アパート経営なんでも相談室【127号室】

1 ：12/06 〜 最終レス ：12/08

前すれ
アパート経営なんでも相談室【126号室】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1332721818/

2 ：

ぃちぉっ

3 ：

>>1
乙π

4 ：

お

5 ：

>>1
乙

6 ：

テンプレ
家賃の設定は？
　→場所による。物件周辺の相場を調べましょう。
敷金の設定は？
　→オーナーによります。
　→敷金ゼロ、保証会社の現状回復プランに入らなければオーナーの実費を覚悟しましょう。
この物件は買いですか？
　→物件によります。
　→何年で回収したいか、利回りは何％か自分で計算しましょう。
入居者が家賃を払いません。
　→自分で回収作業ができないなら、入居時に保証会社に加入させない家主の問題です。
　→裁判を起こして勝てば強制退去できます。費用は実費。
入居者が家賃を値切るんですが
　→無理して落とす必要は一切ありません。許容範囲内で落としてあげてもも構いません。。
　→契約を断る事も大切。
更新料を払いたくないと言うんですが
　→関西では裁判で家主が負けるケースもあり
　→言い方や説明次第でトラブル回避できるので、それもあなたの経営能力

7 ：

外国人が入居したいのいうのですが
　→日本人の常識を超えた行動をとったり言い出したりすること理解しておきましょう。
　→安い部屋程、入居者の質も低いです。トラブルは覚悟しておきましょう。
建物一括借上保証ってどうなの？
　→基本的に家主が損をするように出来ています。
　→一括借上保証を利用しないと経営ができないのであれば経営者として失格です。　
　→一括借上の問題・トラブルを検索すればだいたいがわかります。
入居前に無理難題を言う入居者は基本的にトラブルが絶えません。
そういった入居者は契約時にお断りしましょう。
修正あればよろしくです。

8 ：

>>6
更新料は最高裁で有効と出て確定したよ。

9 ：

ひと部屋からの借上保証ってどうなの？

10 ：

現状回復プランを持ってる保証会社はどこ？
現状回復プランを持っていない保証会社はどこ？

11 ：

分譲の賃貸向けサービスだよね。

12 ：

>>9
結局同じ
修繕内容は借上会社が勝手に決める。
2DKの1部屋300万の改修なんて当たりまえ。
修繕費は大家持ち→改修業者は自社・マージンは借上保証会社吸い上げ
ルームクリーニング料は借主持ち→業者は自社・マージンは保証会社吸い上げ
家賃の一部は保証会社吸い上げ
入居者がいなければ勝手に賃料下げてOK
修繕費の回収なんて関係ない。維持費なんて関係ない。
借上保証会社は一切痛みなし。常に吸い続けるだけ。
>>10
自分で調べろks

13 ：

テンプレ
現状回復プランを持ってる保証会社はどこ？
現状回復プランを持っていない保証会社はどこ？
　→自分で調べろks

14 ：

修繕内容は借上会社が勝手に決める｡
2DKの1部屋300万の改修なんて当たりまえ｡
修繕費は大家持ち→改修業者は自社･ﾏｰｼﾞﾝは借上保証会社吸い上げ
ここだな
家賃やすいのだと儲け減る

15 ：

３００万て、借り入れしないと無理な金額じゃん♪───Ｏ（≧∇≦）Ｏ────♪

16 ：

修繕費プールしときなよ

17 ：

うん、そうする

18 ：

50平米程度の２LDKの部屋を貸しているけど退去後に毎回20万ぐらいかかってます。
畳の表替え、クロス張替、クッションフロアの張替がメイン　あとは細々した補修だけですが皆さんもこれぐらいかかってます？
あと1年しか住んでないときでも畳、クロス、フロアは全部変えるもんなんですかね？

19 ：

畳、襖の張替えはするけど、クロスやフロアは使用状態による
すべて敷金でまかなえる範囲で

20 ：

どこ書いていいかわからなかったからココに投下します。
賃貸住むことになったんだけど、契約書類のコピーを仲介不動産が欲しいっていうの
ただ、物件持ち不動産は渡さないって契約らしいから、こっちのコピーを取らせてくれっていうんだけど。
物件持ち不動産に従うべきなんだろうけど、不動産業界的には不動産→仲介に契約書類は渡るんですか？

