■■新米兼業大家　管理　その他何でも■■

1 ：2010/04/17 〜 最終レス ：2013/05/10

去年からデビューした新米兼業大家です。
　管理会社がDQN。リフォームを依頼した工務店もDQN。四苦八苦してるけど
何とか生きてます。
先輩大家諸氏へ：色々と聞きたいことがあるけど、特に管理会社を旨く制御する方法を教えてください。

2 ：

　管理会社の人って自分で不動産投資やってる人は少ないみたいだけど、
多くの人が言うように、良い物件はほとんどないって事か？単純に給料が
安いだけなのか？

3 ：

一昨年からデビューの兼業大家です。
実践を通しながら大家業のノウハウを学びつつあります。
物件の見方も多少わかってきました。
購入時2/4現在満室、ローンは繰り上げ現在残高０。
諸経費引いた実質利回り13%くらいです。
物件は市中に多く出回っているようですけど、大抵ウンコみたいな
物件しかないですね。
私も不動産屋、銀行から投資案件持ってこられますけど、ほとんど
断ってます。
別に急いで投資する必要もないので、良い物件に出会うまで自己資金
貯めてようと思ってます。

4 ：

　中小の不動産屋の社員ってビジネススキル低くねーですか？
挙げればキリないけど。普通の会社の営業社員ならそんな対応ねーぞってことが
多い。大手は知らんけど不動産業はDQNが多いのかね？

5 ：

兼業大家諸氏頑張ってますか？
大家一年生です。よろしくお願いいたします。
　物件を持ってることを会社に知られないようにするにはどうすれば良いんですか？
・住民税は普通徴収すれば良い？
・所得税は当然確定申告だけど、大丈夫なのでしょうか。
・社会保険、健康保険はどうなるのでしょうか？
・税務相談など、金融機関の紹介以外でないでしょうか。

6 ：

・住民税は普通徴収すれば良い？
それでいいんじゃない。
・所得税は当然確定申告だけど、大丈夫なのでしょうか。
何を心配してるのかが分からない。
・社会保険、健康保険はどうなるのでしょうか？
サラリーマンだったら、会社からの給与が基準で保険額が決められるから
家賃収入は一切関係ないよ。
・税務相談など、金融機関の紹介以外でないでしょうか。
規模による。独立系FP探すとか、地元の税理士会行くか・・・
規模が小さいなら、しばらく自分で勉強したら？

7 ：

大家（私）は顔出しNGなんだけど、町内会費の徴収は管理会社にやらせてますか？入居者？

8 ：

>>7
入居者。
ただし、同一地域に大家が住んでるなら大家でもいいかもね。
ところで、なんで顔出しNG?

9 ：

>8
レスありがとう。
　私のところは地方で狭い町なもので、
どんな繋がりで会社バレするか分からないんです。
　入居者が直で良いですよね。

10 ：

>>9
まあ、いずれバレるよ。
そう思っていたほうがいい。言い訳（親戚の家を管理させられてるとか）を
考えておいたほうがいいよ。

11 ：

兼業大家デビューしました。よろしくお願いします。
　立ち上げまで色々あって大変だったけど、なかなか面白かった。
本も結構呼んだと思うけど、立ち上げまでで一番役に立ったのは
今までの社会人としての経験とビジネススキルかな。
　
　ほんと不動産業者とか工務店とかってDQN多いよね。おかげで
交渉ごとでだいぶタフになりました。

12 ：

交渉ごと・・・
　仕事では会社の看板しょってるから、幾分楽だけど大家の場合
そうはいかないから厳しいよね。DQN多いってのは激しく同意。

13 ：

ところで、スレ主の新米大家氏は、どんな物件をどんな条件で購入して、
どれくらいの利回りで回してるの？
また、どんな修繕費や、どんな交渉があったの？
あなたの体験を聞かせてよ。

