■■ 住宅ローン　総合スレ 　55■■

1 ：12/05/14 〜 最終レス ：12/06/06

>>950は次スレ立てること。
↓質問テンプレ↓
【年　　　齢】
【勤続年数】
【雇用形態】
【会社規模】
【年　　　収】 ※可能なら月収＋賞与と分けて記載
【家族構成】
【世帯収入】
【所有資産】
【現在債務】
【物件金額】
【自己資金(頭金・諸費用)】
【希望金額】
【種　　　類】
【物件概要】新築or中古（築年数）／戸建orマンション／地域
【そ　の 他】
参考
フラット35　　(p)ttp://www.flat35.com/
ローン減税　(p)ttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto303.htm
個人信用情報
　　全国銀行個人信用情報センター　(p)ttp://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html
　　株式会社シーアイシー　(p)ttp://www.cic.co.jp
　　株式会社日本信用情報機構　(p)ttp://www.jicc.co.jp/
※前スレ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1332235998/

2 ：

Ｑ：　先日ドル円レートが1ドル75円から82円に下落したがなぜか？
日銀によるフレキシブル・インフレーション・ターゲットの導入が主な原因である。
日銀：「消費者物価の前年比上昇率1％を目指して、それが見通せるようになるまで、実質的なゼロ金利政策と金融資産の買い入れ等の措置により、強力に金融緩和を推進していく」（2月13〜14日の金融政策決定会合）
解説：　今回導入した「目途」の実現に向けて、金融政策決定会合において、日本銀行は、資産買入等の基金を従来の55兆円程度から65兆円程度に10兆円増額することも決定した。増額はすべてが長期国債であり、2012年末までに完了する予定である。
Ｑ：　日本国民の期待インフレ率はマイナスの領域にあるが、プラスに転換することはあるか？
日銀が金融緩和を行うという政策実践を続ければ、期待インフレ率も上昇、プラスの領域へ転じ1％へ接近していくことが期待できる。
Ｑ：　人口減少が減少しているのにインフレがおきるわけがない。
人口減少下での「需要インフレーション」はおきないという意味では正しい。しかし日本が直面しているのは、以下３種類のインフレであり人口トレンドと相関しない。
○コストインフレ　（原油、資材価格の上昇）
○財政インフレ　（国債の日銀引受、）
○為替インフレ　（モネタリーベースの上昇）
上記のインフレが結果として需要インフレを生じさせることがある。
例：　2004〜2007年の景気上昇

3 ：

Ｑ：　日銀によるインフレによって金利は上昇するか？
例：　米国では大量の通貨供給により通貨価値を下げたが金利はゼロ金利を保持している。
日銀のインフレーション・ターゲット導入によって金利は下がる。
貨幣の供給増加は貨幣に対する債券の相対価値を高めることになり名目金利を低下させる。
Ｑ：　ＦＲＢが円安を許さないのでは？
反例：　韓国。韓国ウォンはドルに対して相対的に安値で推移しており、米国に対して大幅な貿易黒字を保持している。
為替レートに影響を及ぼすのは「他の中央銀行と比較して資金供給量を高水準にしているか否か」という「国際的相対評価」である。
QE1（2009〜2010年）実施期間のベースマネーの伸び率は、米国の29.0%に対して日本は僅かに2.1%と、同期間の欧州の伸び率4.0%も下回り、
日米欧の間で最低だった。この間に円高が進行したことは周知の事実である。

4 ：

円高デフレ観測⇒円安インフレ観測
■エコノミスト予測：
1ヶ月前：年内に60円まで円高進行　⇒　物価安　⇒　現金の価値が上昇　⇒　不動産投売り優勢
現在：年内に90円まで円安進行　　⇒　物価高　⇒　現金の価値が下降　⇒　不動産買い優勢
■全体の地価変動：
日銀が2月半ばに採用したインフレターゲットは１％以上の物価（地価も含めた）上昇率維持
↓
今後5年間で5%以上に地価が上昇する可能性あり
■ディスカウントされた物件の地価変動：
2012年2月までの時点では、期待インフレ率は年間マイナス１％程度　⇒　日銀のインフレターゲットによりプラス１％に修正
↓
2012年2月時点では、購入者は30年ローンの場合、支払い完了時のマイナス30%の資産下落を想定して購入していたが、
この前提がくずれプラス30％に期待インフレ率が転じた
↓
現在出回っている不動産は既に30%のディスカウント済み
↓
日銀によるインフレ誘導により数十％の価格調整がおきる
↓
これから反動で価格上昇の可能性がある

