良心的アパート経営なんでも相談室【丑号室】

1 ：12/02 〜 最終レス ：12/08

大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして 満室御礼への道を歩みましょう♪
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ　 　 　　
　　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると 　他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう 諸条件は相談者以外に知りません。 　　
　　大事な情報はなるべくまとめて最初に 書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。
※脱税目的、詐欺行為を勧める方は来ないで下さい 　
在日韓国人帰化人、中国人、北朝鮮国籍の方は別スレで 　 賃貸に関係ない話でスレッドを消費してもおkです

2 ：

前スレの>>998様丁寧にありがとうございました。
空いてる店舗借りたい方が1月に契約すると言ったのに今だ契約しません。他に借りたいと言ってる方がいらっしゃるのでずが、その場合、1月に借りたいと言いながらはっきりしない方に、こちらから契約しませんと伝えるべきですか？

3 ：

私は福岡県で賃貸業を営んでいる者です。
昨今の不況に関わらずここだけの話、実は今、賃貸業界は東北、関東から脱出したいという方の需要で沸騰しております。
中古一戸建てをふつうに貸せば、相場３万円程度ですが、これを５万円〜１０万円にアップさせる方法をお教えいたします。
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http://blogs.yahoo.co.jp/mroksnsk6
お気軽にご訪問ください。

4 ：

>>2
一応連絡はすべきよ
テクニックだと思われないようにね
期限を切ってあるいはどちらかに敷金先に入れて貰うか

5 ：

>>1
在特会の嘘大家pスレ乙p

6 ：

在特会はホントの事しか言っとらんだろw
「ウリナラファンタジー」をいつまで続けるおつもり？

7 ：

築5年2棟経営中の者です。
今年に入り入居者からこういうクレームがありました。
「ゴミを時間通りに分別して有料袋に入れだしているが回収されないことが度々ある。」
やや遠方な為、不動産屋に確認してもらい連絡が画像と共に送られてきました。
集積所にはきちんと綺麗に分別されたゴミ袋が山積みに・・・
物件のある某市は完全ごみ有料の戸別回収方式です。
そこで清掃事業に電話でこのことを言うと
「ルート担当が見落として通過している可能性が高い」
と言うのです。結局、即日すべて回収させたもののまた次の週にはこれですよ。
市の委託業者らしいのですがすでに3回も電話でクレームを出しているのに全く腹が立ちます。
実は私の住む家でも未回収は過去何度かありました。
戸建ての場合、毎週出すとは限らない資源ゴミなどで、たまに出すと業者はいつもないからと見向きもしないで通過する訳です。
まったく確認もしないで何という傲慢さなんでしょうかねぇ。愚痴みたいでごめんなさい。

8 ：

>>7
役所の電話番号を書いた紙でも配って「収集されないときは電話してね」でいいんじゃね？
ウチの地域も有料７年目だが収集に来ないのはまずない。ごくたまに一般家庭ではあると聞くが。。
集合住宅だと誰かしら毎日出しているから収集忘れなど有り得ないと思う。

9 ：

【国際】「ロシア空軍がその気になれば、20分以内に日本を地球から消滅させることもできる」露軍事専門家
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1329354017/

10 ：

店子が退去する為、回復工事完了の知らせと共に見に行った。
ところが、ある筈の設備が跡形もなく外されてスケルトンに近い状態にされ
自動ドアとキッチン、更に床のタイル前面。店子は12年間入居のスポーツ用品店で
店長が変わって当時の契約書がなかった為、どれがどちらの所有設備なのか分らなかったそうだ。
自動ドアは当時300万で高いんでね、とりあえず戻すように言ったが未だに戻してない
何でも処分したそうで弁償してもらうと言っても当分できないだとよ
若干基地外っぽい口調や態度取る相手だから勝手に色々言って張り合おうとしてくる様。
次の店子は飲食店で自動ドアも添えつけの標準装備だって知っていた為、1ヶ月保留との回答
全く余計なことしてくれて腹立つ。

