【みんなで語る】将来は大家さんなのだ

1 ：2012/01/27 〜 最終レス ：2013/04/22

25歳、漏れの将来設計。
30歳でＩＴで独立起業する。
35歳で年収5000万にする。
40歳で3億円程度のマンションまるごと購入してマンションオーナーになる。
45歳で引退して、家賃収入で悠々自適に生活する。
あとは、郊外に一軒家を購入して犬の世話をして余生をすごす。
どや？

2 ：

　　　　　　　　　　　　＿＿
　　　　＿＿＿＿＿（　　 （）
　　　　|　∧＿∧　 | ￣￣
　　　/＼（´・ω・`） | >>1 なんだ、妄想だったお
　　 //＼＼ 　　 つ
　　//　　＼＼_　ヽ |
　 //　　　　//（＿）|
　 ＼＼　　//　 　　|
　　　＼＼//￣￣￣
　　　　 ＼/

3 ：

18歳に、ブラック企業に就職した。
24歳に、ＩＴで独立起業した。
25歳に、年収5000万になった。
30歳に、破産した。
32歳に、再起を図り就職した。
35歳に、結婚した。→今ここ
40歳で、クレジットカードを作る。
どや？

4 ：

3億貯まる前に4000万溜まったあたりからマンソン買えよ

5 ：

大家は儲からないと思う

6 ：

年収5000万にするところに無理があるな

7 ：

大家が来ましたよ。
俺の経歴
24歳で一部上場企業に入社
29歳で年収1000万に到達
一方で
36歳でサラリーマン大家業スタート
39歳で賃貸20世帯達成
42歳で郊外に中古戸建購入、会社退職
今45歳、家賃収入のみで生活
必要最低限の生活だが、引退したのは確かだ。
贅沢しなければ可能だよ。

8 ：

ふーん、賃貸って一棟それとも区分？

9 ：

国内の賃貸業は斜陽凋落産業。
あまり得な投資運用手段とは言いがたい。

10 ：

>>8
一棟もあれば区分もある。
更地（駐車場）もある。

11 ：

>>10
リスク分散って感じなのかな？
利口な投資法って印象を受けました。
それだけ持つには原資も必要だよね。

12 ：

原資なしで投資はできないだろ。

13 ：

フルローンで不動産投資してるやつなんて山ほどいるじゃんかｗｗｗ

14 ：

フルローンが賢いリスクテイクと思うんなら、それもありだが・・・。
>1もＩＴで原資を作るのが前提なんだろ。

15 ：

>>13
それはね、投資じゃなくてギャンブル。

16 ：

自己破産まっしぐらなヤツが1名いるな。

17 ：

>>11
最終形はもちろんリスク分散の視点からそうなるわけだけど、誰でも最初は「持ち物件ゼロ」
の状態からスタートするわけだから、どちらかというと「最初は手をつけやすい物件を選ぶ」
という視点のほうが強かったよ。
そうやっておいて、2番目、3番目といくにつれ、経験を積むために、前と違った性質の資産を
検討していくと、自然とそうなる。
原資はもちろん必要。ローン併用とするにしても、月々の支払額をどの程度にするか計画を立てる
と、銀行との調整の過程で自己資金をどれだけ入れるか見通しが立つし、銀行側もそうした調整が
あったほうが融資しやすい。
自己資金を何でもかんでも入れればいいっていうもんでもなく、リスクバッファとして手元にどれだけ
残しておくか（つまり物件への自己資金投入をあえて抑える）という判断もある。これもある意味「原資」。

18 ：

ふーん。
フルローンにすれば原資なんかいらないじゃん、なーんて言ってる奴の発想が、
いかに危険なものなのかがよくわかるな。

19 ：

20歳フリーターですが、10年以内に家賃収入で手取り年収300万って現実的に見て可能だと思いますか？
原資は300万くらいで、区分所有や安アパート、戸建から始めて少しずつ増やしていってなんとかなりますか？

