３階建て賃貸アパート

1 ：2011/12/25 〜 最終レス ：2012/09/23

３階建て賃貸アパートを考えています。
現在、積水ハウス（重量鉄骨）、パナホーム（軽量鉄骨）、ミサワホーム（木造）
図面上はちがいがわかりません。利回りではミサワ、でも、遮音性など心配があります。３階６室のアパートはどの工法がよく、おすすめのHMを教えてください。

2 ：

三井ホームの３階建てが良いのでは？
ツーバイと軽量鉄骨はかわりないとおもうけど。重量になると３階ではコストがかかりすぎ。

3 ：

>>1
遮音は構造とあまり関係ないと思います。

4 ：

>>1
地元の工務店に直接行って、「これと同じ様な３階建て賃貸アパート建てたい」と一度聞いてみたら？？
それで３割とか4割とか安い施工費なら、利回り、キャッシュフローが格段にアップだよ。
結局、採算性に余裕がないと、将来的に家賃が下がったときにキツいぞ。

5 ：

うちダイワハウスの３階建てアパート

6 ：

ﾐｻﾜの３階建はどうでしょうか？三井よりはたかいみたいですが？
住友不動産はどうですか？

7 ：

4>>
利回りがいくらくらいならPKですか？

8 ：

↑
PKではなくOKでした。

9 ：

１０％なら万々歳じゃね？

10 ：

利回りも大事だが
入居率の方が大事だからな

11 ：

>>9は表面ですか？

12 ：

固定資産税・減価償却費・金利・管理費等すべて差し引いた後の実利ベースだよ

13 ：

>>12
実利は大体、表面マイナス３位ですか。

14 ：

>>1
土地を「所有」していて、３階建てアパートを建てるのであれば、利回りは高めを狙わないと損ですよ。
築浅で利回り１０％越えの中古物件とかも、ありますからね。
あと、利回りが何％を越えればいいのかは、立地条件とか、自己資金をどの程度使うのかとか、ローンの金利が何％とかでいろいろ違ってきます。
ネットは売る側の理論が氾濫してるので、信頼できる人と多角的に話し合ってみては？？？
ちなみに、地方で今から新築を建てるのは、立地条件が良くないと厳しいと思いますよ〜。

15 ：

>>1
その地域のアパートの入居率は、どの程度ですか？
散歩でもしながら、その地域のアパートのカーテンの無い部屋の割合とか調べると分かりますよ。
不審者に間違われない程度に、頑張って下さい。

16 ：

入居率は９０％以上、表面利回り１１％です。
サブリースはなし、３階建て６室か２階建４室で悩むところです。

17 ：

ミサワは内装と外装が残念な感じ。

18 ：

>入居率は９０％以上、表面利回り１１％です。
入居率９０％以上の地域ということですか？かなり良い条件ですね。
自分の土地に建てるのであれば、表面利回り１１％より上を狙うべきかなと思いますが・・・。
例えば、築浅の中古物件を購入して、同様に表面利回り１１％で運用した場合は、運用終了時に土地が増えてるんですよ！
私だったら、地元の工務店に直接頼んで、見積をしてもらいますけどね。
ただ、古くさい建物しか建てられない所もあるので、施工例とかはチェックした方がいいかも。
>サブリースはなし、３階建て６室か２階建４室で悩むところです。
３階を建てて良い場所なら、私なら迷わず３階にしますね。
自分で土地を所有していても、それはタダではないと考えるべき。
土地を最大限に有効活用できる方を選ぶべきかな・・・。

19 ：

現状の利回りが将来も続くとは限らないので(ry

20 ：

基本的に、早く回収できるプランがリスクが少なくて良いと思う。
利回りが全てではないが、利回りは大事ですぞ！！

21 ：

http://klassified.org/csf.php?action=view_content&code=1325518135

22 ：

一戸何�u？
建設費幾ら位？
3階建てだと一戸当りの費用も上がっちゃいそじゃない？
中階段とか片階段とか重層長屋とかあるみたいだけどどんなの？

23 ：

地元の工務店に頼む方が良いと思います。

24 ：

>>22
3階建長屋で1階２５m2,2階２７m2,3階５０m2の5室で約4500万（ツーバイフォー）、
2階建長屋で1階２５m2,2階３０m2の4室で4000万（軽量鉄骨）のどちらが良いでしょうか。
他によい建て方がありなすか？