14 ：

これは申し遅れました。
　築20年超、4室の一棟ものです。満室時利回りは19%　
全室フルリフォームかけて現在2室入居中。2室でもローンと管理費合わせると
わずかだけどCFが発生します。今後の改修とか考えると、はっきり言って苦しいです。
　会社辞めなければ、ローンは大丈夫な額です。満室は多分無理だと思ってます。
　
　みなさん、がんばりましょう。

15 ：

4室のアパートでフルリフォームしたのに満室は無理だと思うって、なんで？

16 ：

　場所が悪いです。経済情勢も悪いし。
　もっと考えてからリフォームかければ良かったと
思います。家賃もこれ以上下げる訳にも行かないし。

17 ：

前入居者にばれないように下げたら？

18 ：

去年から本格的に兼業大家に参入したものです。
悪いけど、管理会社や工務店をDQN扱いしている時点で上手く制御できるわけがないｗ
場所が悪い・経済情勢が悪い・・・そんな物件持ったあなたの自己責任でしょ。
アホか。

19 ：

>>16
入居率50%でもキャッシュフローが発生するようないい物件なんだろ？
他の部屋を募集はそのままで交渉で3割引にしても、空き室にしておくよりは改善できると思う。
最終的に全部屋30%offで入居になっても、入居率70%と変わらないわけだし。
3/4の入居数でいいと思うなら、家賃を75%程度の価格に設定するのも有りだと思うがな。

20 ：

　近隣の相場より20％は低い設定にしてます。入居率は欲しいけど、
これ以上家賃を下げると、DQN入居率が飛躍的に上がると思われ、値下げは躊躇
してるとこです。

21 ：

>>20
近隣の相場より20%も低くして見向きもされない物件なんだぞ？
例え入居してくれる人がDQNでも、DQNに失礼だよ。
君の物件自体がDQNだろ？ｗ

22 ：

>>21
ちょっと、言いすぎ。俺もDQNだから可哀想ｗ
>>20
ま、ぶっちゃけDQNから逃げすぎても、それはそれで大変だぞ。
金持ちでもDQNはいるしね。物件の条件が悪いならDQNと闘うしかない。
滞納、居座りがでたら、粛々と法的に出て行ってもらうしかない。
あと、不動産屋との付き合いは大事だよ。ちゃんと、仲介してくれる
不動産屋にちょこちょこ顔出して頭下げてお願いするしかない。
ただ、動きが悪かったり、しょうもない不動産屋は切るようにしてね。
そのうち、建設会社でも、不動産会社でも気の合うところが見つかるよ。
いろんな意味で、不動産投資は長期的だと思う。

23 ：

DQNって何？

24 ：

>>23
最下層って意味だよ。
>>20
セキュリティーをがちがちにするとか付加価値を上げるようには考えないの？

25 ：

DQN（ドキュン）とは、日本で使われるインターネットスラング・蔑称の一つである。ヤンキー（不良）など頭が悪そうな、もしくは悪く暴力的な感じの、もしくは暴力をふるう人、または非常識で、知識が乏しそうな、あるいは乏しい人を指すときに用いられる。

26 ：

へースラングかぁー
かっこいいなぁー
俺も今日から、DQNって言葉使うよ

27 ：

>>26
洒落たバーに女の子でも連れてってさ「俺も、ちょっとDQNなんだよ」
なんてさりげなくつぶやいてごらん。格好いいぞ。
女の子もちょっと照れながら「そうなんだ。分かるよ」なんて微笑んでくれる。

28 ：

>>27
照れながら・・・なんて言っている時点でDQN確定じゃんｗ

29 ：

　いくら立地が良くても決まらない事はあるし、空室の恐怖って結構
なストレスになりますね。フルローンで物件買っている人とかすごいと思う。

30 ：

>>29
副業と思うなら余裕資金が鉄則だよ。
まあ、新たに会社起こすつもりでやるなら止めないけど。

31 ：

確定申告について勉強したいんだけど、お勧めの本あったら教えれ

32 ：

>>31
なんで聞くのに上から目線なの？

33 ：

2chだからじゃね？

34 ：

>>31
地元の青色申告会に入れ、手とり足とり教えてくれるから。
本一冊でなんとかしようとするとムダな労力かかり過ぎる。

35 ：

青色申告会って某政党（思想？）系って聞いたことあるけど
それって地方しだい？

36 ：

漏れも新米兼業デビューです、物件は木造２Ｆ、２０年２ＤＫ，４世帯×２棟。
価格は任意売却で６７０万、現在４．２万で２室呑み。
前の住人が外国系で入管来て一斉摘発、残置物多数で苦労してます。
質問ですが、しばらく脱税したいのですがいつ頃ばれますかね？