20 ：

>>19
不可能ではありませんが、相当苦労しなければ可能にはなりません。
まず、少しずつ増やしていくという戦術なら、最初の物件から「収益」を確実に出していかねばなりません。
となると、原資で区分所有や戸建を買っても、入居者がつかなかったり、入れ替わったりする期間を見込むと、
支出だけで収入がない期間も出てくることになり、リスクが大きく、収益はおぼつかないものになります。
確度を増すには、最初からある程度の戸数の確保、つまり満室に近い１棟を手に入れることが得策でしょう。
もちろん、その物件が本当に収益が見込める物件なのか、よく吟味する必要はあります。
そうすると、銀行融資は避けられない。
銀行から信用を得るには、きちんとした会社に就職し、正社員として安定した収入を得なくてはなりません。
いくらいい物件を見つけたとしても、低金利でカネを借りられなければ意味がありません。
そこまでの第一段階のハードルを越えると、はじめて10年間の計画が見えてくることになります。

21 ：

やはり現実は厳しい。ほとんど不可能だ。
たぶん、最初のハードルを超えるまでに10年以上かかるわ。

22 ：

>>7
普通にうらやましい。順風満帆じゃん。

23 ：

>>3
結局、今後はどうする気？
キャッシュで買わなきゃいけないとなると結構しんどいっしょ。

24 ：

>>20
ありがとうございます
やはりまずは就職しなければどうにもならないんですね
助言と回答ありがとうございます

25 ：

>>23
金融機関に信用してもらえない人はつらいよね。

26 ：

>>24
フリーター、一軒家を買う
を目指せ。

27 ：

>>25
つらいし、個人で不動産を取得するとなると
相当な資産を今の段階で持っていないと無理でしょ。
必然的に金融機関に頼らざる負えない。

28 ：

「担保を差し出す」という話ですね。

29 ：

でも、憧れますよね〜。

30 ：

資産家に憧れても仕方ないでしょ。
嫉妬ぐらいにしか見てもらえませんよ。

31 ：

いや、>>29さんは資産家に憧れているんじゃなくて、バランスシートの大きい人に
憧れているんだよね。
「資産」の部には土地や建物がわんさか、しかし「負債」の部にも借入金がわんさか。
それでいて、純資産はごくわずかでもいいと。

32 ：

でもそれじゃあ、自転車操業だよｗｗｗ

33 ：

資産家じゃなきゃ自転車操業だよな。
それしか道はないってことだな。

34 ：

しかたない。
不動産はあきらめて自転車でも買うか。

35 ：

>>34
自転車も立派な純資産。
でも、ひょっとしてカードローンで購入？

36 ：

>>31
29だけど、その通り。
バランスシートのサイズと言うか、規模感があるのが好きかな。
大きい方が調整も利くしね。

37 ：

大きいほうが調整が利く？
身動きとれなくなるような気が。

38 ：

今日は月替わりの日なので、取引銀行まわりをするために、県庁のあるターミナル駅まで
電車で出かけた。
口座の残高をチェックし、必要ならば口座間で資金の移動をするんだ。
別に、ネットバンキングでやってもいいし、地元のＡＴＭでやってもいいんだけど、
やはり定期的に郊外から都市へ出かけ、日常とは違った気分を味わうのもいい。
都市には大きな本屋、大きな図書館もあるしね。
ついでに、保険関係の相談と、空室の情報提供がてら、客付け会社まわりもしてきたよ。
そろそろ確定申告の準備もしなければ。
申告が終わったら、人間ドックでも行ってこようかなあ。