21 ：

なんで欲しいのか聞いたのか？

22 ：

>>20
断っておくけど自分はアパート持っていないからな。これから購入したいよ。
推測だけど、契約書原本は不動産屋⇒不動産管理会社に行っている(遠方)
だから、不動産屋から近い　>>20　さんの所にコピーをもらいに来たのでは？
理由は役所等に契約書提出ではないかな。例、だから気を悪くするなよ
生活保護の引っ越し費用は、後払いで契約書の写しも提出する。
他に、震災被災者で何らかの手続きを行うと、契約書を役所に提出するし、
これは昔からある制度だけど区市町村に住むと申請により、
家賃補助を機関を区切ってもらえる自治体がある。

23 ：

>>18
畳はランニングコスト掛かるから、フローリング化したほうが
安上がりだぞ。
業務用の長持ちするワックスを、３度塗りしておけば
結構持つよ。

24 ：

クッションフロアだろ

25 ：

ＣＦも悪くは無いが、簡易フローリング見たいのがあって、
傷や焦げがあれば、その部分だけ差し替えられる
優れものも有るよ。

26 ：

築35年が経過してメンテナンス費用が馬鹿にならなくなってきました。
毎月何かしら修理や交換で結構な金額がかかっています。
こうなってくるともう売却したほうがいいですかね？
メンテナンスするたびに「いまお金がかかるけれども、これであと何年かは大丈夫なんだから」と自分に言い聞かせてお金を払っている状況です。

27 ：

今朝店子から電話があって買い物依存症になって支払いが大変だから8月の年金まで家賃待ってくれだって。
旦那にばれたら怒られるからって自己保身のために他人に迷惑かけるのおかしい。
今回は待つことにしたけどだんだん腹立ってきた。
遅れたり滞納する人って家賃は少々遅れても追い出されないから他の支払いを優先するのかな？

28 ：

クッションフロアは衛生的に良くない感じがするよな？その上に絨毯を敷いても
なんかホコリやダニが溜まりそうでさ。この場合フローリングにすると
やはり下の階にペタペタ歩く音などが響いてしまうのかな？

29 ：

>>28
フローリングの下に遮音シートってのを引く戸棚

30 ：

>>27
そうだよ。
面と向かって「電気や電話は止められるからそちらを優先した」と言われたことある。
結局出て行ったけど。
その手のプライベートなことに首を突っ込むようなことしているととばっちりを食うぞ。
“依存性”なんて甘えの極みだ。
後で旦那に「なぜ黙ってた!!」と言われてこじれるだけ。
事務処理なんだからそれ相応に行うのが最善。

31 ：

>>30
ありがとう。
この店子は奥さんが単身赴任で住んでいて定年後旦那も来て住み、
契約者は奥さんのままなんだ。
だから旦那にバレて怒られてもうちに「何で黙ってた」ってとばっちりが
来るとは思わなかったけど甘かったかな？
仕事してる時に鬱病になって、克服したと思ってたけど再発したって言ってた。
鬱病の人が依存症になることって結構多いらしいよ。

32 ：

>>26
RCなのか木造鉄骨アパートなのか分らないけど３５年も経ったら建て替えじゃない？
大規模な修繕しないと細々とした修繕が今後も続くだろうし、大規模修繕するなら建て替えた方が安上がりだと思います。
メンテナンスしても悲しいことに家賃は上げれないので今の状態じゃジリ貧になってくと思います。
立地が良ければ建て替え、悪ければもう売った方がいいと思います。

33 ：

>>26
利回りを算出して検討するって発想がない時点で
経営に向かないから売却した方がいい。
利回りを算出しても、その数字で判断する能力がないなら
なおさら売却した方がいい。

34 ：

ユニットバス埋め込み式の換気扇が壊れたんだけど、
どこに頼むのがよい？
ユニットのメーカ？電気屋？工務店？
壁式のだったら自分でできるけど埋め込みは無理そう。

35 ：

>>34
とりあえずホームセンターに行ってみれば？
埋め込み用もあると思う

36 ：

アパートの解体費って結構かかるらしいので今から貯めておきたいんですが
RCの３階建、軽量鉄骨の２階建って坪いくらぐらいかかりました？
ブログとかで探しても建てる話はあっても解体はあまりありませんね
うちの周りは９０年代に建てられた物件が多いのですが、アパート解体ブームがそのうち来るかも

37 ：

>>34
換気扇のメーカーに問い合わせじゃね？
同じ型番が生きてれば割と簡単に自分で出来るだろうけど
厳密には電気工事士の資格はいるけど。

38 ：

>>36
RCの100坪3Fで1500万だかだったと思う

39 ：

>>36
今は昔見たく、海岸に穴掘って燃えるものとか燃やせる時代じゃないから、
敷地が広かったら敷地内で分別。狭かったら遠くに運んでから分別するから余計に
費用が費用がかかる。期間もやり方による結構かかる場合もある。

