不動産ファンド担当者が市況を語る

1 ：08/07 〜 最終レス ：12/07

サブプライムローンに端を発したレンダーの貸し渋りは業界に暗い影を落とし続けています。
USA銘柄にとどまらず、新興不動産企業の倒産、REITの新規上場取りやめな等・・・
アクイジに限らず、出口で売れなくて困ってる方、リファイに悪戦苦闘している方、
不動産ファンド担当者のレンダーに対する思いのたけをここにブチマケてください。

2 ：

揉みてえ

3 ：

業界関係者だが、次はあそこが倒産するって噂ばかりだよ。
大体噂の出ているところは潰れているね・・・。
多くは自業自得、社員のレベル・モラルの低い会社が大半だから。
一方でスポンサーの資金力・与信の高いファンドや、財閥系デべは
割安で物件が買える好機になっているように感じる。Full Ｅｑｕｉｔｙの
海外年金も買っている。ファンドは一等地のオフィス、勝ち組デべは
一等地のオフィス・商業・土地を買っている。いずれにしろ場所が重要。
ｄｅｂｔ調達は、サブプライム以降は国内（メガ＆リース会社）中心に
なっており、メガはＡＭ会社の与信・物件の立地で融資可否・条件を
判断している色合いが強い。レンダーバリューの低下から、リース会社
はＭｅｚの提供先として重要度が増している。スプレッドは４００bps
以上だけどねｗ
出口に関しては、上記状況のため、都心の大型オフィスビル以外は
取引が成立しにくいと思う。
不思議なことに一等地の大型オフィスは値段が下がってない。レジや
郊外商業は値段が下がっても取引が成立しないのにｗ
こんな状況なので、多くの会社ではｱｸｲｼﾞ担当は暇になり、リストラの憂き目
にあっている人もいる。ﾃﾞｨｽﾎﾟｼﾞ担当に異動になった人もいる。

4 ：

俺もリファイにすごく苦労してるよ。
結局メズがつかなくて、だめになるケースがほとんど。
今まで４０社くらいお願いしたけどダメだった。
結論からすると、１００億前後の都心５区のオフィスでテナントのクレジット
も問題なく、エクイティがブラックで無いような・・・そんな物件でないと
ノンリコは出ないような状況だね。

5 ：

>>4
リファイできないで、ローン契約の失期事由にヒットする案件がどんどん出ると
思うよ。ローンの元本毀損分をエクイティで充足することは、大部分のファンドでは
不可能だからきついね。
印西牧の原とか・・・。業界関係者なら分るよね？
金商法施工後は、投資運用業のライセンスの有無等ＡＭ会社の組織体制、スルガ
事件以降は投資家の属性（確か犯罪収益移転防止法だっけ？）などが重要になってる
から、一部の生き残り（勝ち組でない）と、多くの負け組に分かれるんだろうね。
そもそも都心５区内の大型オフィスビル（１００億超）で、テナントクレジットも高い物件は
滅多に市場に出ない。REITでも、大手企業がスポンサーのREITくらいしか買えてないよ。
確かに、３氏が言ってる物件なら、メガバンクがしっぽを振ってローンを出してくれるだろうね。
は〜、どこに転職しようかな・・・。

6 ：

収益物件とあらば何でもファンドにぶち込んで
アップフロントだのAMフィーを稼いで出口で又フィーとって・・・と
おいしい商売のはずだったのだけど、世の中そうはうまくはいかない
ってなわけね。

7 ：

外資のCMBSレンダーが壊滅状態になった今、国内しかいないか。
リファイ出来ずにモルスタのCMBS格下げになったし。
REITの合併、AMの合併で生き延びることかな

8 ：

>>7
REITの合併は現状できないのでは？
ま、REITの合併はポートフォリオの分散を図ったり、資産規模の拡大など
組み合わせではメリットがあるかもね。
ＡＭの合併はあまり意味がないように思うけど。
個人もそうだけど、不動産投資は金のない個人や会社がやるものでなく、
金持ちが自己資金だけで投資をすべき資産だと思うけど。
不動産価格・賃料の変動循環はローンの借入期間（ノンリコでは３〜5年）
よりも長いし、今まではキャップの低下、賃料の上昇と誰がやっても成功
する時期だったから良かっただけだね。
当面は、フルエクかローレバで対応できる要求リターンの低い資金を扱える
ファンドが強いと思う。で、こういった資金は年金が中心となることから、
組織体制がしっかりしたＡＭ会社しか無理と思う。