11 ：

アメリカではスケルトン渡しが常識
お前ももっと国際的にならないと

12 ：

確かにそうだな
俺が間違ってたようだ。
店子には完璧な原状回復に感謝状を出しておくよ。

13 ：

学生が3名一気に契約するんだが1人だけ未だあくまで予約というかたちだ
合否がわかるまで入金は一切ないそうで、全入時代にタコな親御さんもいｒんだなって思う。
そうそう、あとの2人はすでにすべて諸経費入金済みです。

14 ：

逆に合否も分かってないのに諸経費払い込む方が不思議
推薦か？

15 ：

申込金とかだと返還しなきゃならんぞ？
予約順じゃなくて契約順とすればいいんじゃね？

16 ：

物件の清掃に関してウチでは不動産屋へ月9,000円の清掃費を毎月振り込んでいます。
当初は専門業者へ定期的に委託しようと考えていたんですが
不動産屋が「このくらい、ウチがやりますから」と言うことでお願いしたわけです。
しかし様子を見にたまに物件に行くと吸殻やゴミが入り口にいくつもあったり
共用部や周辺の大量の落ち葉もそのまま。吸殻やポイ捨てゴミもそのままです。
結構いい加減なんですかね。どう考えても一切手を入れてない現状です。

17 ：

頻度によるね。￥9000だと月に１回か２回。
学生中心だとかなり汚すし古いと難しいところもある。ハウスメーカー系だと企画住宅なので
清掃しやすい（時間が短い＝安い）ように、古かったり地面が複雑だったり雑草が生えやすかったりすると
清掃しにくいから高くなるかテキトーになる。　パートのおばちゃんがいくらもらってるかにもずいぶん左右される。
いろんな方法があるが簡単には、
折り紙などわかりやすい紙を小さく切ってそれをあちこちに撒く。
デジカメで日付と位置を紙かなんかに書いて一緒に写す。
１ヵ月後（あるいは清掃を予定している日以降に）に再調査する。なるべく同じアングルで撮影。
そうするとどの程度清掃しているかがはっきりと判る。で、突きつけちゃうと色々難しいこともあるので
具体的にドコドコの清掃がされてない、こういうところを清掃して欲しい、頻度はこれくらいでやってほしいなど
「相談」すりゃいいかと。業者変えるつもりなら突きつけちゃえばいいけどｗ
清掃会社に依頼するにしても写真付きの作業報告が上がってくるような所があればいいね。
ごまかせないし作業員が若い（携帯やデジカメ、ＰＣが操作できる）可能性も高いし、遠隔なら不動産屋と別に
報告が上がってくることは大事。

18 ：

それが大事ですよ

19 ：

うちの小規模アパートは管理を業者に委託しているけど、清掃には満足しているな。
小規模（表面収入は月20数万円）なので、5％の管理委託費の他に、＋1％の定期清掃費を
支払っている。あと、月2000円を、ゴミステーションの管理清掃費用として出している。
定期清掃は週1回。清掃前の写真を清掃後の写真を送ってくれるほか、共用部の設備に不具合が
見つかったら、小修繕であればその場で対応してくれる。（例えば電球の玉切れ等。）
ゴミステーションのほうは、週3回の収集日に対応し、他のステーションでは町内会の当番の人が
やるような管理をやってくれている。
おかげで、近隣の戸建住民から「ゴミステーションがきたない」という苦情もない。
いずれも、管理会社自らがやるのではなく、管理会社がさらに清掃業務だけ別に委託してやらせているようだ。
たかだか月4〜5千円で、よくそこまでできるなぁといつも思っている。

20 ：

経営3年目です。家賃滞納と遅延が毎月重なる若い入居女が悪質と判断し
契約更新をこちらが断り1月に退去しました。ところが4ヶ月分の家賃は未払いのままで
弁護士を立てまもなく訴訟です。契約者母親は再三に渡る電話にも一切出ず、
不動産屋も書類審査でミスしたことを認めました。退去した日に叔父夫妻に偶然会った為
あなたがたが支払えないか？母親は一体どうなってるんだと聞きました。しかし
母親は関わりを嫌うタイプで無責任な面も多いとかで滅多に会わないそうです。
結局一銭も払ってもらわないままで、家賃踏み倒しという悪質さに腹が立ちます。
また、部屋の扱いも相当な状況だったようでありえない破損部がいくつもあります。