40 ：

>>326
すまん酔っぱらっていてまとも答えられないが事業所得と不動産所得と給与所得の
損益通算は普通にできたと思う。
譲渡所得に関しては分離課税じゃなかったっけ？しかも長期と短期にわかれると思う。
それに気になるのが事業的規模になると事業税（県税）が余計に掛かるよね。

41 ：

すまん他のスレと誤爆した。

42 ：

http://uploda.cc/img/img5391.jpg
古くて安いサンウエーブのシステムキッチンの角です。
ゴムのコーティングがとれかかっています。
これをひっぺがして、自分で新しいコーティングをすることは可能でしょうか？
やり方をご存じの方がいたら教えて下さい。

43 ：

合板とステンレスの隙間をゴムのひもみたいので埋めてる、みたいな状態です。
サッシのアルミとガラスをゴムでコーティングしているのに近いかもです。

44 ：

>>42
ホームセンターの
コーキング剤でいんでね

45 ：

全然問題ない自分で出来る
ナイフで削り取る、ハイターの強力な奴を使いスチールウールで磨く、ごしごし磨く
後はシリコンコーキング材を歯磨き粉のようにに乗せて余った分はナイフで滑らすと綺麗に取れるよ

46 ：

>>42
検索しろよバカ

47 ：

アパート経営じゃなくてリフォームとかDIYじゃねーの？

48 ：

まさかとは思うけどこのスレに
リフォームを業者に頼んでる情弱はいないよね？

49 ：

リフォームのレベルによるだろｋｓ

50 ：

ん？レベルとな？
俺は基礎から自分でDIYするけど何か？
建築もリフォームも業者に金払うほど難しいものじゃないよｗ

51 ：

自分でDIYとか勘弁

52 ：

難癖つけるき満々なのに触るなよ

53 ：

>>50
水栓、ガス栓むき出しのバランス釜の古い浴室を
最新のユニットバスへリフォームできんのか。
古い浴室リフォームの場合、床や壁からの水漏れとか
給湯器・給湯管の老朽化なんか心配だし、防水処理をやり直したり
ガスの配管なんかも自分でやるなんて怖いよな。
ガス漏れ事故が起きたり、階下へ水漏れしたりしたら
責任負えないから俺は業者に任すわ。
アパート経営しながらリフォーム業者もやれるってすげーなｗ

54 ：

古いアパートとか買ってリフォームする時って
マンションでもいいけど、
一回スケルトン状態にして、間仕切りし直すじゃん？
キッチンも浴室も処分して最初からって
中身は今時の新築の物件同様の設備ってやつ。
そういうのもできんの？

55 ：

こんなところで吠えている奴がそこまで出来るわけないじゃん

56 ：

ビフォアアフターで匠に頼もうとしたら
自分でやれって言われるレベルですね。
わかります。

57 ：

それもうリノベーションですやん

58 ：

マスターベーションなら一人でできるぜい

59 ：

なんつったって基礎工事からできるらしいぜ
ワイルドだろ〜？

60 ：

リフォームの限界の例を教えてくれ

61 ：

なんてことでしょう

62 ：

レスくれた方どうもでした。

63 ：

>62
コーキングの打ち方、ググッて勉強してくれ。
http://osouzibann.com/diy/ko-kinnguzissenn/index.html

64 ：

>>63
どうもです。
http://okwave.jp/qa/q218789.html
これを見ると、つばを付けるといいって言うんですよねw

65 ：

>>38
その100坪3Fって3フロア合計して100坪か1フロア100坪どっちでしょうか？
解体って意外と掛かりますね。。。
アスベストとか入ってたら恐ろしいことになりそうです。

66 ：

>>65
100坪に目一杯立てて3F
敷地面積だと300坪

67 ：

>>65
坪5万ですか。うちだと800万ぐらい必要になりそうです。
築何年で取り壊したんですか？

68 ：

>>67
30年です
用途変更で社宅にするので
取り壊したんですが

69 ：

>>67
理由があっての取り壊しなんですね。
うちの場合そろそろ30年なんですが、あと10年ぐらいは建物に耐えてほしいです。

70 ：

都内だが、うちのRCの隣のRC(敷地面積90坪)が解体するので、重機等での
不具合がありましたら、すべて直させますといって、家屋鑑定士同行で
うちの建物の写真を一杯撮っていった。(文句言われた時に比較するため)
都内は密集してるからRC壊すのは大変だw
出口まで考えるとRCは大変だw
都内は土地に価値があるからまだましだがガチで地方RCの出口は無いと思って間違いない。

