投資用ワンルームを買って永住するスレ

1 ：2009/12/12 〜 最終レス ：2012/07/23

築２０年程度 駅徒歩１０分 １K ２００万円程度
諸経費、リフォーム入れても３００万くらい。
５年住めばもとがとれる。

2 ：

うん、そうだね。そうだよね。

3 ：

俺も、投資用の物件持ってるよ。一軒家だけど。ワンルームマンションの値段。
ただ、今は社宅住まいだから人に貸してる。
本格的に投資してる人から見ると笑われるだろうけど、身分が不安定なんで
何かあったら緊急避難用になると思ってる。
ちょっとだけ安心感がある。

4 ：

人に貸してるなら、緊急避難用にはならんのでは？
売るにも住むにも、いきなりは追い出せんし
あくまで「緊急」の場合な

5 ：

>>3
固定資産税とか諸経費を除いたら
年間どれくらいの利益になるんだ？
独身の間は投資用ワンルーム買って
将来は賃貸に出す計画なんだが、、、。

6 ：

>>4
人が入ってるうちは家賃があるから自分で別にアパート借りてもいいし、
空いたら自分が移り住めば良いかなと思って。
>>5
諸費用と税金引いたら利回り１１％かな。９年で元取れるんだけど、
ま、実際は途中で空き家になったり修繕がいるから、そこまでは
儲からん。結構、出費大きいよ。
投資用ワンルームは新築はやめたほうがいいよ。

7 ：

ああ、スレみたら
＞＞築２０年程度 駅徒歩１０分 １K ２００万円程度
＞＞諸経費、リフォーム入れても３００万くらい。
だったね。俺がワンルーム見たとき怖いなと思ったのは、
滞納者がいて、修繕積立金が積まれていなかったり、ある時から
極端に積立金が値上がりしたり、別の部屋が風俗のプレイ用に
なってたりってのもあったよ。最後は売れなくてババ抜きになる
可能性もあるんだよね。
ま、余剰金で買うのでなければお勧めしません。

8 ：

>築２０年程度 駅徒歩１０分 １K ２００万円程度
東京では無理

9 ：

おはれ昔に投資用ワンルームの管理組合理事長してたことあるけど
何か質問ある？

10 ：

>>9
ぶっちゃけ修繕の金とか足りてるの？

11 ：

>>10
場所と設備による。うちは東京都港区で戸数２４戸３階建てエレベータ無しだから
修繕費はそれほどかからないし家賃水準からみた維持費の割合は小さいから修繕費が
足らないということはないよ。年間で管理費が約２００万、修繕積立金が約２００万入って
くるのだが細かい修繕は管理費勘定の中で６０万円くらいみてあるからそれで賄う。
もしそれが余ったら修繕積立金勘定に入れる。普段に修繕積立金を取り崩すということは
ない。駐輪場の収入が年間１０万くらいあるから１年で修繕積立金が２２０万〜２３０万くらい
貯まるよ。うちくらいの規模のマンションだと大規模修繕に２０００万くらいかかるから
それだけの修繕積立金収入があれば十分。
うちのように戸数は少なくてもエレベータがないから管理費も修繕積立金も少なく住む。
もしエレベータがあったら１基あたり管理費と修繕積立金があと１５０万くらい余分に必要なんじゃ
ないかな。

12 ：

>>11
詳しい話サンクス！
エレベーター無しの物件って嫌う人いるけど、修繕面では楽な部分も
あるんだね。不動産っていろんな見方あるね。面白い！
しかし、港区なら結構、高価？滞納者とかいない？
建替えに向けて手は打ってるの？

