投資用ワンルームはいつまで持つのか？２年

1 ：12/04/22 〜 最終レス ：12/05/08

前スレ
投資用ワンルームはいつまで持つのか？１年
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1281608220/

2 ：

いらないだろ？

3 ：

中古ワンルームは単身の非正規労働者が現金で買って死ぬまで住むようになります

4 ：

港区の話題が面白いから、もっとやって！
住んでるし、よく分かる。

5 ：

そもそも六本木って人気あるの？

6 ：

住むのには不便そう、色んな外人いそうだし。

7 ：

>>5
需要はあるよ。賃料も高いし。

8 ：

>>6
ホポロッカとかまいばすけっととか食料品買うところはある。
ドンキの食料品売り場も安いし。
明け方の午前４時とか５時にドンキに買い物に行くと
街を歩いてる人の８割くらいが外人だ。

9 ：

あと午前８時頃にゴミが散乱した六本木の街を
東洋英和の女子小学生が通学してくる
白鳥の雛がごみためを散歩してるような風景

10 ：

六本木って入居者の質はどう？
なんかあんまりいいイメージはないような…w

11 ：

>>10
六本木５丁目の高級マンションはともかく
ワンルームは入居者の質は低いよ

12 ：

都心って今激しく賃料が値下がりしてる
買うにしても少しまったほうがいい。

13 ：

賃料が下げ止まっても物件価格が下がるまでは相当時間がかかりますぜ

14 ：

普通逆だと思うんだが都心だと違うのか。

15 ：

下がっているからなおさらいい物件はあっという間に消えていく。どこから情報を得ているのか。

16 ：

いい物件がないよなあー

17 ：

だから都心は物件価格と賃料が同時に下がってんだよ。
少し待つべきだろ。横浜とか千葉が二束三文まで落ちてるのに都心だけ
無事とかありえない。横浜がワンルーム３万円台なら都心は６万円台まで下落余地ある
今までは１０万と５万だった。

18 ：

都心で8万くらいのは6万くらいまで落ちるかもね。
10万のは8.5-9万くらいまでしか落ちないよ。

19 ：

土地価格は株価に遅行するんだっけ？
過去の例だとそうなってるよね。

20 ：

株価上がり気味だからこれから土地が遅行して上がるとでも？

21 ：

うちの都心物件ITバブルの頃に新築で４０００万で買ったけど査定して貰ったら中古で３８００だってさ。
株価は半分になってるのにねー。

22 ：

>>21
全然値下がりしてないじゃん。あの頃新築で4000万っていうと50�uくらいの1-2ＬＤＫくらい？
場所はどのあたりですか？

23 ：

港区某所。ワンルームじゃないからｽﾚﾁｽﾏｿ
だけど都心はみんなが思ってる程下がってないと思うけどなー。今都心だってあちこちにマンション建築しまくってるよね。
さすがにワンルームは作って無いと思うが。
ちなみにワンルームでダメなのは御承知の通り狭小３点ユニット物件だけど駅近ならあんま家賃下がってないよ。
もしかしたら俺の持ってる物件だけかもしれんが。

24 ：

その4000万の物件いくらで貸せてるの？

25 ：

港区港南の湾岸近くやタワーマンションは地震で価格が１５％落ちたと聞いた。
Vタワーも賃料１割落ちたってよ。
高輪はマシなんだろうが湾岸地域やタワーが多い地区近くは下落圧力強いよ

26 ：

ケンビ家で前スレで話題だった北海道検索してクソわろたｗ
１００万〜１５０万前後の物件ばかりじゃねえか。
多分世界最安値水準だぞ。ほんと日本かよ。

27 ：

おっかいどうは終わってるよ

28 ：

過疎地域はリゾートマンションみたいなると言われてきたが北海道は既に現実だな
そのうち千葉や埼玉の僻地もそうなり近郊や都心まで下落圧力が広まる
通勤我慢して千葉に住めば２〜３万の家賃ですむのにわざわざ都心の9万のワンルームに住んでくれるかどうか・・
千葉市や船橋や柏でも都心まで通勤可能だからな

29 ：

試される大地と都内近郊を比較されてもなあ

30 ：

時間＝金ですよ
通勤に満員電車で1時間とかありえんです
賢い人は都心に集まります
しかし家賃の下方圧力はなくならないでしょう

31 ：

>>30
人が集まるのに下方？
矛盾。
供給が止まらないって事？

32 ：

千葉が札幌みたいになれば江東区や台東区、江戸川区も値崩れして結局都心も
値崩れする。
横浜が札幌みたいなれば川崎が値崩れして大田区も下落して結局都心も値崩れする
まあ首都圏通勤圏内で一番初めに札幌化するのは千葉だが。