5 ：

999 名前:名無し不動さん [sage] :2012/05/14(月) 19:44:09.92 ID:???
南砂がゴーストタウンとか言っちゃってる奴は千葉とか埼玉もゴーストタウンだと思ってそうだわｗ
前スレで南砂の話なのに、千葉埼玉の話をし始めた池沼。

6 ：

南砂がゴーストタウンだと言ってる奴頭悪杉でしょ。
最終学歴中卒かね？

7 ：

駅前が幹線道路ってだけでゴーストタウン呼ばわり
これだから中卒だって言われるんですよ(笑)

8 ：

南砂町は割りと将来性がありそうだと思い、多少高いですが購入しようと思っているのですが。
前スレ１０００さん、なにがヤバイんでしょうか。

9 ：

陸の孤島ってイメージ
急行止まるようになった？
東陽町止まりの電車多い
東西線は風で止まる
店もコンビニも少ない
駅前真っ暗
大型トラック爆走

10 ：

【年　　　齢】33
【勤続年数】 3年ちょい
【就業形態】 自営業
【会社規模】 一人
【年　　　収】 21年度250万　22年度１９６万　23年度380万　所得金額
【 配 偶 者】 妻パート年間80万　子供二人　小4　中2
【現在債務】 0
【物件価格】 2750
【戸建orマンション】 戸建
【新築or中古　中古は建齢】新築
【地域、都道府県】 餃子２位
【頭金の額】 諸費用込み200万
【特記事項】 クレジットカード一枚　一括払い　他延滞など無し
　　　　　　妻のパートと合算で変動かフラット３５sで可能性はありますか？
前にも違うスレで聞いたことがありますがご意見ください。
事前審査するのに不安で；

11 ：

あるマンションを購入しようとしたら、このマンションの一部の部屋のみ
住宅ローンが利用できないと言われました。
ほぼ同じ部屋で同じ値段の隣の部屋は、住宅ローンが利用できるのに、
この部屋だけは住宅ローンが利用できないってどういう状況なのでしょうか。

12 ：

>>10
23年度以上の収入でコンスタントにいけるならOK。21年とか22年レベルが今後もあるならローン破産まっしぐら。ちょうど子どもに金がかかる時期だし、少なくとも極貧生活は確定。
俺も餃子の街に住んでるけど、あなたの立場ならもっと安いとこ買う。

13 ：

自営は経費ぶっ込みまくってるんだから低所得に見えてもかなり稼いでることくらい察してやれよ。
確定申告上この程度の所得でローンが可能かって聞いてるんだからそんなのは余計なお世話。

14 ：

自分も自営だが、収入200以下は
ローン審査対象にすらならんと言われたよ
当然売上マイナス経費の収入だけど。
帳簿も出したしその１その２何でも出した
因に都市銀のみ
>6
南砂がゴーストタウンだとは思わんけど、
中古マンションは辞めた方が。。
地盤も土地も一回強く揺れてる。

15 ：

>>10
分不相応
破綻しますよ

16 ：

>>10
所得申告額が節税した結果のものかそれともローン審査対策にかさ上げされたものかで意味が大きく異なる
前者なら余裕だろうけど後者なら無謀
ただしどちらにしてもその申告額では融資が満額OK出るかどうかに関しては厳しそうな予感
オレの場合はまどろっこしいからキャッシュにしたよ
いろいろ計算してみたけどその方がお得っぽかった
まあ未来なんて誰にもわからないからどれが正しいなんて所詮結果論なんだけどね

