アパート経営なんでも相談室【126号室】

1 ：12/03/26 〜 最終レス ：12/06/06

大家の皆さん、色々と情報提供・知恵の出し合いをして
満室御礼への道を歩みましょう♪
＊アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもＯＫ
　回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
　他の人にも役立ちます
＊実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう
＊株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。
前スレ：アパート経営なんでも相談室【125号室】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1324526032/

2 ：

2

3 ：

3取ったどー

4 ：

事業的規模で大家やってますよ。
上手くいけば天国です。
でも上手く行かないと地獄です。
これ常識。

5 ：

アパート一棟 10戸 で駅から近いとしたら相場はいくらくらい？ピンきりだと思うが

6 ：

わかっているなら聞くな

7 ：

>>5
下は100万円くらいから上は2億円以上いくんじゃないかな。

8 ：

100万の業者紹介してくれw

9 ：

千葉県沖に活断層が新たに見つかった
Ｍ８〜９クラスが起きる震源になりうる

10 ：

>前スレの995
大島てるは単にサブカルとかアングラ風の広告収入サイトだろ。
掲載しているのはオカルトじゃなくて事実だろうけど。。。
公共の益とか能書きたれているけど人の死や不幸をさらしものにして
金を儲けるなんてバチあたりだと思う。

11 ：

･･･小規模アパートに未来はあるの？

12 ：

次の物件探してるんだけど
気に入ったアパートがなかなか出ないんで
区分所有も視野に入れました

13 ：

>>11
場所が悪い所はダメだろうね。
場所がめちゃくちゃ良けりゃ大丈夫だと思う。

14 ：

テレビ観たけどフルローンでアパート経営って。。。勇気あるよね。

15 ：

見逃した。どっかで見られない？

16 ：

>>14
節税するほど高収入で場所が最強なら全然有り。
そうじゃないなら仰るとおり。

17 ：

>>16
年収６００万の看護師で地方在住だったような

18 ：

看護師が600万ももらってるのも驚きだが
600万程度でアパート経営やろうって方が驚きだわ。

19 ：

みんな観てるねー
金利が上がったらとか考えないんだね。いわゆる、ゆとり？

20 ：

金利が上がった程度で返せなくなるようなら
銀行は金貸さないだろ。
銀行側で初めから想定してからOK出てるから貸すんだよ。
知ってた？ゆとりくん。

21 ：

>>16
お前場所、場所、最強最強うるさい。
高収入ってどういう意味？
損益通算出来ないって知ってるよね？何を高収入って言ってるの？

22 ：

>>20
６０００万をフルローンだよ？
１％上がって６０万だよ。空室リスクもあるんだよ。
スタジオもコメントに困ってたろ。テレビ観てないな。

23 ：

>>22
ローンの組み方知らないだろ？

24 ：

そもそもテレビの仕組みというのを
わかってない希ガス

25 ：

>>22
同じ条件で銀行行ってみ？
たぶんローンは組めないと思われ。

26 ：

どーでもいいわｗ

27 ：

>>23
知らないよ
ローンなんて組まないもん

28 ：

俺は無借金経営で100室のオーナー！（ｷﾘｯ

29 ：

そもそも俺おーやじゃないしｗ

30 ：

>28
ただの税金納税者しゃざないの。
だとしたらただの馬鹿？
別に会社経営してたら利口者かも？

31 ：

しゃざないの

32 ：

しゃざねーよ！　ばかやろう！

33 ：

まぁまぁ、そうしゃざなさんなって

34 ：

ニート同士で県下すんなよwww
みっともねえwwww

35 ：

借主と貸主から、それぞれ１ヵ月分の仲介手数料を取るのは
業界の常識なんですよね？　大家の私の場合、借主の分まで負担
させられて結果的に借主の分の１ヵ月、貸主の分の１ヵ月の２ヵ月分
を払わされているのですが、これも業界の常識なのでしょうか？
紹介してもらうためにあきらめるしかないのでしょうか？　それとも
違反していると業者に言ったほうがいいのでしょうか？

36 ：

うちは借り主からの1ヵ月分のみ

37 ：

>>35
業界の常識より低い手数料です
払う払わないは大家であるあなたの自由なんだから。
高いと思うなら最初から払わないといえばいい　それで客づけしろといえばｏｋ
それでどうなるか試してみたら？