33 ：

>>26
安いのは札幌。北海道でも田舎はそれほど安くない。
なぜ安いかというと、バブル期に本州の人に投資用として売るために
需要もないのに建てまくったのが原因。需給が完全にぶっ壊れている。

34 ：

それと今後現役世代の人口が激減して通勤地獄が緩和される。
とくに千葉方面の電車はそうなる。
もう段階ジュニアも40才になったので少子化対策とか手遅れだしどうにも
ならない

35 ：

>>34
交通費支給されない仕事が増えれば
池袋や新宿まで徒歩２０分以内の場所は賃料下がらないんじゃね？

36 ：

>>31
賢い人は都心
賢くない人は郊外
賢くない人が多いから都心は供給過多が続くということ

37 ：

そもそも投資用物件なんて今は作って無いから供給過多なんかには成らないよ。
実需用に転用出来ないのは将来性が無いからね。

38 ：

都心周辺の人口が減ると、まず打撃を受けるのは都心の商業地だろうな。
周辺から人が集まらなくなって商業地の価値が下がるから。
商業地の地価の下落を受けて住宅地の地価も下がるという順番かね。

39 ：

結局のところワンルーム規制するのが遅すぎたんだよ。
２５�u以下は既存不適格にして建て替えのタイミングで戸数を減らしていくしかない

40 ：

>>37
すみません需要不足の間違いでした

41 ：

都心の人口が減ると言うエビデンスはどこにあるの？

42 ：

人口は横ばいと仮定しても物件数、戸数が増え続けてるので
需給悪化は当然の理。

43 ：

毎月のように区分新築マンションが供給されてるが破棄されてる区分マンションって
まだほとんどない。区分マンション制度そのものの歴史が新しいので築古でも耐用年数まで
いってない。そして今後も新規供給は絶え間なく続く・・

44 ：

都心にマンション買ったのに郊外に転勤になって
通勤時間1時間になりましたが何か？

45 ：

>>44
都心のマンションは賃貸に出せるので
逆のパターンよりはずっとマシ

46 ：

>>43
２５�u以下のワンルームを管理組合が解体、更地売却を決議した場合に
分配金に税金がかからないような措置をすべきだよな。
例えば専有面積１５�u、築２５年のマンションを６００万で買ったとする
購入後２２年経って管理組合が解体を決議して更地を売却
土地の持分が６００万円で解体費が５０万だと手取りで５５０万
購入してから解体までの建物の償却が３５０万として３００万円の利益になり
税金が６０万円かかる
これを税免除すへぎだ

47 ：

そうそう。古いおんぼろアパートの解体とか隣地と合体して一筆にするとか、
出ていく当てのない高齢者に公共住宅を優先的にあてがうとか、
古い建物から新しい住まいに促進するような税制度とかできてほしいなあ。
小さい区分所有建物を建て替え後は面積の大きな区分所有に導くような制度。
持分を売る側の権利者には優遇があるとか。
そしたら小さい区分所有が大きな区分所有に推進されるだろうから。

48 ：

>>42
都心でワンルームがそんなに増えているかな？

49 ：

>>47
今の法制度だと出口戦略が描けないから
>>46のような物件を購入する場合でもそこはかとない不安がよぎるんだよね。
管理組合で建て替えや解体を決議する場合の賛成票の率を緩和するとか
ゴネ得目当ての居座りを排除するために管理組合が建て替え、解体を決議したら
家賃の２０か月分を支払うことで問答無用で追い出せるとか
そういう法整備をしてほしい

50 ：

国中、空家だらけ。これからどうなるのかね。
>老朽化した放置空き家が全国で大きな社会問題になっている。
>過疎化高齢化が進む地方都市だけでなく人口の多い大都市でも増加の一途なのだ。
>総務省の住宅・土地統計調査によると、全国で老朽化し放置されたままの1戸建ての空き家は181万戸、
>利用されていないマンションは72万戸もある。
>放火による火災発生やゴミの不法投棄、建物の倒壊の怖れから、周辺住民の安全・安心を脅かす存在になっているという。
> 根底にあるのは、住宅が需要に比べ過剰に供給され続けてきたことだ。
>低利の住宅融資制度や住宅ローン控除でマイホームの夢を後押し、景気浮揚効果も期待されてきた。
>その結果、おびただしい数の戸建て住宅が建てられたが、その一方で、親が亡くなっても子どもが家を継がず放置される空き家が増えているのだという。
http://www.j-cast.com/tv/2012/04/20129711.html