25 ：

>>24
最終的な総額？
俺なら地元の2x4やってる工務店に建築してもらう。
割高でないし施工者と意思疎通出来るし。

26 ：

>>25総額です。
たぶん交渉で１０％くらい値引きありそうです。2月、3月の決算期のため。
地元の工務店ならいくらくらいでしょうか？

27 ：

主さんアパート経営相談スレにも書いたね？
おいらも建てる前2chで色々相談に乗ってもらった。
おいらの例で、もう一度答えるけど、
35坪の土地に木造3階建て1K26�u×6戸
名の知れてないハウスメーカーですべて込み込みで4000万であがった。
練馬区で72000円で貸してるよ。主さん杉並だっけ？

28 ：

>>27
ありがとうございます。
家は建蔽率６０％、容積率１６０％で３階建てで北側斜線のかんけいで５室
になりそうです。地元の工務店に直接聞いて、大体の値段はわかるのでしょうか？

29 ：

賃貸物件の建築経験豊富であればわかるかな？
その会社によって木造に強かったり弱かったりで。
その辺はＨＭの方が詳しく出ると思います。
3階が50�uとなってるけどそこだけファミリー向け？
うるさいガキがいると下の住民嫌がるよ。

30 ：

地元の工務店は、当り外れが激しいのが問題だが・・・。
木造２階建て２ＤＫ４０�u×８戸を、在来工法で地元の工務店に建ててもらったが、３５００万だった。
２０年運用しているが、今の所は欠陥なし。
外装はサイディングで、建てた当時は今風だったが、現在は少し古臭くなってきたかも。
収支は、もちろん大幅にプラス。
これは極端すぎる例だが、こういう勝ち方もあるのは頭において欲しい。

31 ：

>>30
どの様な家族構成の入居者が多いですか？
家族で賃貸物件に長期定住する方は多いですか？

32 ：

>>30ゆったりの１LDKもしくは２DKで子供なしの予定です。
銀行などに聞けば、良い工務店がわかりますかね。

33 ：

>>31
単身者と夫婦が半々ぐらいですね。
地域の家賃相場から２割ぐらい安い家賃設定にしているので、入居率は良く、入居期間も長いです。
キャッシュフローは常にプラスでした。
ローンも既に終わったので、少しずつリフォームや改修をしながら、気長に運用する予定です。
やはり、建築時の費用が安いと運用は楽ですよ。

34 ：

>>32
木造３階建ては、木造２階建てと基準（規格？）が全く異なるので、実績がある所が良いかも。
ネットで施工例が出てる工務店を探してみては？

35 ：

>>33やはり、初期投資を少なくするには木造が一番ですかね？

36 ：

３階建なら最低でも鉄骨にしとけば売却も容易

37 ：

３階建で軽量鉄骨でも良いですか？

38 ：

主はローンの予定ですか？
木造にして壊すなり、建て替えるなりしやすい。
鉄骨だろうが上物あると売りにくいだろｗ

39 ：

セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。

40 ：

セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。

41 ：

セキスイハイムのアパートみたいな軽量鉄骨構造だと地震で内外装ボロボロになる気がする。

42 ：

だね。連投すなって感じだが。
うちの鉄骨ラーメンのサイディングも地震で剥がれてしまった。
2x4の様に面で支える工法のが良い。
柱や梁で支える構造だと地震で内外装が破損しやすい。

43 ：

2x4のが断熱材の充填も隙間無く施工しやすい。
特に鉄骨は外気温度の影響を受けやすい。

44 ：

うち3階建ての軽量鉄骨造あるけど特に壊れてないよ@東京

45 ：

>>28ローン予定です。
気持ちはミサワか三井、住友不動産の3階建てに向いています。

46 ：

ミサワのタイルパネルのシーリングはどれくらいもつんだろ。

47 ：

>３階建なら最低でも鉄骨にしとけば売却も容易
「コンクリ」はやめとけってことですね？

48 ：

相続対策目的なら減価償却の長いコンクリだろふつう

49 ：

これは都内の話でＯＫですか？
入居率的に問題ない地域で土地持ちなら、今の金利で考えればキャッシュフローマイナスとかはなさそうだね。
何選んでも勝てそうだけど、私なら初期のキャッシュフローが最大になる木造にするかな。
あと、さすがに世帯数減の今の日本で運用期間４０年近いコンクリはやめといた方がいい。
戦略の修正が難しいよ。