21 ：

4か月分の回収で、弁護士立てて訴訟は赤字にならないのかね。
家賃保証つけていなかったんだ。
管理会社に責任の一端を負ってもらうのは？
督促をどれだけの頻度でやっていたか、どういう手段でやっていたかにもよるけど、
例えば4か月分の管理費返上とか。

22 ：

>>20
とりあえず、敷金は返さなくてもいいよね。
そもそも向こうからは連絡取りたくないんだろうから、敷金だけ返せとは言ってこないだろうし。
敷金1か月分とすると、残りは3カ月分か。（＋破損分か。）
微妙な金額だね。
清掃もそうだけど、こういうのを未然防止するための督促態勢、これも管理会社を選ぶ際の重要なポイントなんだよね。

23 ：

清掃に関しては、19のように管理委託費とは別出しで清掃費を支払う（つまり、清掃費を管理費の中に含めない）
というやり方はひとつの手なんだろうね。
滞納が発生したときの回収は、管理会社も手間だから、督促にインセンティブが出るような委託費の払い方があるかもね。
基本部分の委託費を抑えて、上乗せ対応分は実績払いにするとか。

24 ：

掃除くらい自分でやれ
他人に依頼したところで細かいとこまでやっちゃくれん
大家が物件を掃除してる姿を見せる事こそ、店子への安心感を持たせる
お金を頂くという行為がいかなる行為か自認すべし
これが自分のお店なら掃除くらいするだろ
それもしないならいくら資産を持っていようが全てを失う。

25 ：

また自分でそれをすることにより
物件の異常にも気付く、世の中に完璧なものは無い
早く気付く事で致命的な物件のダメージを未然にも防げる。
入居状況が悪いなら尚更、立地の良いところは人の往来も多い
ということは・・・つまり

26 ：

>>24-25
近くの物件ならそのほうがいいんだけどね。
遠方の物件でこまめに清掃するなら、委託するしかないよ。
1カ月に1度ぐらいは行けるけど、他物件もあることだし1週間に1度は厳しいかも。

27 ：

専業でも年金生活でもないのに清掃なんて行けるわけなしｐ

28 ：

>>20
保証会社つけとくかクレジットカード払いにさせるかだな。。
クレジットだと審査が通らないと借りられないのと滞納し始めるとカードで買い物が出来なくなる。
（当然他のカードにも影響が出る）
つか、書類審査でミスってなに？

29 ：

>>26
ならばそのような資産はいずれ失うしかない。
必要なモノは必要な人に渡るだけ
そのような清掃会社がいつまでも安価な値段で
同じサービスを提供出来るとは限らない。