37 ：

追徴課税で任意売却決定

38 ：

取得時期は登記でばれるよ

39 ：

>>36
経費とか修理費用とか色々ひけば、赤字ですよね。
本業の所得から引けて税金返ってきますよ。

40 ：

いや税務署も微々たる所にわざわざ行くのかなと。
経費ってそんなにかかりますか？
現時点で家賃８，４マソ何で１００万以内非課税で年利１０％はあるんですけど？
家賃下げて入ってくれれば５０％超える計算。

41 ：

>>40
家賃下げて満室にして納税することだね。
馬鹿か。

42 ：

>>40
昔から「勘定足りて銭足らず」っていうけどな。
ま、それはそれとして
なんか景気悪くなってから
税務署も結構な小口まで取りに来る様になった気がする。
それなりな企業で怪しいところの税務担当や税理士と揉めるより
個人大家みたいな「ちょっと言えば払う」ところ狙いってカンジで。

43 ：

世間知らずが妄想するな。税務署も調査の為にコストかかるのに
売上が数百万レベルじやほとんど恐れることない。

44 ：

売り上げから経費引いたら利益ってのは当たり前だけど
実際、そこから返済していくと残りはほんの少し。
でも税金は利益に対してかかるから結構な額が取られる。
なので毎年アップアップですわ。
途中に会社をかませても、そこで落とせる経費なんて知れてるし
結局は法人税で払うか、個人の所得税で払うかの違いなだけ。
このあたりのところを上手く回避してる人って
いらっしゃるんでしょうか？

45 ：

>>44
ウチの親戚の所は
マンション２軒管理は丸投げ
奥さんと息子１人（大学生）に役員報酬出して
経費を水増ししてる。
でも、そういうのって贈与にみなされて
税務署にアゲられるパターンな気がするけどな〜。

46 ：

大丈夫だよ。税務署だって役員報酬を否定するだけの材料がいる。
そんなのないよ。

47 ：

中古アパート買ったら、早速取り付けてあるガス屋以外からパンフ来た。
給湯器は２０年前の付けているんだけど（昭和ガス）
取り付けメンテフリーの新しいガス屋のがいいのかな？
それとも概存のガス屋と交渉？
中古買った方いたらどうしたか教えて下さい。

48 ：

>>47
ガス屋にリフォーム代を出してもらうのが最近の流行ですよ。
ガス屋はガス代で回収できるので両方得。

49 ：

>>48
プロパンガスですよね

50 ：

こちらもよろしく
賃貸経営本のウソ・ホント！？
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1288433563/l50

51 ：

サブリース物件に騙されるなよお前ら・・

52 ：

あげ

53 ：

新米で築20年木造物件って、完全に仲介業者に騙されて買わされているじゃん。
この先どうするんだろうか・・・南無―

54 ：

今年初めて物件を取得した（とくに新築）大家さんは
年内に必ず税務署へ減価償却の申告書を出すんだよ。
そうしないと確定申告時に「しまった！」と思っても手遅
れになるからね。

55 ：

＞＞５４トンクス！　税務署の人の行ってる事は宇宙語ですか？
宅建取ってる位じゃ全然駄目ですね。
＞＞５３競売で２DKが８室、駐車場有りで６６０マソ！　リフォームはクロス
洗面化粧台、エアコン、流し台、地デジ化、和室フロアマット化、ベランダ修繕
で３００マソ　税金登記コミコミ１千万。　まあ後２０年は持たせる。

