アパート経営なんでも相談室【130号室】

1 ：2013/03/16 〜 最終レス ：2013/05/02

まえ
アパート経営なんでも相談室【129号室】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1358044333/

2 ：

彡 ⌒ ミ
(´・ω・`)　>>1乙

3 ：

>>1　乙

4 ：

1乙です。
確定申告はうまく行きましたか？
俺はリーマンなので、去年の申告では
一昨年物件買ったのが効いて源泉徴収された
所得税全額還付されたけど今回は・・・・
しかも去年の給料が思いのほかよかったので、
そこそこ納税して国に貢献しますた。

5 ：

(´・ω・｀)アパート大家さんのみんなオートロックってつけてる？
(´・ω・｀)4万円くらい+工事費で韓国製だけど売ってるんだよね
(´・ω・｀)オートロックを売りにしたら少しは入居者増えるかな？

6 ：

出張で都内マンションなんか借りるとオートロックは当たり前のようについてたなぁ

7 ：

オートロックがあっても管理人がいないんじゃね

8 ：

日本語で

9 ：

シャーメゾンてオートロックだっけ？

10 ：

無念・・・・
アパート経営なんでも相談室【130号室】　　2013/03/16(土) 18:57:45.42 ID:???
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1363427865/

11 ：

コピーしに来たらそのままカキコしちっテヘペロ

12 ：

うちものアパートも
オートロック、防犯カメラが付いてないので契約までいけないorz

13 ：

自分が経営してるわけではないのですが、身内から相談をされたことで質問なんですが
親戚が最近中古の賃貸マンションを管理することになったんですが
以前の管理が難ありだったらしく、いろいろ問題が出てるそうです
特にマンションの全部屋での結露がすごいらしく、各部屋からなんとかならないかと言われてるそうです
結露の状態は、部屋の壁がコンクリなのですが、その上に張った壁紙の間から水が漏れ流れ出てくるくらいらしいです
親戚の見立てでは、各部屋で使用してる灯油ストーブ（ポータブル？のもの）が湿気を呼ぶのではないかということで
据え付けのガスストーブを使うよう通達したところ、燃料代が灯油よりも倍かかるとのことで住人が難色を示すそうなんです
それと洗濯ものを部屋干しするのも湿気の原因になると通達したらしいのですが、じゃあどこに干せばと言われたそうで
このような場合改善義務は管理者側にあるのでしょうか
実は親戚からこのマンションの管理を引き継がないかと冗談っぽくですが、声をかけられてまして
問題あり物件なら嫌だなと自分が返したところ、上記のことを「問題って言っても、このくらいだから」と言われたのです
大した問題ではないのでしょうか
特にひっ迫した悩みではないので、参考までに意見を聞かせて頂けたらなと思い質問しました
スレ違いでしたら済みません

14 ：

やっぱりダメだったな

15 ：

結露には2重サッシ択一！

16 ：

全戸二重サッシ導入費用負担に全住人が難色を示し結露は我慢する方向に向かう予感(´・ω・｀)

17 ：

>>13
簡単な解決方法
エアコン穴のパテを若干とり、網戸の切れはしを中にいれ虫が来ないように
する。空気の流れがある。

18 ：

>>17
マンションなのに隙間風が入って寒いねここ・・・
もしや欠陥？？
あっここが開いてたｗｗｗ
埋めとこ。。。
この家、結露でカビが酷いんですが！！
振り出しに戻る

19 ：

コンクリは健康に悪いね
やっぱり人間に優しい木賃だね

20 ：

木造でも結露はあるな。俺の家の場合。
設計した奴の経験だと思う。

21 ：

うちは今のところ結露の苦情はないが
RCは密閉性が優れすぎているゆえ多々起きた苦情
「換気扇を回してるのに煮魚調理（酒味醂使用）でガス警報機がなる」とか
「クーラーを入れると本体からコポコポ音が鳴る」などがあった
窓が閉まっていると吸気がどうもね、あるんだわ難点が
かと思えば逆に神経質と思われる入居者からサッシから風が入ってくると言われ
ガラス屋を連れて行ったら、入居者がローソクに火を点けサッシに近づけ
「ほら、すこし炎が揺らいでるでしょ？」ってね、疲れた