30 ：

>>26
http://www.nicovideo.jp/watch/sm10534484

31 ：

>>26
君に対してじゃない、その下の奴に書き込んでいる奴にね、わりぃw
アンカー付けたくねえ、糞甘ったれた糞野郎には

32 ：

良心的じゃないなぁ。

33 ：

良心とはなんぞや？
一時のアドバイスなんぞ一時のなぐさめに過ぎない
思考力まで奪われたのなら、それは良心的ではない。

34 ：

>>31
おまいみたいなステレオタイプで
想像力貧困なのが逆に資産無くすよp

35 ：

>>24
家の隣にアパート１件くらいならそれでもいいけど、
日本全国複数持ってたら無理だね。
そもそも次元が違うから一緒にはできないけど。

36 ：

兼業だと自分で清掃は難しいね
平日は仕事、土日休みは実家義実家家族サービス、幼児二人いるし
コストかかっても外注して月一で見回りくらいが現実的だよ

37 ：

ではそんな人の為に他人様がお金貰って一生懸命に掃除してくれますか？
手抜きならするでしょうね、誰も見てないし

38 ：

賃金も安い、顔も見えない、チェックもしない
一体そんな条件で誰が掃除してくれます？
口で言うのは簡単ですけど

39 ：

コストを払えば掃除してくれますよ、普通に
別に一生懸命までは要求しないけどね
口で言うんじゃなくて、すでに現実としてやってもらってますよ

40 ：

>>37-38
お掃除のプロを侮辱してはいけない。
お前らと違って真面目にやる人はやるんだから。
もちろん人は選ばなきゃいけないけどね。

41 ：

>>39
そりゃあ、やるでしょう幾らでもお金払えば
で、どこからそんなお金出すんです？

42 ：

幾らでも出す訳じゃないよ
上のほうにも書いてあるけど月４.５千円とかだよ
まあ同じ値段で実家の親に委託してもいいかなと今思ったｗ

43 ：

親に委託してたった4~5千円は安いでしょう
4~5万親に渡すなら毎日でも掃除に行くかもしれませんよ

44 ：

１棟あたりだから、うちは４棟持ってる、で月２万
週一で１棟３０分月８時間のバイトとしては悪くないと思うけどね
まあ兼業だとやっぱり時間のほうが大事だな

45 ：

４棟も５棟ももってて、毎日自分で掃除してたら
レレレのおじさんみたいになってしまう。
一生掃除だけで終わってしまいます（藁

46 ：

そういうことですねｗ

47 ：

じゃああなたの資産としてはそれだけで
入居状況が悪くなり、いずれあなたの資産では無くなるかもしれません
幾ら魅力的なリフォームやプランを立てても
ロクに掃除もしていない物件が入居良いのですか？

48 ：

そうですね、今のところ満室で、特に問題ないですね
今後も問題ないようにやっていくだけですね

49 ：

不安になりましたね、あなたw

50 ：

4棟ももっていて全て満室ですか
ほうほう〜　で？

51 ：

全てホントに満室なんですかぁw

52 ：

いやマジですが

53 ：

ねーねー4棟あってホントに全て満室？
店子何人いるの？w

54 ：

>>47
つーか、なんで
自分で掃除しない＝業者に掃除させる＝ロクに掃除しない
になるんだよ。論理飛躍しすぎだろｗ

55 ：

自分で食事つくらない＝レストランで料理食べる＝ロクなもの食べられない
ってことか？

56 ：

全てホントに満室ですよ
で、って言われても語ることありませんが

57 ：

で、あなたは自分が掃除もしてない大家であり
それを隠す為に掃除が出来ない事を理由にウソをついたのでは？
見抜けますよ、店子はあなたの顔は知らないかもしれない
だが、あなたの人間性は見抜くもんです

58 ：

54〜55〜56
一人で自演ですか？

59 ：

わたしは36 39 42 44 46 48 52 56ですよ
ウソとか自演とかではないです
が、これは2chやりすぎですねｗ寝ます

60 ：

定期清掃でCMしてる管理会社ありましたねぇ〜
ステマですかw

61 ：

逃げるんだw

62 ：

自分で掃除ステマｗ

63 ：

お金かかりませんよ、挨拶だって勿論しますよ
おかげで地域の信頼にも繋がり、ご高齢の方が住んでる隣の土地も売って貰えそうです。

64 ：

>>57
書類以外で店子の顔も知らないよ。

65 ：

顔は知らなくともあなたの物件や提示した条件通して
あなたの性格や価値基準、全て見抜けますよ
なーんにも考えてなければそれなりにしかなりません

66 ：

>>65
サブリースだし。

67 ：

ん？家賃保証で満室とな？
へぇ〜ええええw

68 ：

>>65
顔も知らない条件も知らない、ある時わけのわからない店子が
あなたが大家であることを知りブスッと、わたしゃ嫌ですね、そんなの

69 ：

>>68
何で刺すんだよw

70 ：

最近結構大家が殺されてますよ〜
殺人事件でもTVで報道しない事件なんざらにある
わたしゃ会社任せで自分の知らないところで
ガンガン絞り取るのも考えものだと思いますよ

71 ：

知らんがなw

72 ：

自主管理が危ういとメディアの論調ですが、新聞者は誰から金貰ってんだか・・
まあその内武富士のなんとか事件みたいな事も起こるでしょ支店でガソリンかけられて放火
ま、そんな前に空き部屋だらけになりますがね