56 ：

あげ

57 ：

先輩大家諸氏へ質問です
店子と一緒に暮らすアパートを建てたのですが
オナヌして気付かれてるか心配です
どうしたら良いでしょうか？

58 ：

R

59 ：

あげ

60 ：

ようやく満室になったよ。よかった。

61 ：

てすと

62 ：

age

63 ：

>>40
取得して１棟物で申告していないと
後から申告して税金払いたくても払えなくなるよ
取得年月日から今までこの物件どうなされていたんですか？
住所で調べれば賃貸してたのがバレバレ
結果キッチリ搾りとられる
最初からキッチリと払ってれば
次の物件の融資も有利になる

64 ：

実質的には５年で時効。それ以上前の調査はよっぽど悪質なものでしかしない。
また、税務署の職員も費用対効果を考えて仕事するし１週間以上の複数の人間を
使った調査をして十万、二十万の追徴課税を狙わない。
確かに法律はもっと厳しめだが必ずしも現実がそうとは限らないし４０は安心していい。

65 ：

>>64
税務署職員が不動産収入の全てを隠してて
捕まった事件なかったけ？最近ｗ
居住用賃貸物件って普通店子が住民票移してるから
市役所への電話１本で調べが付くような気がするけど
パチ屋やスクラップ屋摘発の国税と違って
その辺の下っ端税務署だから費用対効果悪くないんじゃないかな

66 ：

>>64
5年で時効だとしても、一度でも確定申告すれば過去の申告
状況がすべてわかる。
要するにその物件を手放すまで全く確定申告しないで、それ
でいて全く税務署の調査が入らなければ逃げ切れるかも。
ばれれば追徴で3倍取られる。未申告の期間が長ければ
それだけ追徴額も増えるので結果として莫大な額になること
も容易に想定できる。

67 ：

>>66
オレも禿しくそう思う
つまりハイリスクでローリターン
そんな事するヤツが大家業成功するとも思えん
その物件で詰みなら未だしも
増やして行くつもりなら
融資の事も考えてキチンと申告
銀行振り込みの家賃なんて調べりゃ簡単にバレル
区分所有や戸建の賃貸　１戸、２戸なら未だしも
１棟物で無申告なヤツはあほとしか言いようが無い

68 ：

固定資産税を把握してる自治体が、
所得税連動で計算される住民税の未納付を見逃すわけないだろ。

69 ：

だよな

70 ：

所有物件数が少なくて税金申告してない人は
早めに対処した方が良いですよ
家賃収入なんか振り込みが普通なんだから
誤魔化してるお馬鹿さんがそれほど多いとは思わないけど
減価償却費の水増ししてる人は
イッパイいてそうなのは容易に想像付くけどｗ

71 ：

>>70
物件を取得した時点で税務署には所有していることがわかるわ訳で
所有物件数が少ない人ほど無申告はバレやすのでは？
また、減価償却の水増しよりも、その他経費の水増しの方が圧倒的に
多いと思うし、指摘もされにくい。

72 ：

>>71
戸建や区分の場合だと賃貸１戸の場合
税務署もうるさくないというか
前自宅ってのが多くて
賃貸せず放置してたり物置に使ったりしてる人も多いので
税額も知れてるから調べれないんじゃないかな
途中からの申告もできるし
今までは貸してません物置に使ってましたで簡単に通る
逆に1棟物はキチンと申告しないと

73 ：

赤字申告を三期以上続けて
税務署に目をつけられるのと同じ感じと違うのかな
3期も赤字なら辞めるだろ普通ってのと
2戸も３戸も空き家で放置しないだろ普通ｗ

74 ：

>>73
給与所得者のいわゆる副業なら、損益通算で税還付を
受けるために赤字になるようにするケースはあると思うが。
特に新築でローン組んで買った場合は減価償却や金利（一部）
を経費として、実際のキャッシュフローはプラスだが、
税務上は赤字計上を10年くらいまではできるよ。
利回りに吊られて中古やリノベ物件をローンで購入したら
完全にアウトだが。