17 ：

俺も南砂はゴーストタウンのイメージがある。
人が住む街として発展してきたなら、駅前の雰囲気があんなわけないからｗ
大規模なマンションなどが駅近くに数多くあることから
色々と察しがつくしね。
マンションが増えて住民が増えても、街は寂れて行く光景は
東京では珍しくないんだよね。
東西線はとても便利でオススメだけど、南砂なら
川向うの西葛西や葛西の方が絶対にいいよ。
南砂でも車がないと生活は厳しいけどね。

18 ：

>>17
データで見るとちゃくちゃくと人は増えてるよ＞南砂
でもそれなのに街が寂れているって言うのはどういうこと・・？
ただでさえ人口たくさんいる南砂がゴーストとかよくわからんな・・・
駅前のイメージで話してるだけなのかな・・・

19 ：

ゴーストタウンって郊外にあるかつて栄えた○○団地みたいにかつては賑わってた所が人が減って寂れて行ってるような街を云うんでしょ？
南砂って埋め立ての工業地域で開発途上と見受けられるんだが？あそこって品川の八潮みたいになってるの？

20 ：

>>18
要はゴーストタウンの定義すら知らん奴が単に街が閑散としてて
戸建て皆無でマンションしか無い街並みを見てそう思ってるようだねｗ

21 ：

>>20
東京型ゴーストタウンって知らないの？
地方の田舎型過疎化から始まり、地方の都市型ゴーストタウンとなり
近年の都心郊外型ゴーストタウン。
そして人が減らないのに街の発展が望めない、東京型ゴーストタウン化。
大型SCの出店戦略資料とか調べてみ。

22 ：

>>13
バカジャネーノ。

23 ：

>>22
おめーなんて収入と所得の違いすら知らない低脳なんだから黙ってろよｗｗ

24 ：

お台場はゴーストタウンかどうか

25 ：

>>23
もう一度言う。バカジャネーノ。
おまえ一人だけ脱線して頭ポッポ状態だぞ。

26 ：

>>25
だから所得と収入の違いもわからんバカはレスすんなよ。
書いてる内容すら理解出来ないんだろうねバカだから(笑)
貴様みたいな低脳には金融機関は融資してくれないよ。

27 ：

>>25
>>26
頼むから、低能なお前ら2人は他でやってくれ。
直メでもしとけ。

28 ：

>>10です。
3年前と2年前は必要な道具を買い揃えたり（買いまくって）してプラス節税での収入金額です。去年は節税のみです。
フラット３５でも難しいでしょうか？事前審査の土俵に上がれればいいのですが。

29 ：

自営業だから分かると思うが、
自分ならこの収入の人間に金を貸せるか？が肝だと思う

30 ：

節税の結果でその申告額なら支払いは問題ない可能性があるけど融資がつくかはまた別問題
でもむしろ節税して現時点でその程度の現金しかないって方がちょっと問題かも
ひょっとして真実あんまし儲かってないのかな？
だとしたらもうちょっと現金を貯めた方がいいように思う

31 ：

本審査の為に銀行行く時の服装って関係あるかな？

32 ：

>>31
銀行にとっては服装より多くの預金が信用力です

33 ：

5月実行だと
35年固定2.3％とれた
6月実行だからあんまり意味無いかな。。
来月どうなるだろう

34 ：

>>23
2ちゃん初めてか？肩の力抜けよ。

35 ：

>>26
質問者の収入、所得情報なしに一人で何妄想してんだこいつ？

36 ：

>>34-35
バカジャネーノ。
おまえ一人だけ脱線して頭ポッポ状態だぞ。

37 ：

変動とフラット35Sどっちがいいのか悩んでます。変動は優遇1.6％で0.875%。ちなみに借金は4000万で、収入は900万と妻が100万。年齢は今年、40歳です。

38 ：

>>37
どっちがいいかは払い終わってみないとわからない
収入あるから変動でわりと短期で返すのがいいと思うが
浪費ぎみで繰り上げしないならフラットか

39 ：

>>38
回答いただき、ありがとうございます。繰り上げがんばろうとおもうのですが、当方、子供が2人おり、実はもう1人と考えておりそれほど余裕がないため、フラットと変動の半々くらいで借りようかと思いますが、いかがでしょうか。