73 ：

一夜明けてみると、まあ些細なことでそんなに・・・。
自主管理にするか、金払って外注するかなんて、それぞれの判断でいいじゃない。
物件の属性、大家個人の属性等、人によってさまざまなんだから。
質問出てたのは、清掃を外注する前提で、どうすればきれいにしてもらえるか、
という知恵出しなわけでしょ。
それを自主管理前提で話しても・・・。
時間さえあれば自分でやるのがベストだとしても、制約があるなかで、ベターな
ところを探るのが「良心的」なんでしょ。

74 ：

>>16-23あたりに逆戻りか。
そのあと50レスぐらい、無駄だなぁ。

75 ：

>>58
54と55は俺だけど、56は俺じゃないよｗ

76 ：

田舎の物件だと、定期巡回清掃をやりに来てくれる専門業者がいないんだよね。
だから管理業者に清掃も任せるしかない。
たとえ清掃がいいかげんでも。

77 ：

立地がどうあれマンション周りの犬の糞まで面倒見ちゃくれねえよw

78 ：

それは警告文を貼り出すしかないだろうな。

79 ：

犬に警告文が読めるかバカwww

80 ：

犬の糞の後始末もせんような人が警告文ねえw

81 ：

今度政治家の生活費にしたら@す

82 ：

さあ詰まってまいりました。自動的に金になると思ったら大間違いw
満室にするのに手間暇もかけない大家がジリジリと
お客様の事を札束と考えたら終わりよ
政治家殺したところでお前になんか得でもあるんかw
だから進歩しねえんだよ中国韓国北朝鮮ってのは

83 ：

政治家がぁ〜資格がぁ〜楽なもんだねぇ〜
資産持って見栄で自分を着飾っても他人は良くは見ちゃあくれませんよ〜
それこそ本人が札束ですな、お札は日本銀行券であり、法貨ですから、しょせん債権のはしくれですよ

84 ：

今度政治家その他の生活費にしたら@す

85 ：

>>82
>>83
釣られたからわかったねp

86 ：

だからぁ〜どうしたの〜とっとと帰った方がいいだろ
資産売り払って、故郷にさ
お前の価値観じゃこの先この国でやっていけるわけがない。

87 ：

釣られてわかったから大家でもない在特会とか用無いよp

88 ：

大家だっつてんだろうがボケ

89 ：

お前みたいなチョンを儲けさすために誰が動くかよ

90 ：

全く救いようが無い在特カスだよp

91 ：

ちなみに
釣られてわかったには
在特のゴミは全然関係ないよp

92 ：

所有物件前の建物の改修工事を行ってるんだが
建設業の若い連中やらが俺の物件エントランスでタバコを吸いその場にポイ捨て。
しかも弁当やらのゴミも放置。。。
さっき偶然にも居合せて注意したら、凄い形相で無言で唾吐きながら去ってた。
建設なんて性質の悪い連中が多いと思うがまさにその典型的。恨み買ったからまたどうせ何かやられるだろうな。

93 ：

営業担当者に小一時間だな

94 ：

>>92
底辺相手にしてもしょうがないので、
施主か現場監督に丁寧にクレーム入れるべし。

95 ：

不動産屋が病的に神経質な社長で面白いおいうか不気味
昔から確認癖というか強迫観念入ってます・・・とか言って
何度もドアのカギ開閉したり玄関出入り繰り返して指差し確認したり
何かちょっとアスベっぽいというかそんな感じの40歳

96 ：

カギ交換を入居者自費でやってもらった場合、元のカギ本体とカギは誰が保管してますか？
不動産屋が保管するのでしょうか
あとカギのスペア本数が結構曖昧になってきたのできっちり把握しないと駄目ですよね。
ウチの場合、近所のビル私有地を塞ぐ形なのでその家の人にもカギを渡していますが
勝手に必要数以上に複製され、そのビルの入居者にまでカギを渡してたりされてます。

97 ：

>>96
そもそもかぎ交換は指定業者（家主側）しかさせない。
もしやっちゃったならキーシリンダーとカギの保管は基本は家主だろ。再使用するつもりならやめたほうが良い。
もしかしたらシリンダー使いまわし？

98 ：

>>96
あと、基本的に出入りが無いところで裏から通行するようなところはボタン式のデジタルロックが良い。
キーの交換不要だし、更新は新番号にするだけで済む。

99 ：

そうですか
ありがとうございました。

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