9 ：

業界の方々にお聞きしたいのですが、ケネディクスという会社は
一等地の大型オフィスなどの有利な物件を多く保有しているのでしょうか？
倒産懸念、業界内での位置づけなどおわかりでしたらお教えくださいませ。
伝え聞くところによると、社員は優秀で高給取りが多いとのこと。
不動産金融業界内ではcompliance部門やaccounting部門が充実した
組織体制が整っている会社と聞いております。

http://biz.yahoo.co.jp/column/company/tyo/080418/invest/080418_rank075.html
どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m

10 ：

しかし、レンダーの担当者もたいへんだよね。
膨大な書類が送られて１週間で評価して、それで結局ボロワー希望の
アマウントが出ませんてことで、融資実行にいたるのは１％くらいかな？

11 ：

家を追われ、職もない…サブプライムショック拡大の現実
　アメリカの低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付きが、世界の金融市場に激震を与えてからほぼ１年。問題は収束に向かうどころか、拡大の一途をたどっている。
震源地アメリカでは、家を追われた「ローン難民」が急増し、政府系住宅金融会社までが経営危機に陥った。世界的なインフレも巻き起こし、日本にも、ガソリンや食料品高騰が津波のように押し寄せている。
　「戦後最大の金融危機」の現場を追った。
　「２０年暮らした自宅を手放す気持ちが分かるか。もう涙も枯れ果てたよ」
米東南部ノースカロライナ州の元ＡＰ通信記者ウィリアム・トウさん（７２）。自らは心臓病を抱え、昨年４月には妻にがんが見つかった。
夫婦の闘病資金で、年利１１％、月額１３６８ドル（約１４万６０００円）のローンが払えなくなった。
　「金利を下げてもらえないか。妻が治療中なんだ」
ローン会社と何度か交渉したが、相手にされなかった。裁判所に自己破産を申し出て自宅を売却した。妻は今春、亡くなった。
１９８８年に自宅を購入した時は、年６％程度の固定金利で３０年ローンを組んだ。２０００年に借り換えた「サブプライム」は低金利が魅力だったが、数年後にはその金利が跳ね上がる仕組みになっていた。
８月からは同じ町内で、借家住まいが始まる。トウさんは、「政治家や住宅ローン会社の連中は、私のような生活を一度、経験してみるべきだ」と憤る。
http://www.yomiuri.co.jp/world/news/20080720-OYT1T00688.htm?from=top

12 ：

フルエクかローレバでOKな投資家ってのはまず存在しないし。
デベがそういう状態で保持せざるを得ないというのはあるけど・・・

13 ：

>>12
8じゃないけど、存在するよ。
年金は基本的に要求リターンが低くローレバかフルエクイティ
で対応できるよ。すべての年金ではないけど。
投資家マーケティングが甘いんじゃないｗ

14 ：

元々銘柄のいい投資家（与信高・期待利回り低）と組んでいたこと、
残高をつむ為に無理して投資、ＡＭ受託をしてこず余力があることから
投資家とＡＭの与信でレンダー(国内系)に足蹴にされる事は今でもほぼ無いです。
(案件的にギリギリでも政策的に取り組みを検討してくれる)

今はアセットファイナンスという感じではないですね。
プレイヤーの銘柄を相当見られていると思います。

案件的には投資に良いのはまだ少ないと言う印象です。
場所的に良いのはヨーロッパ系の投資家がごそっと買われてしまいます。

うちはしばらく様子見というところですね。

15 ：

あまり組成で儲からないんだよ。
要求リターンが低くローレバ・フルエクイティで対応するファンドだと。
フィー取り過ぎると投資家のリターンがカスみたいになる。
よって中抜きがしにくい。