38 ：

地域に寄るのか?
大家が払うのは広告費だけだと思っているが

39 ：

>>35
仲介報酬の条件を出して、条件に合わなければ
部屋の仲介しなくて良いと言えば良い。
常識とか法律とかを引き合いに出す大家はバカ。

40 ：

消費者センターか何かにでも言ってみたら。

41 ：

>>35
名目はどうであれ俺の場合、空室が発生すると胃と頭が痛くなるので
入居者の仲介を依頼する馴染みの不動産屋には賃料３ケ月分を払っている。
通常は１ケ月分で良いのだが、俺の方が三倍払うから優先して客付けしてくれ
と頼む、すると間もなく入居者が決まる。こんな感じで何年もやっている。
世の中何でも裏と表があり、それを上手く使いこなしているだけ。２ケ月もすれば
元が取れるじゃない、空室を長期間放置しておくより全然良いよ。ただし不動産屋側から
割増手数料を請求された事は一度も無い、あくまでも俺の方から謝礼と言う意味でだけどね。

42 ：

>>41
その物件紹介してくれ、1ヶ月で解約すっからｗ

43 ：

不動産屋がバイトを雇う
↓
バイトを>>41の物件に入居させて賃料3か月分ゲット
↓
すぐ退去
↓
別のバイトを入居させて賃料3か月分ゲット
↓
すぐ退去

44 ：

>>41のようなことすると足元見てくるんだよな

45 ：

ご返答ありがとうございます。
けっこうしっかりした不動産屋で、ほとんどその１社に頼って
いて、客も入れてくれるので、あきらめるしかないですね。
法律云々を持ち出して、関係がとぎれるとたいへんです。
宅建の勉強してるんですけど、実務の世界では法律は関係
ないんですね？　私の業界知らずでしょうか。

46 ：

「無職　障害基礎年金のみ　生活保護受給中」の40代の男です。
転居指導が入っているのでワンルーム賃貸を探そうかと思っています。
家主さんから見てこのような人間が入居したいと申し出があった場合
入居審査でお断りしますか？
それとも障害持ちの生活保護なので打ち切りのリスクがない良客とみなしますか？
家賃は市役所から直接振込なので滞納のリスクはありません。
なお障害は内部障害なので足が不自由というわけでもないし、知的障害があるわけでもありません。

47 ：

>>45
なんかそこまで書かれると釣り臭い　本当に大家さんだろうか？
駅前の賃貸業者１０件ほど廻ってきて広告料の話しきいといで
>>46
生活保護用物件があるのでうちでは引き受けできるけど
良客でみなすわけじゃない
相応のリスクあるからねぇ　入居審査は面談してから

48 ：

出た、面談。

49 ：

>>46
普通に対応。
真面目なら入居して貰うし、不真面目そうなら
遠慮願う。

50 ：

>>46
滞納のリスクなくても生保はそこまでなった理由があるから
要審査といった感じ。良ければ入居可能。

51 ：

>>47>>49>>50
ご回答ありがとうございます。
生活保護だからといって即お断りにはならず
ちゃんと検討していただけると知って安心しました。
生活保護であることを隠すべきか正直に言うべきか迷っていました。

52 ：

>>51
ってか私は50ですが、
現にうちの物件に１家族生活保護受給者の入居者さんがいます。
大家としては情報に嘘つかれる方が後々問題になりますので
きちんと開示した方がいいですね。

53 ：

別に生活保護者だからって差別はしない。毎月払うもの払えば立派な店子。
事情があっての生活保護受給なんだから萎縮する必要は全くない。
部屋を荒らして汚くして退去して行くホントにどうしようもない馬鹿は、
男女問わず若い学生や単身者に多いよ。人様から借りている、という
常識と意識があれば、そんな事出来ないと思うんだがね、このような
ケースに当たる度に世も末だなぁと、しみじみ思うよ。