39 ：

そのドヤ顔で？

40 ：

どや、どや！

41 ：

45歳までには、郊外で犬の散歩して暮らしたいなあ。

42 ：

どうしたら銀行から借入して不動産購入できるの？

43 ：

少子化で大家さんとかアホかと
マンション買うのすらアホらしいのに

44 ：

>>42
だから、正社員になって銀行から信用してもらうんだってよ。

45 ：

>>43
と、フリーター店子が申しております。

46 ：

>>36
サラ金からカネを借りまくったら、ＢＳ大きくなるぞ。
それで自己破産すれば、調整も利くようになる。

47 ：

正社員でもフリーターでも、いずれにしろ保証人は必要ですよね？

48 ：

賃貸住宅を借りるのとは違うから、保証人は必須ではないだろ。
中小企業の社長が事業資金を借りているとき、家族が保証人になっていないケースもある。

49 ：

>>47>>48
銀行からお金を借りるときは、保証人よりは「担保」のほうが重視される傾向にあります。
それなりの価値のある土地や建物を担保に入れることができれば、銀行側も金を貸しやすくなります。
基本的に、購入する物件の土地と建物を担保に入れれば済むのですが、借り入れる額に比べて
担保の評価額が低いと、追加で担保が必要、例えば自宅の土地と建物をいっしょに担保に入れるという
ケースもあります。
もっとも、融資が下りるかどうかの瀬戸際では、連帯保証人をつけることが決め手になったりもします。
なので、一見身軽な独身フリーターよりも、結婚している人で配偶者を連帯保証人につけるパターンのほうが
信用が高くなったりします。さらに、借家住まいよりも持家があったほうが、いざというときに自宅を担保に
入れるという最終手段が使えますので、持家のほうが有利なこともあります。
変な話、配偶者が専業主婦であっても、連帯保証人にすることで融資してくれる銀行もある。
これは、銀行の人に聞いてみたいけど、足かせを作ることで、退路を断つ、つまり借金返済への覚悟のほどを
見るということなんでしょうかね。
何としてでも融資を獲得して物件を手に入れたいという気持ちは分かりますが、あまり熱くならないように。
自宅を担保に入れたり、配偶者を連帯保証人にしたり、等、「別に減るもんじゃなし」と安易に銀行のいうとおり
にしていると、身動きが取れなくなってしまうことになりかねないので、この辺の判断は慎重にしておいたほうが
いいと思います。離婚できない、自宅を売れない、など「こんなはずじゃ」と後悔しても遅いです。

50 ：

大家さんやるんだったら、専業主婦を囲っておいたほうがいい。
青色申告を税務署に出すときも、事業専従者として節税になるよ。

51 ：

大家さんへの道が、ますます遠のいた。

52 ：

>>48>>49
ありがとうございます
実家フリーターですが
自宅は親のもので代々続いてて、担保には出来ないししたくないので
出来るだけ積算評価が高い物件を探すことにします

53 ：

なんで借金前提の人が未だに多いんだ？
とにかく500万キャッシュでためてみろよ。で、その金でボロ物件を一つ買ってみろ
借金したら後戻りできない
借金無ければいつでも大家なんざ辞められる
無理してやって「こんなはずじゃなかった」なんてシャレで済まされないぞ
路頭に迷うか、首くくるしかねーぞ

54 ：

500万円でボロ物件を買う。
ボロ物件なので人気がなく、入居者がつかない。
キャッシュつぎ込んだので、リフォームもできない。
収入が無くなり、食べていけなくなる。土地持ちだから生活保護も貰えない。
売りに出しても買い手がつかない。
固定資産税の滞納で、差し押さえ。
以上おしまい。

55 ：

>>54
お前、年収200-300万の貧困層ファミリーなめんなよ
安ければ喜んで住むぞ

56 ：

500万円でボロ物件を買う。
ボロ物件なので人気がなく、入居者がつかない。
賃料を格安にし、貧困ファミリーが住む。
家賃を滞納されたあげく、裁判所に申し立てて立ち退かせたら、部屋の中は破損だらけ。
キャッシュつぎ込んだので、リフォームもできない。滞納家賃も立ち退き費用も回収できず。
収入が無くなり、食べていけなくなる。土地持ちだから生活保護も貰えない。
売りに出しても買い手がつかない。
固定資産税の滞納で、差し押さえ。
以上おしまい。