16 ：

>>14
確かに現在の融資可否は、投資家、ＡＭのクレジット（与信）で判断しており、
その上で経済条件（アマウント＆スプレッド）は物件の担保価値で決まっている
感じがする。
その意味ではアセットファイナンスでなく、コーポレートファイナンスと言えるね。
でも、ＣＭＢＳとして組成する段階でも、ＡＭがどこか等クレジットで売れ行きが変わる
部分もあり、同じ物件であってもＡＭ会社によってスプレッドは違うよ。
現在は投資資金の蛇口が狭くなっており、与信の低い弱者は排除し、強い者だけが
残っているマーケットになっただけじゃないかな？
ヨーロッパ系というかドイツの年金は、昨年末あたりから一等地でガンガン投資しているが、
要求リターンはかなり低いんだろう。一時期の市場をにぎわせたオーストラリアREITは、
ルビコンをはじめ瀕死状態。同じことの繰り返しにならないとよいのだが・・・。
ＭＢＡ留学時のファイナンスの教科書に、「投資の基本は自分よりも馬鹿を見つけること」的な
内容を書いていたが、今がまさにその環境と思い、投資金額より高い買値を出す投資家を
探して世界中の投資家にアクセスしているよ。。

17 ：

>>9
順位 コード 社名 決算期 前期１人当り経常利益（千円） 内定者数（人） 中途採用者数（人） 連結従業員数（人） 平均年収（万円）
★1 4314 ダヴィンチアド 2007.12 650,805 0 21 155 1,505
2 8628 松井証券 2007. 3 193,362 8 3 109 693
★3 4321 ケネディクス 2007.12 176,486 3 36 163 1,238
★4 8871 ゴールドクレス 2007. 3 145,213 ・・ ・・ 170 709
★5 8818 京阪神不動産 2007. 3 136,310 3 1 31 717
6 8698 マネックスＢＨ 2007. 3 126,905 6 ・・ 145 1,396
7 5541 大平洋金属 2007. 3 107,821 25 3 425 848
8 8701 ＳＢＩＥトレ証 2007. 3 103,457 ・・ ・・ 245 814
★9 3236 プロパスト 2007. 5 100,876 7 40 117 1,115
10 9113 乾汽船 2007. 3 94,872 0 3 41 688
★11 1880 スルガコーポ 2007. 3 90,576 11 ・・ 146 665
12 7974 任天堂 2007. 3 88,560 92 42 3,373 957
★13 2478 ＭＫキャピタル 2007. 8 75,746 ・・ 25 37 1,246
14 8905 イオンモール 2007. 2 74,820 35 17 288 796
★15 3244 サムティ 2007.11 70,380 0 33 79 618
16 8426 ニッシン債権回 2007. 3 65,308 0 39 85 613
★17 8789 フィンテクＧ 2007. 9 64,685 4 31 129 1,016
★18 8934 サンフロンテ不 2007. 3 64,008 40 25 125 638
★19 8914 エリアリンク 2007.12 63,346 ・・ ・・ 62 482
★20 8892 日本エスコン 2007.12 61,772 ・・ 31 112 598
（出所）「会社四季報」２００８年２集春号
★は同業界だが、やばいとこが多いぞｗｗ

18 ：

AMの能力ではなく、クレジットなの？
倒産隔離してても、やはり各プレイヤーのクレジットが一番重要なんだ。
１〜２年前と比べてもあきらかに状況が変化してるんだね。

19 ：

>>18
ＣＭＢＳは不動産のキャッシュフローを源泉としているが、
その収益の源泉はＡＭの能力で変わる。
そしてその能力を定量・定性的に示せるものの一つが
「クレジット」。
クレジットの高い会社がスポンサーレターを入れたら、
条件も変わるよ。。

20 ：

結局この環境下ではノンリコが出ないから、一時的にコーポレートでファイナンスするところも多いよね。
できるところはまだいい方で、どちらも詰まってるところが大半。

21 ：

AMの能力が重要視されるのは十分理解できる。
でも、そんなものを定量化するツールも無いわけで仕方なく
クレジットをチェックしてるって事だろうね。
まぁ不動産ファイナンスも第2フェーズに入ったということか。

22 ：

>>17
ケネディクスはどうですか？

23 ：

>>21
＞でも、そんなものを定量化するツールも無いわけで仕方なく
クレジットをチェックしてるって事だろうね。

24 ：

サブプライムに揺れる不動産業界の給与、30代相場1500〜2500万の実力世界
都心部のミニバブルや全体の市況回復で復活したかに見えた不動産業界。とはいえ昨秋から、
サブプライムローンの影響で証券化による資金調達に陰りが見え、さらに金融商品取引法の
施行（07年9月）で、投資家に対するリスクの説明や煩雑な手続きが義務として重くのしかかる。
まさに転換期を迎えている不動産業界だが、実は財閥系を除けば個人の成果主義が徹底した
世界だ。最前線では30才前後で年収1,800万円程度になる人も珍しくないという給与事情を追った。
--------------------------------------------------------------------------------
http://www.mynewsjapan.com/reports/785
この時代が懐かしい・・・。