54 ：

働きながら複数棟経営ってできるかな？
予定では宝くじ5億当てて2棟くらい買って年収1000万超えウヘヘしたいんだが

55 ：

もちろん可能ですよ!実際に私も宝くじで5億ほど当ててｳﾍﾍってしています

56 ：

5億あるならわざわざ不動産投資しなくても
債券かなんかに投資して2.5%くらいでまわせば1000万行くんじゃないの

57 ：

ｱﾊﾟｰﾄ経営　儲けますか？

58 ：

部屋のリフォーム考えてるんだけど
どこに頼めばいいの？
不動産屋さんに紹介してもらうのかな？
ネット調べてもアパートのリフォームってあんまり無いみたいだけど。

59 ：

ボランティアで仲介業者は紹介しないし。
内装なら戸建のリフォーム業者で良いだろ。

60 ：

アパートのリフォームってどこで・・・？の人は
よく２ｃｈまでこれたなぁ。

61 ：

「エンジンブレーキってどこについてるんですか？」みたいな感じだな

62 ：

現在アパート経営やってますが、2棟目建てないかと建築営業が言うんですが
その物件見たところどうにも前に建てたアパートの入居の良さまでぶち壊しそうな建物なんですわ
そいつが言うには今なら15年間は91%まで家賃保証しますから安心と言い張るんですわ
何か似ちゃいませんかね？
社会保障が安定したら消費が伸びるか・・・頭おかしくなりそうで、、、買う気全く起きないのは
異常ですかね

63 ：

日本語でok

64 ：

少なくとも自分で判断できないならやめとけ

65 ：

社会保障＝家賃保障→→購買動機とはならないな

66 ：

築12年のアパートの外壁塗装の件で話しをしてたのですが、
しきりに、太陽光パネルの設置を勧められました。
設置しておられる方が、いましたらどんな感じなのでしょうか？

67 ：

>>66
インカム
コインランドリー＞ソーラーパネル＞自販機
設備投資額
ソーラーパネル＞＝コインランドリー＞自販機
メンテの楽さ
自販機＞ソーラーパネル＞コインランドリー

68 ：

前スレで出てた話題だがやはりな
【佐賀】「財産を残したかった」　県職員夫婦、無許可で駐車場とアパート経営　懲戒処分　夫は依願退職
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1333161389/

69 ：

公務員でもアパマン経営は可能だけどね。
許可もらってなかったのか無申告だったのか。
いずれにせよ相当悪質なケースだと思う。

70 ：

77台ってp
田舎にしても規模デカ杉p

71 ：

>>69
知ったか乙。このケースでは許可されないんだよ。
>県は相続で取得したケースなどに限って許可し、自分で物件を買って賃貸経営することは、職務の公正性と
>信頼性確保に支障があるとして認めていない。
このケースでは許可でないんだよ。

72 ：

>>71
だよね、公務員に民間のルールは適用出来ないのが原則だもんね。

73 ：

俺の知り合いの公立教師（指導主事）にアパート経営やってる人いるよ？
奥さん名義かも知れませんけど。

74 ：

>>73
>>71

75 ：

>>67
こんな事だれでも解る事だが。
誰が、メンテナンス最小限だからといって、自販機を建てる？
取得税対策をした人だけでしょ。
太陽光を設置した体験談を、聞きたかったのですが。

76 ：

夫婦で公務員、アパート経営やれば兼業違反だろ
管理は外に丸投げすれば良い物を駐車場とかは簡単だと自分でやったんじゃないの？
大体、派手にやると同じ職場の人間に刺されて通報される
嫁を退職させてトンネル管理会社でも作ってやらせれば問題なかったのに

77 ：

>>75
回答はお前の質問がバカっぽいからだろw
無理だから空き缶でも拾ってろ

78 ：

ねるほど

79 ：

>>75
そりゃ質問が悪い。
でも付けてるオレが回答。
メンテナンスは一切無い。東電が買い取りなのだがそこからくる検診伝票と振込みの確認だけが仕事といえばそう。
賃貸経営と同じで、いかにイニシャルコストが低いか、いかに手間が掛からないほうが楽か、
いかに超長期で維持が可能かどうかが問題。
安い業者を探す、高い発電能力かを見極めるが大変。
維持管理はほぼ必要ない、万が一の故障は保証されているのが殆どだし故障は交換しか解決しないため。
ほぼ全量買い上げされると利益が出る。だからそういう契約になるように提案できる業者を探したり
自分が勉強すればよい。
乗せられる屋根の広さがあって、購入できる資金があって、なおかつ助成金が付く地域なら
つけない理由が無い。

80 ：

けど電気料金もこれからどんどん高くなる事が予想されるし、不景気で所得も低くなるし
入居者にとってはアパートにソーラーパネルがあると有り難いかもしれないな。
初期投資は高く付くけど他と差別化するには良いかもな。