22 ：

以前住んでいたアパートは少し古いせいかダニや蚤で体が痒くなった
今はマンションに越したけど快適に過ごしてる

23 ：

普通にエアコンでヒーターを焚けば除湿して結露しなくなるでしょ。
車と同じだと思うが。。。
もしくは除湿機を配布すればいいんじゃない？

24 ：

家賃延滞利息を実際に取ってる方はいらっしゃいますか？

25 ：

いらっしゃいません

26 ：

滞納を取り戻すには強制執行しかないが
そもそも滞納してる奴は仕事も止め、貯金も0
さらに生活保護の所得からは、裁判所判断の変更により実質強制執行できなくなった
つまり永遠に生活保護受けようとか考えてる奴等からは取れない
ちなみに永遠と生活保護は受けれないので注意
実のところ働く能力があるのに働こうとしないなどを理由に急に打ち切られて自Rるしかなくなる
滞納者は許せないが、不作為の大量殺人する国も好ましいとは思えない

27 ：

っていうかそもそも滞納対策には連帯保証人より保証会社必須にしたほうが良い
敷金0で保証会社にした場合保証会社が死滅しちゃうこともあるけど、しっかり一ヶ月分の敷金取ってれば普通は倒産しない事業だからね
特に大手の資本は億単位だし利益も億単位で出てると会計報告書に記載されてたので安心

28 ：

みなさんはやっぱり資産管理会社を建て法人経営されてるんですか？
私も相続を考え合同会社にしようと思っております。
なにかアドバイスがありましたらお願いします。

29 ：

>>28
お前の資産やらの資料何もわからねーのにアドバイス出来るわけね〜だろ

30 ：

>>29

31 ：

なんで合同会社？
普通に株式会社にしたら良いのに
あと株式会社でも実質内情が同族なら普通に税務署に相続対策されるから注意して

32 ：

>>29 失礼
資産5億程で2人の子供に相続するのですが
アパートかマンションを１棟買って評価額を下げたいと思っております。
その場合個人で購入するか法人かで迷ってます。

33 ：

管理会社始めることになったわけだが、営業のまわり方わかんねぇ

34 ：

>>31
株式より合同の方が少ない出資金なら子供が同額以上の出資金を出せば税金が掛からなく世代交代出来るって聞きました。
この情報は有益かと思いますが。

35 ：

なんかその相続方法もいつか税務署に潰される気がするんだけどなぁ
個人で購入→物件評価額以上の借入金を増やし課税対象額を減らす→物件と総増税相当のお金を相続→物件の賃貸収益から所得税を引いた額を受領
法人で購入→法人の給与所得を与える事で実質相続*同族企業だと相続税の脱税だと指摘され兼ねない*含み損のある企業にして株式相続→給与取得の方法もある
ぶっちゃけると詳しくは知らないけど思い立ったのを全部書いてみた。
>>33
不動産会社へ接待、既にあるマンションの管理室ポストへパンフ入れ、広告掲載
>>34
合同会社の利点をぱっ調べてみたけど利点見当たらない
合同会社でも、相続する側が死亡した場合強制退社になって、その出資割合金か持分(株みたいなの)が相続される。
つまり、金銭価値のあるものを相続する部分は一緒だから課税されるはず（俺は専門家じゃないので注意）
基本的に相続税を真正面から支払わないのは不本意とするのが国のスタンスだから嘘も混じる2ｃｈで聞くことじゃないと思う
また、株式会社でも同じ事ができるけど、実質は同族企業扱いされる可能性は否定できないから経験のある専門家に聞いたほうがいいよ
相続専門の判例を持って説明してくれる弁護士レベルのね