25 ：

能力もないとは言わないけどストラクチャーの安定性(特にレンダーの要請)を確保するためでは。
オレの知る限り、ＡＭ契約でバックアッパーを事前設定する事は見たこと無いし、
カーブアウト時の探索「義務」もみたことがない(少なくとも私は「努力」以外受けたことがない)し、
義務がついていても飛んだときに条項がとんだ後も有効なのかは疑義がありそう。
（できれば）運用業保持かつ火中の栗を拾ってくれる奇特なＡＭｅｒがいなければ
ストラクチャーが保全できないような不安定な器に貸付はしにくいと思われ。
エクイティ飛ばす覚悟で失期で物件押えれりゃいいという話もあるだろうけど
積極的にエクイティに恨まれたくはないだろうし(レピュテーション下がる)、
普通に運用されてりゃ金利入るんだから、無用のリスクを抱えたくはないのだと思われ。
よってクレジット高いＡＭを置くことによってストラクチャーの安定度を増したいのでは。

26 ：

http://outlaws.air-nifty.com/news/

【ミニ情報】カタカナ不動産「ゼファー」の破綻から��見えてきたもの��

27 ：

>>25
非常に核心をついたコメントだと思います。
結局スポンサーレターもクレジットが低いと意味がないし、
カーブアウト条項でＡＭを更迭しようにも、後継ＡＭを探索するのが難しい
し（メガにはその能力もない）。
また、メガは投資家のエクイティを棄損させることを避けている。

28 ：

クレジットが高いAMを置くとストラクチャーが安定するの？？？　
そりゃ高いに越したことは無いけど・・・ごめん良く分からないや、

29 ：

典型的なYK-TKスキームでは倒産隔離されているから、AMが飛んでも、不動産
のバリューが高ければ、プロジェクト契約とかに基づき、レンダー主導で不動産
を売却などすれば、少なくともレンダー資金回収図れるのでは。
AMから差し入れられたスポンサーレターが、何の役に立つのかよくわからんので
すが。

30 ：

>>29
端的に言うと
メガのノンリコは体裁はノンリコであって、実態はコーポレート。
メガバンクのノンリコの歴史は2000年頃からしかなく、不動産の評価も
ＣＭＢＳとしての売却能力も低い。
その為、最終的なよりどころはクレジット。
ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ
ハイクレジットなＡＭ会社にローンを出しているのは、倒産隔離が図られているが
国内（レンダー＆ボロワー）の企業同士であれば、最後は何とかしてくれるとメガは
勝手に期待していると思うよ。
俺達外資レンダーが、昔から営業トークで使っていた内容だけどねｗ
俺は外資で、海外での融資経験もあるが、外資ではプロジェクト単位でのデフォルトが
あってもノンリコならＡＭに訴求することはないし、その後も本ＡＭが組成したファンドに
ローンを実行している。当然プロジェクト単位のファイナンスなので、メガのような低スプレッド
は提供できないけど、リスクに見合った条件で双方納得した内容だから。
とは言え、外資でもローン実行後、ＣＭＢＳが売れずブックで抱えたままという話は聞くから
日本でのノンリコはまだまだ普及していたとは言い難いと思う。
サブプライムの痛手は大きい。メガのノンリコは、ﾊｲｸﾚｼﾞｯﾄなﾎﾞﾛﾜｰに低クレジットで貸出している
から米国とは逆にハイプライム問題がおきたりしてｗ
外資レンダーの負け惜しみ・嫉みを含みつつも、結構心配。

31 ：

>30
なるほどなるほど。
>ノンリコはＡＭから倒産隔離されているが、推測だがメガはデフォルトしそうになると
>ＡＭ会社にコーポレートでの付き合いを含めての見直しを迫ってきそうｗ
でもAMの立場で、「そんなもん知るか。お前らは、物件価値のみ目当てでローン打ったん
だろ。これはお前らのビジネスジャッジのミスだろ。俺にケツ持ってくるな」と言って逃
げることは、法的?にはできるような気がするのですが。
それとも、そんなこと言うと、この世界で二度と生きていけなくなるのですかね。