40 ：

>>39
おせっかいかも知れないけど、40歳でそのローン額は結構厳しいと思うよ。
子供2人でも余裕はないのに、3人目考えているなら、本当に考え直した方がいいと思う。
どうしても強行するなら、すべて変動で金利が上昇しないことをひたすら祈る
しかないと個人的には思う。フラット35にして余計な利子を払ってる余裕はないね。
ただし、金利が上がったら覚悟を決める必要があるかも。
ちなみに私は年収950万で妻が250万程度の収入で、32歳の時に同じ4,000万を借金しました。
子供は2人です。
もちろん、>39に親の遺産とかが期待できるのであれば、まったく前提が異なるので、読み飛ばしてください。
それは置いといて、固定と変動のミックスについては、
私は固定（3.29％）と変動（0.875％）のミックスにしたけど、
結局固定だけ繰上げして、今はほぼ変動のみになっています。
正直失敗したと思う。変動はギャンブルになってしまうけど、残額が多いうちは、
極力金利の低いものを選択するのが、吉だと思うよ。

41 ：

>>40
ありがとうございます。たしかに余裕はありません。すでに契約したので、頑張るしかないかなと。子供は公立、やばくなったら退職金の早期拠出で返済を完了させるしかないかと思っています。半々ではなく、変動3000万、固定1000万くらいでいこうかなと思ってます。

42 ：

変動と固定ミックスの場合、繰り上げは変動からした方がいいのかな？
繰り上げありきで変動7固定3くらいのミックスにしようと思ってるんだけど

43 ：

>>41
全然、余裕ですよ。
ここは脅かす回答が多いから。普通の生活をすれば、
問題ないですよ。

44 ：

考えれば考えるほどわからなかくなってしまったので質問させてください。
そろそろ固定金利満了の時期。5年固定か10年固定を考えていて、
5年固定1.3%と10年固定1.55%、どちらがいいのでしょうか？交渉している銀行はこれ以上は下げられないそうです。
どっちが正解というのはないと思いますけどわからなくなってしまって…。
ちなみに残金1600万程です。

45 ：

5年固定とか10年固定とか、ムダかと。

46 ：

そうですか。
それなら覚悟を決めてがんばるしかないですね。
>40で少しわかりづらい表現があったので念のため補足しますが、
失敗したのは固定をミックスしたことです。
毎年20万も無条件で支払うのは馬鹿らしく思いました。
なので、固定をどんどん繰り上げして、今は残額300万を切ってます。
ひとつの賭けではありますが。
ちなみに、私も変動3000万、固定1000万で組みました。
>>42
個人的には、余裕をもって返済できるなら、固定から返した方がいいと思うよ。
私は上で記載のとおりミックスだったけど、固定を早々に完済して、
残りの変動は1%を越えない限りは、ローン控除の適用が切れるまで貯めて、
切れた段階で一気に返済するつもりです。
もし、そんなに繰上げできないなら、当初の思想に則って、それぞれ均等に繰上げするのが
妥当な判断だと思います。
>>44
自身でも正解はないというのが理解できているんだから、好きに決めればいいと思うよ。
市場の原理がある程度働いてるわけだから、現時点においては、大差ない。

47 ：

>46ですが、最初は>41あてのレスです。

48 ：

今、都市銀行の事前審査通って、次は本審査なんだけど、
金利を変動か固定にするか決めるのは、本審査が通った後なの？

49 ：

>>33
銀行どこ？

50 ：

>>46
固定から返済した方がいいんですね
ちなみに後悔してるというのはミックスにしたことですか？
土地と建物の2本立てでいくんだけど、
頭金をどっちに突っ込むか迷っています
地震や火災があっても土地は残るけど、建て物は最悪保険の世話になる可能性がありますよね
と考えると、土地に突っ込んだ方がいいでしょうか？
土地2000万建物2000万、諸経費抜いた頭金1500万で、合計2500万程のローンになります
上記のような事を考えると、頭金は土地に突っ込み、
土地500万の固定ローン、建て物ローンは変動2000万にしておけばリスク分散になりますか？