36 ：

>>34
まずはそれの裏とりしなきゃ

37 ：

>>34
だから会社設立時に個人名義の不動産を会社名義にするのに税金はかかるんだよ

38 ：

>>33
名古屋なら地元の名士がたいていなる、市政協力委員と言う制度があり、
そこを回ったらどうか？市政協力委員名簿は区役所で閲覧出来る。
市政委員によっては、そういった営業の方はお断りと言う方もいるが、
○×駅周辺の地主は○×家で、不動産会社も持っていて、管理会社もあるとか・・・
管理会社も人手不足だから入り込めるかも知れない。
2年前に市営地下鉄が延伸された区間は、中古物件価格が1.2〜2倍位値上がった。
住人も増えた。

39 ：

豚義理ごめん
他スレにもありましたが、
ttp://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130320-00000514-san-soci
マンション家賃踏み倒す“モンスター店子”の壮絶な実態　消費者法を逆手…難癖つけ、ゴネて“飛ぶ”
賃貸住宅で家賃滞納者を強制的に追い出す行為が問題となっているが、
一方で悪質な入居者による家賃未払いが相次ぎ、
不動産業者側が対応に苦慮している実態はあまり知られていない。

40 ：

>>39
昔からそういう悪質な店子はいたよ、今に始まったことではない
ただ、あまり知られていないどころかまったく知られていない
家賃滞納はほぼ完ぺきなほど未回収で、その損害も大きい
店子を客だとか甘いこと言っているとそのうち痛い目に合う大馬鹿者

41 ：

>>39

42 ：

>>39
改行で書き込んでしまった
昔からそういうのは居る　ただ、そういう奴は特定の不動産屋からの斡旋で集中したり知り合いの不動産屋経由でやらせろとか
怪しい前兆があるからそういう連中を最初から断るのも経営の一つ
専門学校や大学とか親がお金を出すのはまず問題ないから保証会社なんかも通さない。
逆に携帯ショップ勤務だとかねずみ講系セールスなんかの社員は知恵を入れて踏み倒す奴がいるから
こっちからお断りする。

43 ：

そだね、何故か質が悪い入居者の仲介業者は偏るよね。
うちはマイルームを出禁にしてる。

44 ：

明日強制執行の予告の紙を貼るんだけど、断行しないで、出ていってくれる方法はないかな？断行は費用かかるから。

45 ：

>>44
ドアの前でこれをやればおｋ
ttp://www.youtube.com/watch?v=zAk6T3zAJgc

46 ：

>>44
連絡がとれるんなら、予告を貼った後に交渉するしかないっしょ。
強制執行になると、家財道具全部思い出の品までなくなっちゃうよ、って言って。

47 ：

それくらい知ってて入居するんだその手はお見通しだろ
つか、アンタレベルで既に負けてんじゃん

48 ：

そういう馬鹿が何度でも滞納できると思ったら大間違い
基本的に詐欺罪で刑務所行きだから一度やったら潰れる
そもそも大家っていうより保証会社が大変なだけだから問題ない
チンピラ系は一人でいい気になってひとりで死滅するだけ

49 ：

家賃保証会社は取立てや追い出しをきっちりやり遂げるみたいだけど、
相当厳しい追い込みかけてるんだろうね。どうやってるんだろう。怖ひこわひ。

50 ：

>>40
うちの親もやられたよ。
入ってから数ヶ月したらなんか因縁つけて家賃支払わなくなった。
立派な契約書もあり、仲介した東急ホームに相談したら
「簡単です、裁判にかけたら１００％勝てます」で終わり。
１年近く裁判やってもちろん裁判は勝訴。借家人は滞納分を払って
退去しなさいとの判決。
ところが、滞納分を払わなけりゃまた裁判でしなければならないとの事。
結局弁護士のアドバイスで公認夜逃げ。滞納分はちゃら。
こうしなけりゃ何年もただで居座られるだけとのこと。
親父のミスは契約者が娘だったこと。その契約者の親は札つきで
ブラックリストに載っていたから契約できなかった。