51 ：

>>50
ゴミの分別化などで
建物の解体費用は高くなる一方なんだよね。
いらなくなった建物は１日も早く解体しないと費用は嵩む一方だ。
あと相続などで膨大な遺品と共に古家を残された場合に
遺品整理にも莫大な費用がかかる。田舎の大きい一軒家で大量の遺品がある
場合に遺品処分と建物の解体で５００万くらいかかる場合もあるらしい。
田舎だと跡地を売却しても１００万にもならないからとんでもない負の遺産。

52 ：

ワンルーム以外の書き込みはスレチだから失せろ！

53 ：

あとホームレスが増えないように
非正規雇用の単身者が中古ワンルームをローンで買いやすくする制度を創設してほしい
例えば、単身者が自己使用するために中古ワンルームを買う場合は国民年金から低利で
借りられるようにするとか

54 ：

ワンルームの解体、破棄は現行の法律では無理だし法律改正されても至難の業だと思う
だから札幌の１００万前後の物件は本当は０円でも誰かに押し付けたほうがいい。
半永久に固定資産税と管理費とられるなら０円でも売ったほうがいい
だけど０円ということは諸費用がかかるし贈与税もかかるので実質マイナス。
だから５０万くらいで売りに出すのが無難か。

55 ：

ワンルーム２０�u以下に住むのはきつい。若くないと無理。
年寄りには３０�u以上はほしい。人間らしく暮らしたいから。

56 ：

まずは旧耐震の１９８１年以前のワンルームの解体、建て替えを
制度的に強制と優遇してほしい

57 ：

>>53
国民金融公庫で貸してくれる。
専業主婦でも貸してくれるよ。

58 ：

今余っている古い建物や区分所有の取り壊しを推進して、
広い建物や広い区分所有に新しくなることを推進する制度ができたら、
有り余っている不動産が戸数が減っていって、
平米数が広くなっていくからいいんじゃないのかね？

59 ：

法定耐久年数無視して築３０年やそころの物件の建て替え推進するわけにも
いかんだろ。

60 ：

最終利回りはどの位を目指してる感じ?
現況の利回りじゃなくて最終利回り

61 ：

>>59
だから１９８１年以前の旧耐震基準で先ずやれば良いんだよ

62 ：

都心は供給まだまだ続くかなあ〜
そもそも現時点であんまり人が住んでないからね。職住近接の面からもね。

63 ：

>>61
もし、そうなれば1981以前のを所有してる人はメリットあるな。

64 ：

>>63
旧耐震ばかりではないけど
大地震があると言うし
建物が崩壊しても損しないような中古しか買わないようにしてる
新築や築浅買って地震で建て替えが必要になったら死活問題だし
ちなみに最新の耐震基準でも死傷者をだされないための基準であって
地震の被害を受けた建物がその後もそのまま使えるための基準ではない

65 ：

今後ふえる需要としては独身高齢者の需要考えると郊外か近郊、駅近く、広め
独身高齢者が都心のオフィス街の狭いワンルームに住むとは思えない
ただいつ死ぬかわからない老人に部屋貸してもねえ・・

66 ：

>>64
建物が崩壊しても損しないような中古？
好立地って事？

67 ：

最近の新規分譲マンションみるとワンルームなくて１LDKからで35平米以上になってる。
さすがにこれ以上狭いワンルームは供給は少なくなるとは思う。
だけど破棄されるマンションはほぼ０なので物件増え続けることには
わかりない。

68 ：

かなりきつそうだ

69 ：

旧耐震の木造の解体とか建替え、権利変換に対する優遇があればいいのにね。
建て替え後は35平米以上とかにするのを条件にしたら、
古い区分所有が広い区分所有に整理されていくのに。

70 ：

そういうのは森トラストが都心でやってくれてるけどな。
下町なんかは相手にしてないでしょうね。

71 ：

>>67
昭和５０年代後半はワンルームマンションが大学生の憧れで高嶺の花だったよね。
一般人は昭和３０年代から４０年代に建ったアパート住まいだった。
今は築浅１LDKが大学生の憧れで高嶺の花なんだろうね。
一般人は８０年代に建ったワンルーム住まい。