57 ：

>>56
この杓子定規人間の保有物件と投資金額を聞いてみたいわ
まさか「物件は持っていません。これから投資します」じゃねーよな？ｗ

58 ：

微々たる頭金でローンを組んで、アパートだかマンションの一棟買いをする
↓
最初の5年はそこそこ回り、借入金の支払いもズムーズ
↓
6年目から家賃値下げ交渉がバンバン入る
↓
家賃収入のみだと支払いが出来なくなり持ち出しが増える
↓
リフォーム代金もでなくなる
↓
支払い不能
↓
任意か競売へレッツラゴー

59 ：

>>57
そういうあなたの経歴は？

60 ：

57≠>>7？

61 ：

>まさか「物件は持っていません。これから投資します」じゃねーよな？ｗ
別に変ではないのでは？
ここは、将来大家さんを目指したい人のスレだから。

62 ：

7は「名無し大家さん」でしょ。

63 ：

>>59
首都圏戸建×5　渋谷にビル×1　マンション・アパートやる気なし
戸建は全て500万以下の築古物件
家賃は5.5万〜7万。表面利回り12〜15％。
ビルは古くから持ってるから利回りなんざ知らんが、軽く億は稼いでくれたかわいい子
これからも築古安め戸建買うよ
人気が無いとか笑わせてくれるわ。戸建＝ファミリー層のニーズぐらい勉強しろよ
俺からの助言としては、ワンルーム投資だけは絶対にやめておけ

64 ：

>>63
いやそうじゃなくて、経歴を聞きたいの。
7を目指すべきなのか、あなたを目指すべきなのかを見たい。

65 ：

>>64
人に聞く前に自分のことを話そうな。無礼な奴だな

66 ：

>>64
それは失礼。
披露できるような経歴ではないのですが、将来、大家さんを目指したい23歳会社員です。
将来の参考として経歴を知りたいのです。
特に、最初の戸建がいつぐらいで、どれぐらいの期間で5つになったのか、知りたいです。

67 ：

>>64→>>65

68 ：

「○○は駄目」とかいうのは総じて間違い
どんな物件でも、工夫次第で収益は得られる
ボロ物件でもリフォームで見た目良くすれば割りと入る
金が無いならネットやら本片手にセルフリフォームすれば安上がりでノウハウ身に付く
と未来の大家さんが本の受け売りで言ってみる

69 ：

>>66
自分のプランももってない奴が「大家やりたいから参考までにお前のやり方教えろ」とか何様なんだ？
そんな質問の仕方しか出来ないレベルで23歳まで育ったのか？無能だなおい。
なんでお前程度に手の内を教えなきゃいけないんだ？
お前じゃ一生無理。
セミナーに参加してそのときはやる気になっても次の日にはビビッて物件を買えないタイプ
別な道を進むことをお勧めする

70 ：

>>69
ここは、将来の大家さんを夢見る人のスレだよ。
夢なんだからいいじゃないか。　
オレも参考にしたかったけど、大家の人格に問題がありそうだからやめとくわ。
>>7のほうを参考にさせてもらう。
20歳フリーター

71 ：

>>70
69はエア大家だよ。

72 ：

大家スレいって読んでくりゃいいじゃねーか
どんな大家になりたいかという目標もないのに「大家になる方法を教えてくれ」とか意味不明
夢見るとか以前の問題だろ
「俺はプロサッカーの選手になりたいからやり方教えろ」と聞いておいて
「ポジションとか入りたいチームはあるの？」と聞き返されたら
「とりあえずプロ目指してるんだからお前の経歴教えろ」
と言ってるようなもんだぞ
あほか