51 ：

>>50
そこで、家賃保証会社だったんですよ。そらキッチリ仕事（回収も追い出しも）
やってくれるそうだよ。現代の仕事人か。

52 ：

更新の時に保証料を払わなければ、契約が切れてそのあとに滞納地獄が始まったら最後だろ。今日予告を貼ってきたけど、部屋はゴミ箱、ポストは督促状だらけで、泣きたくなったよ。

53 ：

家賃払わないキチガイなんて更新まで持たないだろ。その前に仕事人がキッチリ
決めてくれる。
それか更新時の保証料は大家負担でも家賃滞納され続けるより大得だろ。

54 ：

まー
こういうところへの書き込みは
ハンター×ハンターで言うところの
あのメガネ師匠みたいなものだよな
きちんと最後まで説明する馬鹿はいない
念の４つでも、やや違うものに置き換えて説明するものだよな

55 ：

家賃二ヶ月滞納して飛んだらどうなります

56 ：

仕事人に追い込まれる

57 ：

家賃なんて払ってくれればラッキー
払ってもらえず飛ばれても仕方ないか
これも覚悟の上でやっているのがアパートオーナーだよ

58 ：

そもそも空室率80％で収益計算してるから普通赤字にはならない
未納家賃で飛ぶアホより単純に賃貸供給過多で人がまるで来ない物件の方が怖いわ
ちなみに一度民事判決で勝訴したのなら次は強制執行ができる
これは一度目の裁判の請求時に仮の強制執行ができる旨の判決を求めなきゃ二回目の裁判が一回目並に時間かかる
仮の強制執行ができる状態だと裁判所に請求したら速攻やってくれる（弁護人がアホじゃなきゃこの辺は間違えないはず・・・）
強制執行する場合は相手の財産の場所を把握していないとできない。財産の場所を調査することができないためだ。
そのため最初の賃貸契約書には相手の職場と銀行口座を記載してもらい、正確な職場と口座が確認するわけだ。
ここで口座と職場がわかれば、給与や残金から強制執行ができるようになる。
職場退職済み、口座残金0だと債権しか残らない。車でも持ってないと動産は強制執行しても金にならない。
最悪のパターンは死ぬまで督促状出し続けるって例の時効延長行為だけど、まぁ法改正でもないと無理だよね。
素直に刑事事件として警察に相談したほうがいいわ。

59 ：

だから、敷ゼロはあり得ない
敷金だけは取っとけよ

60 ：

敷金ゼロで原状回復費用実費で契約したが店子に一銭も払ってもらえなかった
と管理会社が言ってんだけど、大家が払う義務があるかね？

61 ：

預金なし、保障は二年目から払わない、もちろん更新も払わない
死ぬまで頑張ります、ナニワの金融道を参考にしています
おたがい、命がけで頑張りましょう

62 ：

後、立ち退きの強制執行が来たら、大家さん火事の保障確認してください

63 ：

>>62
火事は大家にとって好都合の場合も多いんだよ
特にお前のような不良店子を抱える物件ではな

64 ：

保証会社つけとけば敷金0にできる
取りっぱぐれても保証会社が出してくれる
>>60
原状回復の必要性による
通常生活による劣化部分は大家は減価償却費用として既に利益を得ているから請求は難しい（判例有）
本来ならクリーニング費用などもこれに含まれてしまうから「具体的に」きっちり説明して契約取らない限り店子には支払う義務なし
この場合大家負担となる

65 ：

保証会社は3ヶ月までだろ
それを越えると訴訟準備に入る。

66 ：

>>64
違い違う、店子は原状回復義務を認めているんだが管理会社に払わない
しかし、受注した管理会社は店子と工事契約を結んでいるわけ

67 ：

>>65
それは保証会社とは言わん・・・
保証会社は滞納費用を「連帯して」保証するのだから３ヶ月までじゃない
滞納費用が発生している間は常時請求可能
もちろん社会常識もないアホな契約結んだ場合は知らんが
>>66
内容がよくわからない整理した上で日本語で頼む