13 ：

>>12
３階建てだからエレベータ無しでも問題ないけどこれが戸数の少ないペンシルマンションだと
エレベータ必須だから１戸あたりの負担は相当大きいはず。
長期滞納物件はあったよ。５年以上滞納してたので時効になるといけないから
自分が理事長の時に支払い督促を申し立てて裁判所の命令をもらったから時効は停止した。
この滞納者は事実上破綻してた人。最終的には別の債権者が破産を申し立てて物件は
競売になり落札者が滞納分をすべて支払ってくれた。滞納額は１５０万くらいあったけど
東京都港区の物件だけあって資産価値があるので滞納額が物件の価値を上回るということは
まずないので安心できる。これが時価１００万円台の札幌や福岡のワンルームだとと
すぐに滞納額が物件価値を上回り回収不能になるんだろうけどね。
建て替えはまだまだ考えていない。

14 ：

>>13
都心の強みを生かしてるね。
田町あたりのワンルームを前に見てたんだけど、
もう一度、視野に入れようかな。

15 ：

うちの物件は築３０年くらいだが港区では特に古いほうではない。
物件の時価はだいたい１０００万円くらい。
管理費、修繕積立金、固定資産税が年間２５万円くらいかかる。
家賃水準は８万円くらいが賃貸に出すと不動産屋に賃貸管理手数料を
払う必要があるし入居者が入れ替わる度に内装費は全額大家もち。空室期間も考慮
すると年間の手取り額は平均で６５万くらい。
１０００万で物件を買うとすると手数料、取得税、登記費用などで５０万強かかるから
１０５０万投資して年間６５万の手取りという感じ。利回り６％強。
しかし自分で使うとなると賃貸管理手数料、内装費、空室期間は考慮しなくてよいから
手取り利回り７％以上になる。

16 ：

防犯装置つけたりとか付加価値つけるようなことはしてるの？

17 ：

>>16
賃貸経営としてはそういうことは考えない方が良いよ。
余計なコストはかけずにできるだけ家賃を下げた方が効率が良い。
ただし自分の物件は自己使用してたので快適装備に交換したところが多い。
例えばエアコンは高級機、サーモシャワー、カラーモニター付きインターフォン、
調光機付きの照明、バスルームの換気扇タイマー、ミニキッチンに電磁調理器、
ディンプル式補助錠など。

18 ：

>>17
不動産って劣化もあるから付加価値って大事だと思う。
例えばモニターフォンとか監視カメラやら、ロックも工夫したり。
立地がカバーしてるのかな。

19 ：

みんなレスありがとう。
でもここは不動産投資のスレじゃないんだ。
生涯独身の独り身が３００万程度のワンルームを買って
一生暮らしたら相当生活楽だってことなんだ。

20 ：

>>8
都内じゃなくても埼玉とか神奈川ならあるだろ。

21 ：

>>19
価格はあまり拘らない方が良いと思う。仕事がない場所では暮らせないから
徒歩圏に十分仕事がある場所で探した方が良い。将来交通費が支給されない
仕事が増えてくるだろうし。
住環境に拘らないのなら利便性の高い地域でもそれほど高くはないよ。
池袋や新宿徒歩圏でも６００万円くらいからある。都区部でも城東なら５００万以下
であるよ。

22 ：

買っちゃったら引っ越せない。
隣人に嫌な奴が来ても逃げ出せない。

23 ：

>>22
ワンルームなんて賃貸で借りてる奴ばかりだから気にするな
本当に嫌なら自分の部屋を賃貸に出しても十分割に合うし

24 ：

>>22
不動産専門の情報機関（クレカでいうところのCICみたいなもの）で苦情情報も回して欲しい。
苦情多いヤツは賃貸借りられずにムレスか自殺してくれ。

25 ：

age

26 ：

良スレやな。漏れは家賃の安い生田の方に済んでいるんで、家賃が
年間４５万ぐらいしかかからない。もっと安い所を探すと４０万を
切れると思う。

27 ：

関西で中古ワンルームかったひといない？

28 ：

良スレや

29 ：

ゴミスレの間違いやろ。

30 ：

良スレ

31 ：

ワンルームでも４０平米くらいあればいいけどね

32 ：

200万の超格安物件って
賃貸相場2万ぐらいだろｗ
管理費もいるし
築年数がたてばたつほど修繕費もかかる
その割にマンションは固定資産税が安くならない
300万かけてリフォームして住むなんて
とてもじゃないが賢い選択とは言えん