32 ：

>>31
ノンリコは契約書にも責任財産限定特約があるので、法的には問題ない。
でもスポンサーレターを出してたり、出してなくてもメガは言ってくると思う。
だってメガは契約書じゃなく自分たちの都合で動くし、いつの時代も（特に
不景気）金貸しが一番偉い。
ボロワーにとっても、クレジットが高ければコーポレートでの取引の方が
大切だから、受け入れる企業もそこそこあると思うよ。

33 ：

http://www.tradereview.jp/index.htm

34 ：

ノンリコであっても、銀行の与信管理上はスキームの中で主導権を
握っているプレーヤーに紐付けて管理する場合が多いです。
ノンリコの内部格付などは当然コーポレートの格付とは異なるのですが、
クレジットシーリング上はコーポレートのグループ与信としてカウント
されるケースが多いです。
したがって、どうしてもクレジットが重視されます。
クレジットが低ければ大きなエクスポージャーを取れないわけです。
そもそも、AMが飛ぶとか、力不足でリファイナンスができないとか、
レンダーにとってはそれだけで異常事態です。
最終的な元本毀損が出なくても、その時点では�U分類以下の査定になり
かねないわけですから。
なので、上記のような言わばクレジット重視の与信管理手法が採られて
いるのだと思います。

35 ：

TSEREIT Equity
今日こそは・・・と思いながらbloombergを眺める日々。

36 ：

なるほど。
AMの総合的な力量により、リファイ能力とかが左右されるので、AMのクレジット
が重視される、という理屈は説得性がありますね。
現在のような不動産市況が悪い中で償還期日を迎えるファンドで、レンダー(元々の
レンダーのみならず他のレンダーも含めて)のリファイを得られないものというのでは
、結局ファンドの取りうる手段は、当初の見込み違いの低い価格での不動産売却しか道
がなくなり、TK(大概ここにカネを突っ込んでる)毀損、財務悪化、という末路を辿って
いくというわけですね。
ただ、ファンドを見捨てると、レンダーだって、売却価格によっては損を被る可能性
ある(仮にギリギリ回収できたとしても、今までリスク取ってノンリコ打ってきたのは
何だったんだ、という事態になる)というのに、それでもリファイに応じない、という
のは、レンダーは、不動産市況の現状及び中期的予測において、非常に悲観的、という
ことの証左ということでよろしいでしょうか。
新生銀行やあおぞら銀行、東京スターといった銀行は、10年前と同じような、
不良債権をたくさん抱える事態につながっていくのではないのかな?

37 ：

まず、リファイナンスに応じないのは、債権の分類があるからです。
正常先・要注意先・破綻懸念先などのランク付けはLTVやDSCRなどの定量的
指標と、AMや物件立地などの定性的情報を加味して決定する場合が多いです。
仮に、要注意先に区分されている債権を条件改定（＝リファイナンス）すると、
大抵が開示債権になります（いわゆる「不良債権」として金額を開示しなけれ
ばならない）。最終的な元本毀損は論外ですが、その前の段階でも開示や与信
費用（引当）として銀行の決算に影響を及ぼします。
それから、銀行の不動産に対する融資目線はかなりネガティブです。
正常先であっても、与信運営方針で不動産関連は抑制的に対応する旨の本部通達
を出していたりします。
なお、このような措置は不動産に限ったことではなく、構造的な不況業種は
一般的に抑制対応に指定します（これをポートフォリオ管理といいます）。

38 ：

>>36
ＦＳＡがリファイナンスは飛ばしとみなすって噂もあるし・・・。
噂はどうあれ、同じヴィークルで、当初レンダーからリファイナンスをすることを
メガは嫌がるらしい。

39 ：

リファィナンスに応じないことを選択する方が、元本毀損に直結しそうな気が
して、銀行の財務内容をより短期に、かつ大きなインパクトでもって直撃しそ
うな気がするんだけどなあ。
そういう可能性もあることを含めて、銀行はルールに則った保守的手順を踏む
ということですかね。
でもそこまで保守的にするのなら、何でここ数年、貸し出し競争みたいに激し
く貸しまくっていたのだろう? そっちにはルールはないのかな?