50 ：

馬鹿だな
今どき木造を望む入居者などいない

51 ：

残債額と建物の相続税評価額の差で上手いこと累進課税率を変えられれば相続税対策になる。

52 ：

パナの大型パネル工法では建てられないの？
堅牢で安いんだよね。サイズや建材が限られるけど。

53 ：

>>51
馬鹿だな
土地の評価額減だ

54 ：

>>53
木造、鉄骨、RCで、土地の評価額が異なるの？

55 ：

どちらにせよ、この規模なら木造で良いかと。

56 ：

>>48
何でだよ。相続税対策なら早く建物の価値が無くなった方がいいだろが。

57 ：

>>56
馬鹿だな
逆だろ

58 ：

やはり、都内なら三井かミサワの木造ですかね。
駅近なら、サブリースもいらないし、軽量鉄骨より良いのでは？
値段が２００か３００万の違いなら軽量鉄骨か？
でも、やはり、初期投資をすくなくするかな？

59 ：

>>57
阿呆か。どういう訳で逆なんだよ。

60 ：

大手ハウスメーカーの下請け工務店と直接契約する場合、
同じ様な建物を大手メーカーと契約する場合の2割程安くなるそうです。

61 ：

>>48
所得税対策目的なら減価償却の長いコンクリだろふつう
の間違いじゃねぇのかよっ。

62 ：

コンクリート寒い

63 ：

馬鹿だな
コンクリは夏涼しくて冬暖かい

64 ：

>>63
コンクリは鉄ほどではないが熱伝導率が高いので夏暑く冬寒い。

65 ：

>>60
どうやって大手の下請けの工務店をみつけるのでしょうか。

66 ：

レオパレスはどう？

67 ：

>>64
馬鹿だな
最近のコンクリに住んだことないだろ

68 ：

>>67
馬鹿だな。
コンクリート造が寒いのは事実。
コンクリートは高気密にしやすく蓄熱性があり
断熱材付けてるから最近のは冷暖房つければ快適だが。

69 ：

レオパレスは壁が薄い

70 ：

>>68
馬鹿だな
そう言う能書きは住んでから言え

71 ：

>>60
自分の経験では、４割安くなった事がある。
もちろん、デザインなどの数値化できてないマイナス面も多々あると思うが、初期費用で４割は大きいですよ。
ローンを組む予定なら、尚更です。

72 ：

ガスはプロパンとかじゃないの？

73 ：

>>58
初期投資は少ないほうが断然いい。
借りてきたお金で勝負していいのは、完全に勝てる場合のみ。
不動産は、株やＦＸに比べればリスクは少ないが・・・。
それでも、失敗した場合のことは常に考えておかないとダメだよ。

74 ：

初期投資が少ないからって木造だけはやめとけよ

75 ：

>>56
相続税対策なら、確かに上の建物の評価が低い方が良いですね。
所得税対策でも、減価償却期間が短くて節税効果を早い時期に全部使える木造の方が有利だと思いますね。
もちろん、この場合は節税でプラスになった分を、より堅実な系に再投資出来るのが条件ですが。
プラスになるものは、早い段階で確定させる。これは基本中の基本。

76 ：

スレ主は相続税対策とかは関係ないみたいだが・・・。
相続税対策の話が出ているので・・・。
相続税対策でも木造の方が有利。
一般的に、評価額と比較して収益性の高いのは木造の方。
相続するなら、高有益物件の方がいい。

77 ：

そもそも相続対策の場合は相続する時点が不明だから減価償却の長いほうが有利

78 ：

当然、減価償却期間の長いコンクリが相続対策では有利

79 ：

あと、相続税対策だが、親が高収益物件を持っているなら、子が早い段階で親から物件を購入してしまう方がいい。
親子間で金銭消費貸借契約を結んで、子が親から現金を借りる。
利子も付けるので、贈与にはならない（親ローンってやつです）。
それで、充分な利回りになる条件で、親から物件を購入する。
値段が妥当なら、これも贈与ではない。
今は、利回り２０％を超える条件で赤の他人から物件を購入できるので、税務署も事実上の贈与だとは言いにくい。
もちろん、土地や建物の評価額が大きすぎると無理ですが。
親が圧倒的に損するので、親子の仲がいいのが条件だが。これが一番のハードルかも？！