72 ：

>>66
建物がボロということ

73 ：

今、20平米前後の新築売出しとかは
なくなってしまった？
35平米前後の所謂コンパクトマンションばっかり？

74 ：

狭小は投資にしか使えないけど、広めだと実需層にも対応できて出口の面で有利だからね。

75 ：

>>73
>今、20平米前後の新築売出しとかはなくなってしまった？
今でもスカイコートとかのワンルーム屋が売ってるよ

76 ：

実需と投資、30平米前後が境界線かな

77 ：

新築や築浅の３５平米に住める層って中間層でしょ。
その中間層の人口が激減してる。
結局、極端な人口減少社会の日本ではどんな物件でも将来は暗い。
都心の低利回り物件じゃ元本回収する前に日本がつぶれてしまう。
近郊の高利回り物件で早期回収狙うの一番妥当だと思うよ。
近郊って範囲広いけど千葉以外で20キロ圏内ってとこかな。

78 ：

>>77
比較的低所得の単身者が家賃に出せるのは月額６万までだな

79 ：

築３０年くらいで良いのなら
港区、渋谷区で３０�u〜３５�uが１５００万円〜２０００万円で買えるよね？
自分は４０代で単身だけど、そういうので十分だと思うわ

80 ：

今後一層増えてくる低所得者…。
右肩上がりが止まらない単身世帯数。
そのボリュームゾーンは家賃5万から6万台。
とすれば、
500万台〜600万台の価格帯、2階以上、
20平米前後で管理＋修繕で1万2千円位、南向き、
都心5区駅近なら3点ユニでも十分戦えるかな？

81 ：

>>80
>500万台〜600万台の価格帯、2階以上、
>20平米前後で管理＋修繕で1万2千円位
ワンルームは１５�uくらいが多いから２０�u前後で500万台〜600万台だと
城東にしか買えないぞ

82 ：

>>80
そんな物件あるのか？

83 ：

315 名前： 金持ち名無しさん、貧乏名無しさん [sage] 投稿日： 2012/04/21(土) 01:55:54.88
日本の人口、過去最大の25万9000人減　
　　　　　↑
これって東京都府中市の人口に匹敵する
319 名前： 金持ち名無しさん、貧乏名無しさん 投稿日： 2012/04/22(日) 03:57:05.57
>>315
これって、去年一年で中堅都市が一つ綺麗に無くなったって言うことなんだよ。

84 ：

ワンルームは粗悪な不動産そのものなんだから、単に建築を制限するだけでなくて
立替を促進する政策が欲しいよな。減税とか補助金とかさ。

85 ：

ワンルーム１９�u（家賃5万）以下に住むのは、貧乏学生、低所得者、外国人肉体労働者、生保の方々。

86 ：

今生き残ってるワンルーム業者ってどこ?

87 ：

たくさんあるじゃん

88 ：

【不動産】首都圏中古マンションの成約急増　震災の影響遠のき、割安感 (J-CASTニュース)［12/04/22］
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1335140631/

89 ：

８０年代の中古ワンルームだとどこが良いと思う？
ライオンズ、ダイアパレス、杉山（トップ、ハイシティ）、マルコー（メゾン・ド・○○）、スカイコート、日神パレス　などを
建物の質　設備　見た目の豪華さ　維持費　管理　客付きの良さ　で比較するとどう？

90 ：

ちなみに見た目の豪華さで比較すると
ライオンズ＞ダイアパレス＞日神パレス＞マルコー＞スカイコート＞杉山　だと思う
維持費に関してはライオンズが最悪

91 ：

>>89
日神パレスかな

92 ：

ライオンズのワンルーム持ってるけど管理費高杉だよな。
面積３倍の俺んちファミマンと変わらんがな('A` )
あの会社って何であんなに高いんだろ。週３回ゴミ捨てしか仕事してないのに。

93 ：

スカイコートって維持費安そうだけど
管理の質とか大規模修繕時の一時金とかどうなん？

94 ：

スカイコートは値下がりリスクがありすぎて手が出せない

95 ：

トップは売買価格は安いけどスラムみたいになってる物件が多いよな

96 ：

居住者の質も悪い

97 ：

ライオンズ
見た目はきれいだが建物の躯体はそれほど良くない
防音性も低いと思う
維持費が高すぎ
設備は良い方
客付きも良い方だろうが、とにかく維持費が高いので空室期間が長いと持ち出しになる

98 ：

日興パレス
見た目があまり良くないというか建物のデザインが悪い
ただし躯体は結構良くて防音性も高い
維持費は普通、設備は簡素、客付きは普通

99 ：

>>94
スカイコートって狭いし建物の質は低そうなのに
売買相場は比較的高値で取引されてるよね？
総販売戸数の割に中古市場に出てくるのも少ないし
投資用としては良いのだろうか？

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