73 ：

エア大家はほっとけ。
役に立たない。

74 ：

自宅隣の更地が売りに出た。土地代、アパート新築で数千万の見込み。さて
どうしよう。

75 ：

買えば

76 ：

>>7が来ましたよ。
>>70
戸建のボロ物件が悪いとは思わない。
もちろん、収益が見込めるかどうかはよーく吟味する必要があるけど。
俺も今度は戸建もやってみようかなと思ってるよ。
ただ、最初から戸建というのはリスクが大きい。効率も悪い。
原資500万円で最初の物件を買って、想定どおりに7万円で貸せたとしても、
収入は7万円だけだ。そこから修繕費も固定資産税も出していかなければならない。
うまくいっても、次の物件を買うための500万円がたまるのは10年後だ。
原資の500万円を作るのに5年かかるとして、物件が5戸になるのは45年後。
その間、生活費とか自宅の経費、車等はすべて家賃収入以外から調達しなければならない。
そうやって我慢して、その45年後にやっと引退できたとしても、賃料収入は15万円いけばいいほうだ。
もともとボロ物件なんだから、最初の物件なんか40年ももつわけないしね。
65歳まで働いて、年金の代わりの15万円のために必死で投資して報われると思う？
現在フリーターなんだから、戸建投資には限界を見定める必要があることを提言したい。

77 ：

>>76
よくわかりました。
ありがとうございます。

78 ：

実際には、2物件目が手に入ったところで、それ以降は1物件目からの利益はまるまる生活費のほうに
回せるようになるから、徐々に労働のほうは縮小していくことになるのかな。
それでも、セミリタイア（生活費に回せる賃料収入月10万円）まで30年以上かかりそうだね。
家族は養えないわ。

79 ：

>>78
軌道に乗るまでは、不動産からの収入は生活費のアテになんかしないほうがいい。
たかが1戸や2戸分の家賃収入なんて不安定極まりないだろう。
1戸でも退去が出ただけで、生活は格段に苦しくなる。
そんな不安定な状態のままで、仕事を辞めるなんて自殺行為。
不動産収入のうち、次の物件の購入資金は一定割合を積み立てていくとして、残りはいざというときの
ために貯金しておくのが正解。
貯金さえあれば、空きが出ても貯金を取り崩すことで、購入資金の積み立て計画に狂いが出ない。
不測の事態にも対応ができる。

80 ：

実際はフルローンで買わなくとも、フルローンが出るような物件を探すのがいいのかな？

81 ：

そう

82 ：

名無し大家が来ましたよ。
>>79
同意。一時的に不動産収入が生活水準を上回ることもあるだろうけど、
やはり、本業をやめるのは不動産収入が「安定的に」生活水準を上回ったとき。
>>80
収益のあがる物件かどうかを見極めるのは自分自身だけど、自分の足で探してきた物件が
自分としては収益的に魅力があり、気持ちが購入に傾いた段階で、冷静になる意味でも一度金融機関に
融資の見込みを出してもらったほうがいい。
誰でも最初は素人。経験がなければ見立てが確実なのかどうか、本人にもよくわからないことだってある。
でも、そのために慎重になりすぎては、投資はできない。
金融機関の見立ては、そんなときに第三者的な意見として参考になる。
けど、気をつけておかなければいけないのは、金融機関というものは、その案件に融資をするかどうか
判断する際に、その物件からの収益が見込めるか、という判断材料の他に、
本人に返済能力があるかということや、物件に「担保価値」があるかといった判断材料も加味して
いるということ。
極端な話、物件自体の収益性は普通なのに、担保価値（特に土地のほうの）が見込まれる際には、
「イザというときには抵当を実行して回収すればいいか」
という思惑で見ることもありうる。

83 ：

>>1
面倒な過程すっとばして、
郊外で農家でもやれば、すぐ
「郊外に一軒家を購入して犬の世話をして余生をすごす。 」
まで行くのに。

84 ：

>>83
農家は出費半端ないぞ
ほっとけば育つと思われてるが、普通に食えるレベルのものを生きて行けるだけ作るだけでも
年百万単位で飛ぶ
自給自足で多品種作るならなおさらかかる

85 ：

でも、これまでの話聞いてれば、大家は無理。

86 ：

固定資産税がエラいんで大家さんになることを勧められたが
1億8000万の現生を選んでしまった
3千数百万の譲渡益税と市県民税と上限に張り付いた健康保険が大変

87 ：

>>1
どや。
お前の夢は、完全に妄想だということがわかったな。

88 ：

大家は大変とか皆言うね。
うちの親も大家で、
「全然儲からない。貸すんじゃなかった」とかずっと言ってた。
でも子ども心に出入金の計算したらトータルでは儲かってる。
それを指摘したら何故か怒られる。
不思議。