40 ：

飛ばしというか、「元本返済猶予」「リスケジュール」と同義に
取られていると思います。まさに37で書いた開示の議論です。

41 ：

>>39
要管理先ならまだしも、破綻懸念先に対して新たに期限の利益を与える
のは善管注意義務の観点からかなりハードルが高いです。
ここ数年の貸出競争は、不動産に資金需要があり、かつほかに運用先が
なかったからです。ではなぜこれが急激に引締めに転じたのかというと、
一つには金融庁検査が契機になった面もあると思います。
昨年の検査では不動産関連を徹底的に狙われました。

42 ：

身内で物件転がしてビジネスやってますって？
笑わせるな。
投資家に損させまくって良心の呵責とかないもんかね？
いくら優秀だろうが、してるのは卑しい仕事だよ。
根本はワンルームの営業電話かけてくる輩と同じ。
出口で素人騙してナンボの世界。
その仕事に誇りを持てるのか？
阿漕な商売してる自覚はあるのか？

43 ：

ところで外資レンダーの状況はどうよ？
最近ますますヒマなんじゃない？？

44 ：

>>43
ヒマではなくて既に大半がリストラされているか、そうでなくても異動になっている

45 ：

今俺が担当してる物件も某国内レンダーに融資を依頼してるんだけど
テナントのクレジットに関する質問のみで、今までバカみたいに気にしてた
建物の遵法性関連のことはまったく関心無いみたい。

46 ：

シングルテナントだと返済原資は全面的にそのテナントの
信用力に依存するから当然といえば当然だと思われる。

47 ：

>>45
建物の遵法性、境界関係は全て問題無い事が、ローン実行の
大前提となっている気がするけど。
その上で、最近はテナントクレジットも気にしている。

48 ：

モルスタは、6月に今年初のCMBSの発行を行ったみたいですけど、
今後、少しは動きが出てくるんでしょうか？特に、住宅関連法案成立以降
どうなるのか注目してます。
流動化部門の人員がピークの5分の1に削られたって話もなんかで
読んだし、一方で、ARMの金利リセットも来年にかけて
大幅に減るから、評価損の計上も峠を越えて多少余力が
出てくるんじゃないかと思ったりもします。
とにかく、モルスタには再起動していただかないと。

49 ：

来週から１か月夏休み。９月から再起動します。

50 ：

去年の9月以降クロージングしてないから、勘が鈍りそうで怖い。
次にアクイジションできるのはいつになることやら。

51 ：

http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1214875573/l50x
↑破綻したR社の公募ファンドですが
皆さんどう思われます？

52 ：

リサパートナーズの株価だけが比較的、強いのは何故でしょう!!??

53 ：

某CMBSがデフォったらしいけど、これ以上証券化商品に対するイメージが悪くならない事をいのる。

54 ：

証券化もセカンダリーを発展させないかぎり、ダメだね。

55 ：

CMBSがデフォとかデマ流すなよ
証券化商品のイメージ悪くなるだろw

56 ：

デマじゃないよ

57 ：

外資系で仕事してますけど、そんな話聞いてないですね。
本当ですか？欧米の話ではないんですか？
これから国内でもデフォルトが起こるだろうとは予測していますが。

58 ：

でフォっ多のはローンだべ

59 ：

メザニンローンですか？
ならエクイティは吹き飛んでるわけですよね？

60 ：

>>56
すでに公表（専門誌）されている情報なので書くが、6月25日に
モルスタのＪＬＯＣ３８のクラスＤ社債（ＢＢＢ格）がデフォルトした。
『金融ビジネス』の最新号にも書かれているよ。

61 ：

>>59,60 CMBSの仕組みを知らん子はここきちゃダメよ。不動産総合スレね。
CMBS社債、特にBBBのデフォルト定義調べましょうね。
話はかわるけど、GEのREITへのローンすごいな。サイズでかいのしかやんないのかね。
レンダーの話がファンド担当者としては聞きたいね。年末にむけて、Recapの話はAクラス
だけなの？
後、本体が私募ファンドの泣く泣く買取って結構あんのかな。

62 ：

丸美の件は、ショックですなぁ。5大都市でもこうなるとレンダーがホンとつかんな。

63 ：

ちょっとものわかりのいいやつがいるようだね
このスレに遊びに濃いよ
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1217085716/l50