51 ：

たられば多すぎて無理。どのパターン選んでもきっとあなたは不安になるんだよ。

52 ：

タラレバ、大事でしょ。それぐらい考える思慮深さが大事。

53 ：

じゃあそんな大事なら2ちゃんで聞かずに
FP()に聞けよっていう

54 ：

ウチは2400万を変動1700万＋フラット700万のミックスで組んだ。
で、変動から繰り上げして変動分を先に完済しようと思ってる。
その後はフラット分が毎月2万ちょいだけになるので余裕が出てきたら繰り上げる感じ。

55 ：

>>46
ありがとうございました。

56 ：

リスク分散のためにミックスにしてるのに
わざわざ固定から繰り上げする意味がわからんよね

57 ：

将来の金利上昇が心配だからミックスにしているんだろうけど、
それなら何で全期間固定にしないのか俺には理解できん。
それもたった1%程度しか金利差がないのに。

58 ：

景気が良くならないと金利が上がらないし、
当分無理そうだから変動で安心とか言うアホがいてワロタ
銀行に騙されてんのか？

59 ：

ｵﾜﾀ

60 ：

>>58
リスクヘッジさえしっかりしとけば変動でいい。
わざわざ無駄金払う必要はない。

61 ：

普通に変動でいいでしょ。さっさと繰り上げ返済してしまえばいいだけの話。

62 ：

どんだけ小額を借りるんだよ

63 ：

500万だけ借りる奴もいれば
8000万の奴だって居るのに
変動がいいとか固定がいいとかひとくくりにするのは
ただのバカだろ

64 ：

自分の価値観を押しつけようとする輩でこのスレは成り立ってるからね

65 ：

俺は年収や借りる金額は関係なく、
そのうち金利が上がると思っている人→固定
当面金利が上がらないと思っている人→変動
だと思うんだけど。

66 ：

借りる金額は関係あるだろ

67 ：

繰り上げ返済を積極的にする人→変動
そうじゃない人→固定

68 ：

いろんな総合サイトで
自称FPの奴があれがいいとかコレは止めろとか
好き勝手書いてるけど
実際そいつらがローン組んで家やらマンソン買ってんのかよというと
そうじゃなかったりするんだよな

69 ：

今後の金利動向がわかれば、誰だって大金持ちになれるんだよ。
住宅ローンの損得くらいで無駄な時間を使うなよｗ

70 ：

自称FPって口先だけで結局稼ぎがなくてローンも組めず賃貸か親の買った物件に住んでるとかが多そう・・・

71 ：

URの賃貸に住んでるＦＰなら居たな

72 ：

今から4年くらい前に固定で買った人って
ここ1番のかわいそうな人だよね

73 ：

>>70
君は、住宅ローンを組めたと言うことが己のプライドなんだなｗ
恐ろしくちっせーなｗ

74 ：

変動動かず、固定が下がる展開か。。
変動厨どうする？？

75 ：

>>65
そのうち
当面
10年なら素人でも予測できそうなもんだけど、35年後は想像もつかんわー

76 ：

>>74
詳しく

77 ：

不動産屋に固定で借りたいって言ったら
鼻で笑われたんだが、、、
何なの？殴っていいの？

78 ：

>>50
固定から返すみたいだけど、変動は繰り上げ返済前提で借りた方がいい
あと単純に返済額の効率がいいのは残高が多い方
以上を考慮して自分で考えるのをお勧めします

79 ：

>>73
ん？
住宅ローンが組めることってやっぱりすごいことなんだ
オレはもっとちっちゃい人間なんで利息や手数料払うのが嫌で家も車もキャッシュでしか買ったことないからその辺はよく知らないのよ
ていうかあなたは本物のFPさんなんですか？
誤解を与えたんなら謝りますがオレの言ってる自称FPってネットに転がってるいかがわしい輩のことを言ったつもりなのよね
でもオレのあのコメであんな妄想するあたりずいぶん切羽詰ってるみたいに見えますよ
まあのんびりぶぶ漬けでも食べていってください