89 ：

それは不労所得だと思ってるからだよ。

90 ：

Ｑ：　先日ドル円レートが1ドル75円から82円に下落したがなぜか？
日銀によるフレキシブル・インフレーション・ターゲットの導入が主な原因である。
日銀：「消費者物価の前年比上昇率1％を目指して、それが見通せるようになるまで、実質的なゼロ金利政策と金融資産の買い入れ等の措置により、強力に金融緩和を推進していく」（2月13〜14日の金融政策決定会合）
解説：　今回導入した「目途」の実現に向けて、金融政策決定会合において、日本銀行は、資産買入等の基金を従来の55兆円程度から65兆円程度に10兆円増額することも決定した。増額はすべてが長期国債であり、2012年末までに完了する予定である。
Ｑ：　日本国民の期待インフレ率はマイナスの領域にあるが、プラスに転換することはあるか？
日銀が金融緩和を行うという政策実践を続ければ、期待インフレ率も上昇、プラスの領域へ転じ1％へ接近していくことが期待できる。
Ｑ：　人口減少が減少しているのにインフレがおきるわけがない。
人口減少下での「需要インフレーション」はおきないという意味では正しい。しかし日本が直面しているのは、以下３種類のインフレであり人口トレンドと相関しない。
○コストインフレ　（原油、資材価格の上昇）
○財政インフレ　（国債の日銀引受、）
○為替インフレ　（モネタリーベースの上昇）
上記のインフレが結果として需要インフレを生じさせることがある。
例：　2004〜2007年の景気上昇

91 ：

>>89
そうそう。
不労所得のつもりみたい。
ちょっとでも手間かけさせられたら怒る怒る怒る。
トータルで考えたら、年にこれくらいの時間割って、
これだけの収入ってすごいよ？　と言っても理解できないっぽい。
私は今、大家やってる。
基本、サービス業だと思ってる。

92 ：

>>1とかも不労所得だと思ってるんだろな。

93 ：

円高デフレ観測⇒円安インフレ観測
■エコノミスト予測：
1ヶ月前：年内に60円まで円高進行　⇒　物価安　⇒　現金の価値が上昇　⇒　不動産投売り優勢
現在：年内に90円まで円安進行　　⇒　物価高　⇒　現金の価値が下降　⇒　不動産買い優勢
■全体の地価変動：
日銀が2月半ばに採用したインフレターゲットは１％以上の物価（地価も含めた）上昇率維持
↓
今後5年間で5%以上に地価が上昇する可能性あり
■ディスカウントされた物件の地価変動：
2012年2月までの時点では、期待インフレ率は年間マイナス１％程度　⇒　日銀のインフレターゲットによりプラス１％に修正
↓
2012年2月時点では、購入者は30年ローンの場合、支払い完了時のマイナス30%の資産下落を想定して購入していたが、
この前提がくずれプラス30％に期待インフレ率が転じた
↓
現在出回っている不動産は既に30%のディスカウント済み
↓
日銀によるインフレ誘導により数十％の価格調整がおきる
↓
これから反動で価格上昇の可能性がある

94 ：

このスレが過疎っているということは、この先不透明な世の中、
大家を目指そうという初心者はいないということを示していますね。

95 ：

22歳 入社（年収200〜300）
25歳 宝くじで5億当て1億のアパート購入（年収700）
27歳 3億のマンション購入（年収1700）
30歳 1億のアパート購入（年収2000）
35歳 ヒキニート
なんだかやる気出てきた

96 ：

と、35歳ニートが申しております。

97 ：

以上自己紹介終わりです

98 ：

なんだ、エイプリルフールか。

99 ：

俺がこの会社設立者だったら経営が危なくなったら
物件を知り合いに安く買わせるだろうな
少子化で借り手がいなくなるのに
未来永劫利回り６％もらえるわけないからいずれは利払いおくれそう
自転車操業乙
みんなで大家さんは、とんだババ抜きゲームだよｗｗｗ

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