80 ：

>>78
そのために評価額の高いものを建てるのって、本末転倒だと思うけどね。
それに、相続税対策にしてはハイリスクだよ。
不動産を購入すること自体が相続税対策になるから、現金で保有してるよりはマシなんだろうけど・・・。
相続税対策は、リスクのないものを選らびましょうよ。

81 ：

ところで、「馬鹿だな」で書き始めている方が、どのような物件を所有されているのか興味がある。
トピの流れからして、コンクリート一棟ものだろうけど・・・。
物件の規模、築年数、新築か中古購入か、あと施工費or購入価格ぐらいは教えて欲しいな。

82 ：

親御さんが、相続税対策でコンクリート一棟ものを建てたのか。
それとも御子息のために、自分でコンクリート一棟ものを建てたのか。
いろいろ気になりますね。

83 ：

相続税対策で「コンクリート一棟もの」という意見が出ていますが・・・。
これって、一般論としてどうなの？？？？？？

84 ：

「馬鹿だな」の人って、相続税対策の話に乗せられて、コンクリート一棟物のドデカイ物件を新築で建てちまったんだろうか？
こんな時代に何やってんだか。下手すりゃ新小岩行きだぞ。

85 ：

「馬鹿だな」の人が復活してこないですね？
今頃、顔を真っ赤にして（真っ青にして？）、税理士か施工会社の所に怒鳴りこんでるのだろうか？
あの短文の書き込みを見る限りでは、戦略の評価や修正を自分で出来るタイプではないですね。
ダメだよ。そのタイプの人間は、不動産経営には向いていないよ。

86 ：

貸家建付地にして、土地の評価額を下げて相続税を下げたいなら、木造アパートでも可能だぞ？
なぜ、ＲＣにする必要があるんだ？
あと、この手の話は、よく耳にするが全て建築会社からだ。
税理士の先生から勧められた事はないぞ。

87 ：

相続税対策を建築会社から聞く
　　　　↓
ローンを組み、ＲＣ１棟を新築で建てて運用しようと試みる
　　　　↓
　　　　↓
　　　　↓
十数年後、新小岩にＧＯ！
で、ＯＫ？？？

88 ：

「新小岩で会おう」が何を意味するかは、不動産板では有名ではないのかね。

89 ：

>>74相続はあまり考えていません。
それでも木造はダメですか？

90 ：

>>89
貴方が購入か相続か譲受かして既に貴方名義の土地になってるの？

91 ：

RCが建っている、ただそれだけで売値もやけに安くなるみたいね。
RC解体費用と入居者の転居費用見積もっても更地物件買うよりお得な物件が多い。
色んな事情があるんだろな。

92 ：

ハイハイ、ゼロゼロ木造物件の貧乏大家が必死だな＾＾

93 ：

世帯数も減るんだから、早く回収できる物件にしときな。
ＲＣ大家は借入でかいしローンも長くて大変だぞ。

94 ：

>>93
木造なんか店子に全然人気がない
世帯数も減るんだから選り取り緑ってわかんない？
ふつうに店子はRCを選択するぞ
それから借入でかいところと耐用年数が長ければ借入期間も長くできる
が相続対策の強みだわ

95 ：

ここのスレの大家は法人契約って知らないだろうけど
優良企業の中には従業員が賃貸を選ぶ基準に鉄骨できればRCの物件を
指定しているの知らないだろ

96 ：

>>94
RC壁工法に住んでみたところで然して遮音性あるとは感じないし費用高いだけで残念な感じ。
借入金額と借入期間教えて。支払利息総額計算してあげる。
2x4とかで借入期間長くしたけりゃ35年とか普通に出来るが支払利息総額膨大になるからそんな長く借りてたくない。
タイミング良く建設し借入期間は長くならないようにしたい。

97 ：

木造アパートは優良な店子に敬遠されるんだから仕方ないだろ＾＾

98 ：

＞タイミング良く建設し借入期間は長くならないようにしたい。
正解だと思うよ
でも、相続点って大方は予想出来るけど１０年単位じゃ無理だからね

99 ：

３階建てぐらいなら鉄骨＆ALC（コンクリ板）が最強じゃね？
EVは必要ないんだからさ。

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