33 ：

不景気なんやろな〜。
こんなドケチ板にも業者が住み着いて「良スレ」ってａｇｅてる。
転売も賃貸もできなくて、小銭持ちのドケチ狙いか・・・哀しい。

34 ：

>>33
多分考えすぎ。
仕事なくなったらいざと言う時、持ち家あったらどれだけ
心強いかわからんよ。保険のようなもん。ボロボロでもいいから
とりあえずキープしとけば、住所あるわけだし
生活保護いただいて、路頭に迷う事もない。

35 ：

資産（持ち家）があれば生活保護の受給資格は無い。

36 ：

>>35
http://www.houterasu.or.jp/news/houteki_trouble/20080915_1.html
・・・らしいよ

37 ：

>>36
投資型ワンルームには「利用価値」が無いって事ですね。

38 ：

違う。「資産価値」が無いってこと。
オレオレ君や君とかの拠点にするには利用価値がある。簡単に入れる。

39 ：

生活保護って保護しすぎだよな。
大阪なんて20人に1人が生活保護うけてる。
それで財政ひっ迫してる。

40 ：

>>31
二部屋買えばいいだけ

41 ：

一人暮らししたいのでマンション借りたいと思います。
が、しかし将来的には投資用マンションも欲しいと考えています。
そこで考えついたのが、手頃な中古のワンルームマンションを500万くらいで買います。
当分の間は一人暮らしをするので自分で住みます。（どうせ月々家賃を払わないといけないのなら、借りるより買う方がいいと思い購入にします）
将来、家族ができたので別の場所へ引っ越します。
そして購入したワンルームマンションは自分のものになり、投資用マンションとして人に貸して家賃収入を得ることができます。
結果的に、家族ができる間一人暮らしもできて必要なくなったら投資用マンションにして家賃収入も得られちゃいます。
とっても良い方法だと思うんですが、こういう方法どうですか？

42 ：

俺に貸してくれ。
家賃は延滞するし、壁は塗りたくるし、騒音は撒き散らすし
又貸しは当然だし、外人連れ込むし、鍵は変えちゃうし
追い出しを感じたら、居住権行使するし・・・だけど・・・
引越し代１００万円払ったら出て行っても良いけど。

43 ：

>>42
おまえ何年前の情報で書いてるんだ
居住権って、金払ってない奴にはそんなもんないよ
延滞はせいぜい２ヶ月までだな
善管義務違反で負けるのが見えてる

44 ：

払う意思さえ示せばそんなに短くない。
半額や１／４程度を毎月払ってると・・・どうかな？

45 ：

>>44
払う能力があるのに払わないってのをやってみな
実際の社会がわかるよ
大家が面倒と思えばラッキーなことになる可能性があるが、真剣にやられると不幸になる

46 ：

マンションは一括で買っても
ペイできるのに大体15年はかかる。
自分で住む、もしくは賃貸に出してずっと埋まると想定してな。

47 ：

民主党が「入居者保護法案」を提出するってよ。
弱者救済が目的ですって。強行な家賃督促とかは２年以下の懲役刑だって。
もう、追い出しなんて難しくなったわ。居座るわよ。滞納するわよ。

48 ：

関東でも　大阪、韓国みたいに敷金ガッツリとらなきゃ貸せなくなるんかな?