68 ：

>>67
原状回復は店子が行うものという基本がわかんない？

69 ：

【社会】安くても、手を出してはいけない土地
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1364014330/

70 ：

>>67
滞納3ヶ月越えると訴訟準備のために家賃保証ストップするのが一般的じゃないのか？

71 ：

>>68
法律上の基本は通常消耗以外の現状回復につき店子が行う義務がある（民法上の誠実契約義務→誠実な賃貸利用義務）
逆に通常生活で消耗する範囲は具体的に例示して契約書に記載するなどしないと店子であろうと支払う義務はない
そこでお前さんの質問だが、店子が原状回復義務を認めつつ管理会社に支払わないとあるが、そこが既に意味不明
さらにその上では店子に代わり大家が支払う義務があるか？と質問しており、さらに意味不明
なぜ店子が原状回復義務を認めつつ支払わないのか記載しないとなんとも返答しようがない訳よ
>>70
通常の家賃保証会社というのは入居者と「連帯」して賃金を支払いますって契約なんだ
これは大家が滞納者への対応に苦慮する事を利用したビジネスと言える
にも関わらず、滞納3ヶ月を越えたら「訴訟準備のために」などと言う理由で家賃を支払わない理由にはならない
当然そういう意味不明な契約をしていたのならそれも主張できないが、
大家として最低でも追い出すのに6ヶ月はかかるのに3ヶ月分しか支払わない保証会社って意味あるかね？
そういうアホな保証会社入れるくらいなら普通の連帯保証人+敷金１ヶ月分で良い訳なのよ

72 ：

>>71
アホじゃない保証会社があるなら教えて下さい

73 ：

アホじゃない保証会社はあるが態度がなってないから教えんわ
経営者なら法律も勉強して自分で改善するように努力しろ
経営はすべて自己責任だ

74 ：

家賃滞納によるトラブルが増加　年金生活、失業、連帯保証人など理由はさまざま
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1362965597/

75 ：

社会の底辺を這いずり回る海千山千のDQN相手に商売をなさってる皆様には本当に頭が下がりますｗ

76 ：

海千山千のＤＱＮはいない

77 ：

メゾン青樹金使ってるだけじゃん

78 ：

大家希望者だけど、不動産本読むと2007年時点（リーマン前）で既にアパ・マン
の供給過剰で空室が問題化すると書いてあったぞ。
満室にするのは相当大変な状況なの？それは何もしない大家の話で、本に書いて
あるように大家が積極的に考えて動けば90％稼働にはできるの？

79 ：

人がそれなりに流動する駅近辺で市場より低価格にすれば90％は可能
問題は賃貸の供給過多は事実なので他より魅力的でないと集まらない訳
仮に集まっても人気を維持しないと他に取られちゃう
ローンで購入する人は最低賃料もあり、現金で買った人と競争すると低価格なだけじゃ負けてしまう
こういう理由により死滅大家と勝ち組大家に別れてしまい、統計的には20パーセントの空室率となっている
また、今後はさらに40％まで空室率が増加するとの予想をする人もいるが予想は予想
マンション着工数なんかは減少しているが、売れ残り不動産が区分マンションを中心に結構あるので値下げ競争は同業者の過半数が死滅するまで続くと思われ

80 ：

現在の賃料で悲惨なのは首都圏から遠い地域
月額1万円以下とか存在してる・・・
首都圏のそれなりの駅徒歩10分とかでも1Ｒマンションでは月額2.2〜2.3万円とかある
つまりこのくらいの価格で戦えるか、なんらかのデザイン的メリット等で月額3万維持とかできなければ
　き　の　こ　れ　な　い　！

81 ：

アパート経営は最初収入が多くて時がたつにつれてだんんだんと減っていく。
逆に出て行くお金は最初少なくて時がたつにつれてだんだんと、というよりある時をさかいに一気に増える。