75 ：

スカイコート新宿の大家Yさんは敷金を不当に返還しないので気を付けて下さい。

76 ：

先月設置したばかりのヘリーポートの支柱が無残にもへし折られ崩壊しかけてました・・・。
激突して接触でこうなったと思いますが入居者のヘリには接触痕が見当たらず。聞いても知らないとのこと。
一体誰が？ ロシア軍？ と肩を落としつつ何の為に５００万以上かけたのか。。。
悔しいです。

77 ：

ああ、それね。
ロシア軍だよ。

78 ：

http://files.hangame.co.jp/blog/2010/44/45a66391/12/01/33272209/45a66391_1291196583113.jpg

79 ：

age

80 ：

age

81 ：

イライラするヤツも多いんだよな〜

82 ：

なにが？

83 ：

DQN除けのまじない

84 ：

>>1
目先の利益にとらわれすぎると足元を見られるから、ある程度利益下げも覚悟して毅然とした態度で望む。

85 ：

初めの一歩として区分所有から行けますか？500〜800万程度の中古マンション買って貸したいと思ってます
最初は毎月チャラくらいになればいいかなと思ってるんですが甘いですか？

86 ：

うん。甘い。

87 ：

たとえば600万の物件をキャッシュで買ったとしても出て行く金の方が多いですか？
空き家の期間の金は修行だと思って出すつもりです。

88 ：

瞬間的なキャッシュフローだけでなく、
所有期間トータルでの収支を考えなきゃだめ。
たとえば、毎年１００万儲かっていても、５年目に修繕費で１０００万必要になったら赤字だ。
特に中古は修繕費を計算に入れる必要あり。

89 ：

割と良スレ

90 ：

俺、サラリーマン　年収８００で、
もう数年で年収９００になる。子供３人、上の子が小学２年生。
賃貸大家デビューしようかと計算。
物件１２００万（新築戸建）
頭金３００万
借金９００万
家賃見込年１２０万　→キャッシュフローUP　年６０万の見込み
ここではたと気が付いた。
税込年収９６０万を超えると、児童手当の支給がなくなる。
手当年４２万円を、あと１０年は貰える権利を捨ててまで、
借金で不動産投資をする価値はあるかどうかで、逡巡中。
どう思う？

91 ：

マルチは良くないと思います

92 ：

>>498
数時間で年収が50万も増やせるなら
本業を頑張られた方がいいですよ

93 ：

レスをくれた人に返信もなくマルチする人w
マジレスするとやったほうがいいとは思う。
でもレポートして欲しい。案外なんとかなるから。

94 ：

リーマンなら仕事中だからまだレスないのは許す
マルチポストは許さない

95 ：

>>90
本人はみてないと思うけど、
・もう数年で年収９００になる　⇒　給料が右肩上がりで上がると思っている
・家賃見込年１２０万　⇒　空室、家賃滞納、室内での自殺、天災のリスクを考えてない
・児童手当の支給がなくなる　⇒　児童手当がいつまでも続くと思っている
さらに税金、諸経費、仲介手数料も計算に入ってない。
という段階で考えが甘いと思うので、やめた方がいいね。

96 ：

児童手当は続くだろう
政治家に廃止するだけの度胸があるとは思えない
その分所得税があがるけど
手当貯金して、頭金増やすっていう手もあるよね
ああ…なんだかなあ…

97 ：

一戸建大家さん居ますか？
一戸建買ったんだけど、「大家ですけど」って近所に挨拶周りしてる人いる？
あと、そこに住むわけじゃ無いのに自治会に入ってる人居る？
こないだ、挨拶廻りしたら自治会に入れられそうになったから下手に何もしないほうがいいのかも‥

98 ：

あいさつ回りなんかするな。賃借人が持ち家のフリできなくなるだろ

99 ：

近所にカラオケスナックができました。
防音していないみたいで、大音量で歌声が響き渡っています。
入居者の一人からうちに苦情が来たんですが、アパートの外からの
騒音も大家が対処しないといけないものなんでしょうか？
ちなみに管理は自分でやっています。

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