64 ：

丸美の件て何？

65 ：

61はCMBSの仕組み知らないようだな。
ローンがデフォルトならエクイティ全損は常識。
BBBだろうがAだろうがデフォルトの定義は一緒だぜ？
GEは今年エクイティではなくデットに注力と明言してるぞ。
代物弁済も辞さない、それで物件が手に入るなら喜ばしいみたいなこと言ってたぜ。

66 ：

GEぜんぜん貸してくんない

67 ：

(1)発行元が多額の短期資金を調達します。
(2)その資金で何百本もの不動産担保融資を実行(又は購入)します。
何百もに分けることでリスク分散にもなります。
(3)その何百本もの融資をまとめて一つの器にいれます。
一本一本の融資は、いつ延滞するか不明な危険なものですが、
それを何百本もまとめあげれば安全とも言えます。 すなわち、
何百本もの融資すべてが滞ることはありません。
何百本もの融資全体からの返済を考えれば、滞る金額は一定で僅かな金額といえるでしょう。
(4) 融資一本一本を証券にするのではなく、何百本もの融資をまとめて証券に
するのです。 一本一本でなく全体の利払いをもとに一番優先的に配当する
証券、次に配当する証券、それでも残ったら配当する証券、運が良ければ配当もある証券…。
最初のものはAAA格付けの証券となり機関投資家(場合によっては銀行までも)が購入し、
それ以降だんだん格付けが下がり高利回り(=高リスク)の証券になります。
最後の部分は博打のようなジャンクボンドとしてそれなりの投資家が購入します。
(5)発行元はこの証券を販売した資金で、当初の軍資金である短期資金を返済して終わります。

68 ：

いいスレだから、皆の気分を害すのは申し訳ないね。
話すのめんどいので分からん人は
http://www.fitchratings.co.jp/pressReleaseDetail.ctl.php?id=1749
と、格付けCWの意味考えてくれ。
65よ、おまいの頭はコンデュイットの意味がわからんのか？JLOCのIOがどう決まるか
わかっとるけ？ノンリコ単体の話じゃないっての。

69 ：

HF引き受けのCDSはそのうちガタつくと俺は見るｗ
皆さんのご意見はいかが？

70 ：

マルビの件って何？

71 ：

>>69
「ガタつく」か「かたがつく」かと思って、ぬか喜びした。。
>>70
既にTDBのHPに民事再生申請のニュースが出ているはず。
ここって不動産特定共同事業の個人向けファンドをやっていたはずだが
大丈夫なのか？
よくマスコミが不動産不況を煽り過ぎなんていう人もいるけど
一時期の過熱ぶりを見てきていると、「まだこれからなのかな」
なんて気もします。

72 ：

>>69
すでにガタついてる。

73 ：

>>71
丸美の件について詳細がわかったら教えてくれ。
ちなみにレイコフのＳＰＣはリファイナンスができずに、解散するらしい
元本もほとんど毀損してしまうとか。
丸美はノンリコで負債調達してないようだから、どうなるのか興味がある。

74 ：

アーバンてどうよ？やばそう？

75 ：

アーバン，ダヴィンチ，ケネディクス，パシフィックほかカタカナファンドの
ＳＩＶに出資するような連中は今はいないんじゃないか？
少し前ならお互いが物件のキャッチボールしてＳＩＶに高値の嵌め込みも
やっていたけど、ここ最近はそうした動きもない。
金融緩和で流動性を改善しないと不動産融資へのセンチメントは改善し
ないだろう。

76 ：

ダヴィンチはオポチュニティファンド「ノービル」のファーストクロージングで
エクイティ1000億集めたらしいけど。

77 ：

>>73
丸美は正式に今日民事再生の申請を出したようです。
個人の出資で特定共同事業ファンドをやっていたので
(HPを見る限り元本既存の恐れがあることはちゃんと説明していますが)
また投資家保護の名目で金商法等の法令が強化されることとなり
余計にエクイティが集まりにくい状況になりそうです。
(少なくとも適格機関投資家の私募の取り扱いはもう少し
緩和してもいいと思う)
個人的にはさっさと租税条約を締結してオイルマネーが
入るようにしてほしいです。

