんま引っかかるとこじゃない気がするけど

67 ：

>>51
�Aは○じゃないの？

68 ：

>>67
瑕疵担保責任の保証保険契約その他の措置は
貸借の場合、35条37条共に不要だそうだ
【民法の概念上、貸借には瑕疵担保の概念が無いから】とのこと

69 ：

>>68
理論上はそれが正しそうだ。
俺のテキスト間違ってるな。

70 ：

過去問なんですが
宅建業法で
役員が道交法で懲役２年と執行猶予３年判決を受けた
この場合、役員が退任した後に
宅建業者が改めて免許申請をしても
申請は通らないか？
答えは×　役員退任で業者は免許を受けられるとなっています
何ででしょうか？役員退任しても５年経過しないと
業者は免許を受けられないのではないですか？

71 ：

>>70
問題文が分かりにくいなｗ
執行猶予期間が終了してれば受けられるんじゃない？

72 ：

階の床面積50平米（地上5階、地下1階）で、地階の天井の高さは
地盤面から1メートル以下の時は、容積率はいくらになるでしょう？

73 ：

地下居住？

74 ：

>>70
犯罪者の役員がいなくなれば欠格事由から外れるから免許を取れる
締りが悪くて抜け道みたいに感じるが法なんてそんなもんだ
そうなっていると覚える以外にない
俺も判断できずに調べた覚えがあるから
17年の31問が同じだからトカゲの解説置いておく
http://tokagekyo.7777.net/echo_t3/1731.html

75 ：

ワセダセミナー「2011年度版 ごうかく！宅建直前問題集」P.197 【問21】より
「仮換地が指定された場合においては、仮換地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の広告がある日まで、当該仮換地を使用し、又は収益することができない。」
この記述が正しいんだけど、なんでかわからん。「仮換地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者」ってもともとその土地の権原者だけど、仮換地指定で土地を取り上げられてしまった人ってこと？

76 ：

>>75
それ土地区画整理法第99条-3みたいだな
仮換地って従前の宅地に対しての収益は損失補償されるから
それを踏まえて
損失補償をするから仮換地になった土地は使わせないよ！
ってことじゃないか？

77 ：

>>「仮換地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者」って
>>もともとその土地の権原者だけど、仮換地指定で土地を取り上げられてしまった人ってこと？
それであってる

78 ：

ちょっと混乱しました
免許の欠格についてですが
実刑で３年となった場合
取締役であった者は、３年後から免許を受けられるのでしょうか？
それともそれからまた５年経過しないとダメなのですか？

79 ：

禁固以上は5年だっけ？

80 ：

>>78
執行後５年な
だから実刑後で良い

81 ：

>>76
>>77
なるほど。てっきり、「仮換地指定を受けた者なのに使用収益できないなんておかしい」と思ってしまった。
ありがとう！

82 ：

実刑もらってしまったらお勤め終えてから5年経過しないとダメ
執行猶予と混ざってる感じだな

83 ：

平成18年のは簡単だったけれど第１問目のような余り見慣れない問題出ると魂消るよな。

84 ：

都市計画法で[○/×]
�@市街化区域内の土地1000�uで物置を設置する目的で行う開発行為には、都道府県知事の開発許可が必要となる。
�A都市計画区域はその区域のある都道府県知事が指定するが、都道府県をまたぐ場合は国土交通大臣が指定する。

85 ：

>>84
�@○
�A○

86 ：

×
○

87 ：

>>74 ありがとうございます
質問なのですが平成１８年問３０(宅建業法)でですが
B社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を
取り消されたが、B社の取締役Cは、当該取消しに係わる聴聞の期日および
場所の公示の日の３０日前に退任した
B社の免許取消しの日から５年を経過していないと
Cは免許は受けられない
答え○
理由は分かるのですが
平成１７年の取締役の退社とはどう違うのですか？
平成１７年の方も聴聞〜の場合であれば無理だということですか？

88 ：

都市計画法で[○/×] の回答
�@×
　 市街化区域内の1000�uは開発許可が必要な規模ですが、物置は付属建築物のため
　 規模に関係なく開発許可は不要になります。車庫も同様になります。
�A×
　 都市計画区域・準都市計画区域は共に都道府県が指定します。都道府県『知事』ではありません。
　 ですが都道府県をまたぐ場合は国土交通大臣が指定ます。

89 ：

>>84
�@×　建築物・工作物の建築・建設の場合は開発許可の対象
　　　単なる設置（組み立て式の物置を置くだけ）の場合は開発許可不要
�A×　指定は知事ではなく都道府県若しくは国土交通大臣

90 ：

>>88
屋根・壁・柱を有し基礎に固定する場合は物置といえども建築物とみなされる。

91 ：

>>87
震源が違うのが理由じゃないか？
宅地建物取引業者が原因のH18問30
役員が原因のH17問31
上（宅建業者）からだと切っても下（役員・店長）に被害が垂れてくるけど
下（役員・店長）からなら切れば上（宅建業者）に被害は登ってこない
俺はこんなかんじでザックリ覚えてる
違ったらすまない

92 ：

都市計画区域内の鉄筋コンクリート製の住居（100平米）は、
大規模修繕をした場合、建築確認が必要である。（○／×）

93 ：

>>92
建築確認必要　○

94 ：

お前ら
地震や津波などの激甚災害が起こった際の不動産の扱いについてちゃんと勉強しておけよ
100%出題されるからな
1問だけ狭く深く出るのか、何問もの肢として薄く広くでるのかは判らんが

95 ：

そーいや古い借地借家法の本に
建物が滅失した場合の表示は通常は2年猶予だけど
神戸大震災の場合特例で5年みたいなのあったな
今回もあんのかな？

96 ：

液状化現象とか出そうだなｗ

97 ：

>>95
たぶん罹災法のことだと思うけど
それならば今回の東日本大震災はどうするか決まってないはず
阪神淡路で使ったらあとあと問題が頻発ってんで、あちこちが反対してる
個人的には
契約書に地震またはそれによる津波により建物が滅失した場合には
借地権は消滅するという特約がある場合、それは有効か？
ってのを考えたりした。
というか遠いが親戚にそれがおきた･･･
プロに相談→こんな特約は無効ですよのコンボで終わったけど

98 ：

ふぅ

99 ：

土地区画整理法は難しすぐる
捨ててえ

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