80 ：

>>79
まぁ落ち着け
ＦＰだってピンきりだろ
勉強すれば三級なら誰でも取れるんだし

81 ：

「目先の金利に騙されるな！」っていうFPの記事最後まで読んだら
ソニー銀行の釣り広告でワロタ

82 ：

>>77
確かに当たり前のように変動を勧めてくるね。
低金利の今は9割がたの人が変動で組むらしいけど。

83 ：

>>80
ありがと
どっちにしてもオレには関係ないスレなんでこの辺でサイナラします

84 ：

>>77
やっぱり、どこの不動産屋も変動勧めてくるんだな。
俺も不動産屋に固定はメリットがないって言われたし。

85 ：

>>77
実は固定・変動以前のレベルで笑われたんだったり・・・
ウソ、ゴメン、許して！
殴らないで〜！
もう来ません！サヨ〜ナラ〜・・・

86 ：

不動産屋なんて売っちゃえば後は破産しようがどうなろうが
関係無いからね

87 ：

>>84
ある程度繰り上げできるなら変動のがいいね
五年ぐらいで繰り上げ可能な金額だして
変動＋五年後金利5%と最初から2%でどちらがいいか判断したな自分は

88 ：

固定か変動かは、ローンを払い終わるまで正解が出ない結果論なんだから
鉛筆でも転がして決めればいいよ。
真剣に考えれば考えるほど、逆に動いた場合のショックもでかいぞｗ

89 ：

>>84
俺が世話になった不動産屋は固定一択。って云ってた。
俺もそう思っていて、結局固定を選んだよ。大手銀行系で10年固定1.45%。
ま、借入が800万弱と比較的少ないせいもあったけど。理由は以下の通り。
１．現在のプライムレートは今以下に下がらない。変動選択でも下振れメリットは無い。
２．固定金利は今がある意味最安。
３．固定の場合、現段階でも返済計画をきっちり決めて確定できる。
４．変動金利だと、金融機関の「恣意的」な見直しが毎期入る。
５．近未来的に予想される資源争奪、国際収支の悪化など金利の上振れリスクを無視できない。
ま、一番気に入らないのは、４。貸し出し時はいい顔してても、状況次第で貸しはがしとか豹変するからな。奴らはｗ

90 ：

>>955
＞戸建は、上物は資産価値が年々急降下するが、土地の資産価値は下がらない。
持ち家の売却額と残債と天秤にかけて、マイナスにしかならない。と苦い顔してた奴が知り合いにいるな。
ローンで買った持ち家を資産と見なすのは錯覚である意味間違い。
ローンをクリアし抵当権を解除するさまでの間は資産じゃなくて、むしろ負債だよ。

91 ：

誤爆った、ｽﾏｿ。

92 ：

>>89
そういう考えなのに全期間固定を選ばずに、
10年固定にしちゃったのはなぜ?

93 ：

>>92
800万くらい10年で返せるとおもうのだが

94 ：

>>89
みたいなことが、素人向けの本に書いてあることが多く、
騙されて、固定選ぶ人が多いんだよなぁ。
最悪なのは、最も意味のない10年固定。

95 ：

昨今の金利状況で、ミックスや10年固定などを選ぶ人は、
中ぐらいが好きな人かな。
寿司や鰻重を注文するときに、竹を注文する人。

96 ：

変動一択でいいんだよ。
仮にバブルの頃みたいに変動金利が８％になったら＼(＾o＾)／すればいいんだし。

97 ：

>>89
変動を選ぶ人（しか無理な人）の考えも、今後の更なる金利低下はあるとは
思ってなくて、今の低金利が今後も続くと思って変動を選択しているんだよ。
バカだろ？ｗ

98 ：

固定っつても、大幅な金利上昇があれば
銀行の都合で金利を変更できるって聞いたんだけど
まじ？

99 ：

>>89
今の変動金利は少なくとも後2年続く。（上がらない）
それから半年ごとに0.25％上がり続けたとして、10年固定とどちらが支払いが多いか計算した？
また、「金利が上がり続ける」ことが成長性に乏しい日本で現実的だと思う？
申し訳ないけど、無知なるが故の無駄だよ。

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