49 ：

戸籍提示と連帯保証人くらい来るかもね。

50 ：

おまいらにここお勧め
ttp://www.rehouse.co.jp/mansion/F41M3003/
少し古いけど静かな住宅街、駅から徒歩圏、最上階、眺望、二面採光

51 ：

49それは前からだろ

52 ：

俺もワンルームカー買った
これで何かあって家がなくなっても
車に緊急避難して暮らせる
走る別荘勝ち組ｗ

53 ：

キャンピングカー？

54 ：

>>40
ふと思ったのだがニコイチにしたらダメなのだろうか？
以前住んでいた社宅は元２Ｋ＋２Ｋ＝４Ｋのニコイチだったが･･･

55 ：

>>47
実にバカげてる。
家賃滞納→追い出されるのは当たり前だと思ってる俺は変なのか？
もっとも一部の悪質業者みたいに1日でも滞納で追い出しは流石に酷いと思うが。
何ヶ月も滞納してたら追い出されて当たり前だろ。
そもそも家賃って何で滞納するの？
俺んトコは月末が家賃の支払い期限だけど給料日の20日に入れてる。
まあ早すぎるわけだがｗ

56 ：

日本は左翼が強いからな。

57 ：

ほ

58 ：

支払い手数料がもったいないから1月に1年分入れてたら、不動産屋が変わった
ときそういうの止めてくれと言われた…
どっちにも得だと思うんだけどな

59 ：

この一軒家とトータルでどっちが得だろうか。
http://fukuoka.jpn.org/smallhouse/index.cgi

60 ：

>>59
そいつの独居房レベルのミニハウスは設置場所次第じゃそうとう安いんじゃないかな
んな狭小な土地建物にかかる固定資産税なんて屁みたいなもんだろうし

61 ：

キッチンもつけたほうがいいとは思うけどな
コンビニが隣りなら別に良いけど

62 ：

食器や洗剤調理器具水道水ガス代考えると
夕食に惣菜や300円弁当程度なら割に合うと思う
海外だと設備コストより屋台で外食とかのが安いから自炊しないという地域も多い
日本も外食安くなってるから単身ならそういう選択もありじゃないかな
まあキッチン全くなしって訳にはいかんだろうけどキッチンやそれに付帯するものって結構高い
結構高い

63 ：

おらも千葉に１Ｒ買ったよ。

64 ：

千葉が通勤圏の人はいいな

65 ：

>>62
香港がそうらしいね
「ガス代その他のことを考えると妻に料理なんてやめてくれと言いたくなる」男性が珍しくないとか
もっともあっちは共働きが常識だし子育てなんて日本より金かかるしで事情も違うけど
海外のドケチ情報ってどっかにないかなー
不動産や税金以外なら有益な情報ありそうじゃない？

66 ：

どこの国だったかで、キッチンが無いマンションがあるとか。
まぁ、流しはちっさいのがあるんだろうけど、コンロとかの置場がないんだろうな。
料理も面倒だしいいかもねぇ。

67 ：

日本だってアパートの一人暮らしならガス無しのヤツ多いよ。
電気ポットとカセットコンロで十分だし、基本料がもったいない。
オレは千葉の工業地帯の某工場に勤めているが、プロパンだったら
契約しないヤツも多いよ。
工場には風呂もあるし（汚れ仕事・・・orz）、昼飯は格安でごはん食い放題、
売店はツケで色々買える。
近隣は外食店や飲み屋、弁当屋、コンビニ等充実してる。
同僚も、酒、ギャンブル、風俗以外はドケチだなｗｗｗ

68 ：

日本以外は水道水飲めないところが多いからな
ミネラルウォータ必須の国が多すぎる

69 ：

ご飯と、塩辛、つくだ煮、タマゴ、納豆、海苔、漬物
見たいなメニュウで不満がないからガスはいらないな。

70 ：

会社員ならともかく、零細自営とかフリーター程度の場合は
小さくても物件を持った時点で、国保が跳ね上がることがあるか
自治体ごとで事前チェックしとくべきだよ。
国保跳ね上がり分で、借りてた今までの方が良かったなんて言うことも。

71 ：

>>70
国保って年金のこと？

72 ：

>>71
国民健康保険だろ

73 ：

６３ですが、
購入時は室内の内装はりフォームされてました。
しかし、住んでいるうちに改善したい点が浮上しました。
・エアコン交換（１０年前のでかび臭いので・・・）
・玄関鍵（１ロックなので２ロックにできるか管理組合（会社）に確認中）
・インターホン交換（モニター付に交換）
・２重サッシ取り付け（築２０年クラスだと、隙間があるから防音・機密性が低い）
いまのところこんな感じです。