78 ：

>>75
うーむ、現状の冷え込みは金融とか流動性の問題ではない気がします。
根本的にバブルだったのではないかと。
一時期はCAPが3％程度で、思いっきりレバレッジ掛けるような案件も
あったみたいですけど、レンダーの立場からすると、冷静に考えると
無茶ですよ。シニアローンのLTVが90％超とか、明らかに物件の値上がり
前提なわけですから。

79 ：

モルスタが不動産株買ってきてるんですけど、
CMBSの組成復活の予兆でしょうか？
ただ、当該株券等に関する担保契約等重要な契約に付帯事項が
ついてたりして、なんとも香ばしい感じなので何とも言えませんが。

80 ：

アーバン、ジョイント、日本総合地所ですか。。。
関連会社（モルスタの名前も入っている）からの貸し株って
形ですね。アーバンなんかは、関連会社を通じて取得
したように見えますが、この３社でCMBSってのはちょっと
考えづらくないですか？

81 ：

今はデッドよりエクイティの方が儲かると見てるんでしょう。
しかもアセットを一つ一つ買うよりも資産リッチな会社の方が
割安な気もしますからね。
証券化なんて「薄利多売」ですから、ホントに。。

82 ：

>>80
どうせ空売りするためでしょ
いつもの常套手段ｗ

83 ：

制度信用関係ない大人は消費貸借で玉を集めれば
いつでも売り発射できるもんな
規制って汚ねぇ

84 ：

設備投資減で資金需要減ったら、貸出金利下げざるを得ないですよね。
現に長プラ下がり気味だし。
利上げ派と言われていた白川さんもどちらかというと利下げ目線。
貸出金利が安定または下がることが確認されれば、安定的な
キャッシュフローが得られる日本の不動産が再び脚光を浴びると
妄想してみるｗ

85 ：

何でもいいけどローン付けてくれー。
来月リファイなんだけど・・・

86 ：

>>85
厳しいだろうな不動産９月危機ってことで融資先の選別が強化されている。

87 ：

>>86
今回、不動産は厳しいらしいのですが、他業種にいると（不動産向け
融資ができないせいか）かえって融資がだぶついているような感覚
さえあります。>>84
自分は不動産業でないので、銀行の担当者から、10月以降なら不
動産業のリファイ認めやすくなるようなことも聞いたのですが、貸し
倒れ引当金の積み上げだけで、そこまで状況がかわるのか、よく
わかりません。9月に融資先が相当整理されるっていうのかもしれません
けどｗ。
ファンドが側の方から見ると、9月の借り換えさえしのげば何とかなる、
ような感覚というか認識がありますか？

88 ：

不動産価格が切り返さないと結局は破綻ですわ
たとえ一時はしのげても

89 ：

>>87
リファイナンスできると、ローンの償還が3年くらい伸びるので、それまでは首がつながるかな。

90 ：

>>87
無いな。

91 ：

各ファンドにより償還時期は異なる。また売買の決済時期によっても異なる。
つまり必要な時に必要。

92 ：

REITの投資主総会で、「このファンドはどれくらいサブプライム関連に投資してるんだ？」
と満を持して質問してるオッサンがいたそうな。

93 ：

今都心の20〜30億円のオフィスビルって
どのくらいのキャップレートで取引されてるんでしょうか？

94 ：

>>93
4％くらいじゃね？

95 ：

5.5％くらい

96 ：

付け加えると、売買事例はかなり減少

97 ：

>>93
20億〜30億のゾーンは>>96の指摘どおりでホントにディール自体が
成立しなくなっている。流動性プレミアムをかなり乗っかるので
5%前後かなあ。築年にもよるけど。

98 ：

皆さまレスサンクスです。
流動性プレミアムが50〜100bpのって5%前後なんですね。
国内の銀行はS、Aクラスしか貸してくれないんでしょうね。
ダイナシティの決算は香ばしい気がします。
これで簡単にリファイしてくれるんでしょうか。

99 ：

>>98
リファイもへったくれもないよ、完全にさじ投げてるじゃん。
流動化事業廃止、開発物件は評価損計上そして現状有姿のまま売却…。
オフバランス分の借入はどうか知らないけど、オンバランスの借入は
親会社とノンバンクばっか。SF不動産クレジット（SFCGグループ）
なんていわくつきのもある。
有報と適時開示しか見てないから何とも言えないけど、少なくとも
銀行が相手する会社じゃないことは確か。

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