81 ：

>>80
＞入居者にとってはアパートにソーラーパネルがあると有り難いかもしれないな。
個別に配線するとそれぞれにコンバータが必要なので工事費が非常に高くなる。
また個別の電気代が無料にはならない。なので日当たりの悪い１F分の部屋のみとかになる。
なおかつ個別にしたとしても入居率が上がるわけでもない。（その分安い賃料設定のほうが・・）
というわけで、買い上げのすべては大家に入るようにするのが正しい。

82 ：

家賃と一緒でだんだんと発電量が下がっていくからそれも考慮にいれた上で
国等から補助がどれだけつくかで元が取れるかどうかかなぁ。
ただで設置してもらえる地域の人がうらやましい。

83 ：

>>79
「メンテナンスは一切無い」と言うと語弊があるだろう。
金属屋根や外壁と同じ程度の周期でメンテナンスが必要。

84 ：

>>83
いやいらないよ。発電量が一定以上に下がれば故障。そうなるとパネルなら交換、
コンバータなら修理か交換。屋根の漏水ならそもそもの工事不良。
ひょうや落雷での故障やそのための修理はメンテナンスとは言わない。
買い上げ期間も機器の保障期間も１０年。
それを過ぎても「故障以外の保守（メンテナンス）は不要」だよ。
逆に聞くがメンテナンスはなにが必要？
パネルは拭くことすら不要だしコンバータは数字を眺める程度しか出来ない。
出来るのは買い上げの電力メータを眺めたりコンバータの数字を見たり、室内に積算メータがあるメーカーなら
そのデータを見る程度。それらはメンテナンスじゃないし点検でもない。
となると素人に出来ることはメータの買い上げ量伝票のチェックと振り込まれる金額のチェックだけになる。

85 ：

>>84
金属屋根や外壁と同じ程度ってところで推測して欲しかったな。
シーリングは定期的に打ち直さないと。

86 ：

>>85
シーリングｗ　そんなのはメンテできないよ。
固定枠を屋根面に取り付ける際にビスやボルトで固定するのでそこにシール剤を塗りつけるわけだが、
「その上に」パネルを並べるので一度並べたら見ることさえ困難。外す？
漏水が怖い？なら直接固定しない工法で施工できる業者を探すほうが早い。
あるいは新築なら屋根材一体型のがある（割高なのでコスト的に見合わない）

87 ：

>>73
それは親から相続しただけでしょう

88 ：

相続したら副業禁止にひっかかる所ならひっかかるだろｗ
>>87はアホか？

89 ：

相続さえ副業禁止にひっかかるなら大変だな
そんなとこあるのか？
兄は公立校の教師だけど父から結構な土地（駐車場　アパート）相続して
教師続けてる
ただいろんな書類提出が大変だったらしいし法人化したけど
役員はだめだったから株主だ

90 ：

そもそも役人とかは農家の次男坊がやるものだった。
長男が後をついで、次男が地元企業か役人、以下は農協だとか都会で就職だとかだった。
また正社員とか公務員ってのは業務に専念する義務がある。
公務員はそれに権力が加わるのでいわゆる「清貧」を求められるのだよ。

91 ：

都内のゲストハウスを見学したけど、管理人が基地外だった。

92 ：

管理依頼してないただの仲介依頼した業者が、一々借家人の要望のメンテナンスや
修繕要望を電話で伝えてきて、その際に自分とこで修繕やりたいみたいなこといわれて
うざいんだが、なんとする方法ないですかね？

93 ：

はっきり意思表示しろや

94 ：

何度も意思表示しとるがな。

95 ：

>>92
賃貸専業に仲介させたほうがよかったね。
どうぜ建売とかもやってる業者だろ。お抱えの業者つかって抜きたいんだろう

96 ：

>>92
＞一々借家人の要望のメンテナンスや修繕要望を電話で伝えてきて
そりゃアンタが悪い。
自主管理なんだから契約時に「メンテナンスや苦情は大家に直接連絡するように」伝えておくべき。
その業者にも「こっちに直接連絡するように話しておいてくれ」でおわり。

97 ：

つーか。入居者の仲介は任せた方がいいけど
その先は自主管理する方が全然良いだろ。

98 ：

お抱え業者があちこちにいるならいいが
実際には2重にペーパーマージンとってて3次下請けやってる
なんてザラだしな

99 ：

遠慮はイラネエ、知り合いに土建屋がいるからと断れ
脈ありそうな態度だと借家人たきつけて余計なこと始めるぞ
あの世界はコミッション、コミッションの世界だから
特に腕の悪い職人は簡単な修繕で食いつなぐしかない
床下換気扇セールスの世界だよ

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