71 ：

出口は心霊スポット

72 ：

>>70
自分の物件じゃないけど、某新幹線が止まる地方都市の駅から徒歩15分
(この辺りは運河とかあり、低地地盤が緩く、ゲリラ豪雨で良く冠水する)
築20年超えると入居率が極端に低くなるので解体。
RC解体で、家が傾いたとかヒビが入ったとか、マジ工事中断。このような地盤の
所では本当に慎重に(専門家じゃないんでどうしたら判らない)解体しないと
行けない。揉めるに揉めて、保証金払ったとの事。

73 ：

付けたしですが、解体後は駐車場にし、月3,000円〜5,000円程度。冠水があるので
半分も需要が無いとのこと。数年前に市(区)が冠水しないように大規模な工事をしたが・・・

74 ：

ガチで都内だが、地下駐車場や半地下駐車場も良くないんだよ。
湿気が凄くて、車の下回りやブレーキ周辺の錆が早いから
特に今の時期は気が気じゃないw

75 ：

一回、地下が注射嬢は震災で崩れる。
例、阪神大震災

76 ：

家賃をここ3年ぐらい毎月1週間から半月遅れて振り込む店子がいるんだけど
信頼関係破綻で契約解除できるんかな？
毎月イライラする。
交代勤務だから銀行に行けるはずなんだけど、うつ病で朝起きれなくて出勤前に
振込に行けないとか、明日は行こうと思いながら行けなかったとか言ってます。
自動送金は嫌らしいし、ネットもできないから銀行に行くしかないそうです。

77 ：

一方的な契約解除って3か月の滞納が目安らしいから
遅れてるくらいじゃ無理じゃね
遅れてるくらいならそこまでカリカリしないで
もっとまったりしろよと思う

78 ：

>>76
そのくらいサービスしろ
三年払ってくれてるなら御の字だ

79 ：

>>76
そいつは15日支払いだと考えればいい。

80 ：

>>76
追い出したら入居者来ないぞ。
一年空きなら60万位損。

81 ：

イライラするのはわかる。
イライラしないためにも、きわめて事務的に督促すること。
初回はどんな内容の督促で、2回目はどうで、・・・とか
悪質じゃなければ寛容でもいいけど、督促は確実にやること。
そして、猶予するにしても、「前月末日のところを15日猶予」とか、
念書ぐらいはとっておいたほうがいい。

82 ：

要注意人物だけど毎月振り込んでくれるなら良いお客様じゃん。
そういう人間無駄に刺激することないよ。

83 ：

三ヶ月支払い無しで消える奴とかいるからな。

84 ：

>>83
しかも後で警察が来てそこで
オレオレ詐欺やってたw

85 ：

>>76
遅れてもちゃんと払ってるなら良いだろ。
出て行った方が、収益減るぞ。

86 ：

>>76
そういう人って結構居ますよ。鬱が入ってる人って本当に全ての物事が、おっくうに
なってしまうんだよ。銀行に行くだけじゃなく生活必需品すら買いに行くのを
面倒臭くなったりとか、時間が有るとか無いとかの問題じゃないんだよね。
ただ、いい加減で無責任な性格の人は鬱になんてなりませんから。繊細で真面目だからこそ
発症する病気ですよ。遅れるものの入金が有るんだから許せる範囲では？
又は直接、毎月アナタが集金に行っても良いかもよ、ちょっとした雑談なんかしてみたりして。
信頼関係が大事だよ。

87 ：

>>86はいつも入金遅れてる本人(笑)

88 ：

うちはソシアルなので、自主的な行動での当月払いなら催促しない。
商売上のやりくりを考慮して。
その代わりこちらから動かなくてもいいように、振込口座をネットバンクにした。
月をまたいだ場合は即電話。

89 ：

皆さまレスありがとうございました。
確かに払わない訳ではないからもっとドーンと構えるのも必要かもしれません。
振込みだから証拠も残る訳だし。
しかしうつ病と言いながら好きなカラオケにはしょっちゅう通っているんです。
部屋も汚くてごみ屋敷っぽい。
新型うつ病なのかもしれませんが、生活を改めたら？って思ってしまいます。
今月は珍しく2日に振り込まれていました。
様子を見て念書も考えたいと思います。