74 ：

>>73
固定資産税っていくらですか？

75 ：

２万円前半です

76 ：

住所なくなるのが怖いなら
超ド田舎のぼろぼろの家１００万ぐらいで買っとくのはどうかな
改装して１年に何度か別荘代わりの使える奴電気ガス水道は入らないしね

77 ：

>>76
超ド田舎は道路側の草刈してなかったらしばきあげられるぞ
私書箱作ったほうがいい

78 ：

大阪市内築20年の1kで固定資産税35000円

79 ：

＞＞７６
生活全般が不便で、買い物も価格が高いよね。
車も必須でろうから以外にコストはかかるだろう。

80 ：

>>1
同じ事考えてるヤツがいたな。
一度、築18年のワンルームで150万(管理費積立金毎月1万)をソートー悩んだが
実際に内見したら北西向きで、昼間真っ暗で16時頃から西日がガンガン当たる部屋だったんで
パスした。

81 ：

>>80
夜勤者には最高の部屋だね。

82 ：

我が家(渋谷区、1R、家賃7万)は昼間だろうが暗い(T_T)

83 ：

>>78
いくらで購入したんだ

84 ：

23区だと安くても600万くらいするからなぁ

85 ：

足立とかなら３００万円台もある。

86 ：

40歳から死ぬまでの40年間住むとして。
管理費+修繕積立費+突発の修繕費
を払うことを考えると、
戸建ての方がお得なんでしょ？きっと。

87 ：

１Rのメリット
上下左右が囲まれているから冷暖房が効き易い
ドアとベランダの鍵閉めるだけ、エントランスがオートロックなら防犯効果も少しある

88 ：

確かに広いリビングとかも憧れるけど
冷暖房の電気代が恐い。
結局1人なんだからベッドの中にいる事が多いからね

89 ：

買ったのはいいけど管理費と固定資産税痛いよなぁ

90 ：

>>89
ワンルームなら
たかが知れてるんでは？

91 ：

ワンルーム買おうと思ってたけど、なんか最近、一戸建てのほうが
安そうなのでそっちにしようかとおもう。

92 ：

>>91
リゾートマンションとかを除けばトータルコストでは絶対にワンルームの方が安い。
ワンルームを買う場合は古くて狭くても少し購入価格が高くても良いのでとにかく立地の良い物件を買うこと。
立地が良いと余計な物を持たなくて良いからね。

93 ：

都内でもワンルーム買った方が４万くらいのアパート借りるより安上がりかな。
でもフリーターだからローン審査が無理だろうな。

94 ：

１６５万（登記代等２０万）の大阪郊外の１R、築２０年、賃貸なら２万８千円
１８５万＋１３３万（１０年間の管理費等）＋２２万（１０年の固定資産税）
３４０万を１２０ヶ月（１０年）で割ると２８、３３３円
築３０年の１０年後５０万で売れたなら、得したと言えるな

95 ：

修繕積立金って年々上がるところが多いよな
1年では僅かだけれど
10年20年だと結構高額になっているよね

96 ：

>>95
ワンルームの修繕積立金なんてたかが知れてるって
駐車場収入があるかどうかにもよるがだいたい5000円から15000円の間
建て替えの総費用でも1戸あたり600万とか700万なんだから
もし年間50万拠出すれば10年の積み立てで建て替えできる
よって家賃より維持費が高くなるということはない

97 ：

>>93
川崎のセンチュリー21で聞いたけど、ワンルームはローンでは買えないていわれた
キャッシュオンリーですって　ま、その会社の方針だろうけど

98 ：

５００万以下は住宅ローン聞かない

99 ：

ワンルームって隣の部屋の物音や声が聞こえてくるんでしょう？

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