82 ：

1減価償却関係の問題
2固定資産税も一定期間だけ減税措置があって半額とかになってる
3物件が古くなるために賃料が低下する（新築→中古20年までは下がるがそれ以降ほぼ横ばい）
4築25年ごろから修繕に大金がかかる水周り+配管がリフォーム必要になり修繕費がいっきにかかる

83 ：

経費は最初は少なくて年数が経つにつれて多くなるという点について。
よく本でも間違えが書いてあるんだけど、減価償却費は毎年一定だよ。
土地は減価償却できないし、建物は個人事業主は定額法のみ、法人は原則定額法
になるから。

84 ：

20年落ち以上の物件はマジ金がかかるww
ついこないだ、ガス管のつまりで全部取り替えたww
もちろん一番安い太いホース状の奴だwww
水道もやったばかりだし、都内はよほどでないと思ったほど儲からん
不動産経営なんぞ妄想でやめとくべき

85 ：

都内で儲かるとこってどこ？

86 ：

>>83
必ずしも間違いとは言えないだろう。
定率法の建物だってまだ残っているだろうし、
減価償却が終わると減価償却費は減少するだろう。

87 ：

>>83
費用と支出は違うからね。
むしろ支出の伴わない減価償却費のような費用が減ったら逆に支出が増える（税金増）。
（実際には減価償却費も建物建てたときに支出してるけどね）（支出の時期と費用化していく時期が他の費用と比べてちょっと特殊だよね。）

88 ：

>>87
83さん、すまん。83さんはちゃんと理解して書いてるみたいだね。読解力なくて勘違いした。
ただ、定額法でも法定耐用年数が過ぎたら費用化できなくなるから注意ね。

89 ：

築年数行っちゃったら手放す方法も一つのやり方だよな
それかボロくなってから逆に買うか（外れたらキツイ…）

90 ：

>>86
平成10年4月1日以降に取得した建物は定額法のみだ。それ以前に書かれた本
ならまだしも平成19年以降に書かれた本にも当たり前のように定率法前提で
減価償却費を計算してるのが多々あるから言ってるのよ。これから取得する人
向けに注意しろという趣旨で書いてるからね。
>減価償却が終わると減価償却費は減少するだろう。
減価償却が終わったら眼科償却費はゼロだよ。

91 ：

>>88
私は会計のプロとしてやってるからね。減価償却の趣旨を間違えるわけにはいかん。

92 ：

レーシック手術を受けたりコンタクトレンズを買ったりしたら
経費として計上できるってことですか？

93 ：

だったら大規模修繕をドカンとやればいいんじゃね？

94 ：

そうすれば原価償却がまた始まるよ、税金で持って行かれて政治家や
役人に無駄使いにされるぐらいならボロアパートを少しでもカッコ良くし
入居率を高めた方が全然良いね。

95 ：

>>92
眼医者を褒めた感想文書くと税額控除される規定じゃね？
>>93
小規模修繕なら全額一括で費用化できるよ。

96 ：

減価償却のために支出するとか意味不明
築年数経過に伴い支出が増えるって書いた減価償却は中古22年経過の木造の事
4年しか減価償却ないからその後減価償却で減っていた税金がいっきに増えるのさ

97 ：

本当に会計の専門家かなぁ。
本には定額法前提で書いてあって、これからは平成10年以降は定率法しかだめだってことなら注意しなければならないけど。
（定率法の場合が収入が一定と仮定したならばだんだん支払う税金が増えていく）
ただの税理士の簿財の受験生っぽいな。それか税金の知識がない会計士か。
同じ人のレスじゃないかもだけど。

98 ：

>>96
うん。トータルで考えて損してたら意味ない。
営業マン「修繕したら税金も減りますよ」
営業マン「しかも入居者も増えるし家賃もアップしますよー。一石二鳥です。ぐへへ。」

99 ：

>>90
ゼロになるということは減少するということだな

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