90 ：

親の代から20年以上管理を頼んでる不動産屋を替えたいんだけど何て言って断ったらいいかな？

91 ：

スレ違いかもしれませんが相談させてください
埼玉の某物件に入居して4カ月が経過したのですが
そこの大家さんの息子がニートでした・・・
普通に生活する分には、今のところ快適ですし
騒音問題もありません。が、心中複雑ではあります。
知っていれば絶対に入居しなかったと思います。
皆さん、どう思われますか？

92 ：

それは酷い話ですね
私なら大家とその物件を紹介した不動産屋に謝罪と賠償を要求します
・敷金、礼金等、4か月分の家賃の返還
・引越し先の敷金、礼金等の請求
・引越し先を探す時間に費やした時間分の休業補償
・引越しに関する荷物の梱包と開梱に費やした時間分の休業補償
・引越し先での挨拶回りに配る手土産費用
・精神的苦痛に対する慰謝料
これらは取れると思います

93 ：

変えた管理会社が仲介もやってたら、入居者案内しなくなるような気がしてなかなか変えられないんだよねー

94 ：

>>90
代えたい理由をそのまま言えばいい
>>91
スレ違い＆マルチ

95 ：

第二の人生やってます的な、飛び込み営業がピンポーン
こういう奴って手の離せない忙しい時に必ず来るんだよね
ピンポーンで、話しを聞いてもらえるとでも思ってんのかな？

96 ：

>>89
ここみたんだな

97 ：

（＾＾）ニヤニヤ

98 ：

>>89
うつ病もカラオケも関係ねーだろｗ

99 ：

２ちゃんの中に「なんでも相談室」に4個あるのでしゅ
発見したでしゅ
イエーイ　（＾▽＾）

100read 1read

1read 100read

TOP カテ一覧 スレ一覧 2ch元 削除依頼 ▲

リクルートフォレントインシュアの内幕 (697)
【千葉NTの】西白井に住まう【きら星】 (800)
【便利で】千葉総合スレ3【楽しい】 (514)
◆◆◆みなとみらいのタワーマンション◆◆◆２棟目 (390)
◆京都の不動産屋・建築業者について ３ ◆ (580)
【玄武】　固定　ｖｓ　変動　Part16　【白虎】 (942)
--log9.info------------------
ｼｭﾀｲﾝｽﾞｹﾞｰﾄの天王寺綯はタイムリープ1回目 (476)
ｱﾙﾄﾈﾘｺ ﾐｭｰﾙ全裸ﾛﾘ母さんはｼﾞｬｸﾘﾀﾞﾝｽｶﾜｲｲ滅亡15日前 (887)
【TOG】テイルズのソフィアンチスレ2【クソフィ】 (335)
メガテンシリーズで最強の主人公って誰よ？ (247)
サモンナイト4のアルバのスレ　3.1 (345)
ゼノサーガのKOS-MOSとT-elosはEXCEED可愛い16 (603)
鉄拳のアリサ・ボスコノビッチは鋼鉄乙女カワイイ2 (709)
みつめ続けてもポップンのかごめに萌えるスレ (237)
ＴＯＳのプレセアはエロ可愛い (714)
ブレイブルーのジン＝キサラギはきもい 殺4てあげるよ兄さん (471)
メルルのアトリエのメルル萌えスレ2 (976)
戦国BASARAの上杉軍は宝塚ヘヴンｶﾜｲｲ 2ヅカ目 (349)
【うみねこ】右代宮楼座は3．1ｷｮｰ【楼座無双】 (923)
【忍者龍剣伝】リュウ・ハヤブサ【龍の忍者】 (533)
アルカナハートのはぁと＆冴姫の同棲生活 8日目 (440)
【そして、18年も】TODのウッドロウ【月日が流れた――】 (415)
--log55.com------------------
何とかして野中美希をJuiceJuiceに移籍させられないだろうか
実力派が揃うK-POP界のクイーンTWICEの生歌がすごい件
新型コロナウイルス狼対策本部 Part.287
12期3人のインスタのいいね数が少なすぎる
■ プレイステーション5本体、ローンチタイトル発表 ■ 「PS5-THE FUTURE OF GAMING」 ■ YouTube 6/12 5:00〜 ■
プロレスラーが書いた暴露本に意図的な誹謗中傷を受け名誉毀損されたと元プロレスラーがプロレスラーと編集人を刑事K
３５歳の独身女性「もう結婚できないんだと思うと、情緒不安定で泣いてしまいます・・・・・」
中川家が完膚なきまでに渡部ボコってて草