【品評会】投資用ワンルーム★３【区分篇】

1 ：2013/02/17 〜 最終レス ：2013/07/31

前スレ
【品評会】投資用ワンルーム★２【区分篇】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1344590522/
２段ベッドを置けばシェアハウス想定で利回り倍増！

2 ：

>>1

【品評会】投資用ワンルームマンション【区分篇】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1338889808/
【品評会】投資用ワンルーム★２【区分篇】
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1344590522/

3 ：

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=area&sap=1&geo=14133&code=a6951358830atho
武蔵小杉近く　エレベーター無しなだけに逆に戸数少なくても
管理費はそれほどは高くない利点も。

4 ：

個人的な主観だけど１階や２階でエレベーター有りの物件は
自分たちは使わない設備のために高い管理費払わされてわりに合わないと
思う。エレベーター無しの物件は２階がベストではないかね？
人によっては３階や４階のほうが良いと思う人もいるかもしれないし
足が悪ければ一階のほうがいいと思うので人によると思うが・・

5 ：

>>3
4.5+0.3で賃貸に出てるね、別の部屋。
管理費、修繕積立を引くと3.4万円/月で利回り10%か。一見よさげだが。

6 ：

>>4
五階建てでエレベータなしの物件なら賃料は
３＞２＞４＞５＝１　じゃないかね

7 ：

こんなのはどうだ？
3,100万円表面利回り26.47%
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1001/193466/show.html?tracking=code
なんか場所的に吉原っぽいのだが。

8 ：

>>7
改装費おいくらぐらいかな？

9 ：

　　　　　ヽ　,,,,,,,,　 ;;,;;;;;;;;;;;;;,,,/　　　　　　　　　　　　ヽ 　 　 　　/|
　　　　 ﾌヽ_　∪"'=,,,,;;;;;;;;;;/　丿 |　 !-,,,,,____,,,,--;;;ﾌ=|＼_WＷ/ |WWWWWWWWWWWWW／
　　　　　彡＞;,,,,＿_..│　　 /　丿　|;;;;;;;;;;;;;;ン-彡彡=|≫　　　　　極地法など　　　　　　　≪
　　　　　　　　　　　　　　ノ　　　　 「,二,,"""　　　彡|≫　　　　登山家の恥だっ！　　　　≪
　　　　　　　　　 __,,,-‐`゛　　　　　 V、 '''ひ`＝-,,,_ノ_ ≫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≪
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ヽ＼,,,_　　.丿　|／MMMMMMMMMMMMMMMMM､＼
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　.│　　゛゛゛~　　ﾉ
　　　　　　　　　　　　-‐-ヽ　　　　.　| ヽ　　　　丿/　　　中国山岳部隊の燐隊長が>>９に単独登頂したぞっ
　＼　　　　　　　　 ,,＿__　　　　　　 |　　　　　 / /　　　　>>１ようこそ、白龍の地獄へ！
　 //　　　　　　／r′　　　　 /　 │　　　　　　 /　　:　　>>2共産党は仏より上にあるのさ。
　/　　　　　　　　（ t;;--;;,,_.　 ..、　.|　　　　　　./　　 :　　 >>3チョモランマをお前の白い墓標にしてやるっ！！
　　　　　　　　　　　　~　""`　^''''_.丿　　　　　./　　:　　　>>4アルパインスタイルなら七日まで生存できる
　　　　　　　　　　　　　　 ,r'′￣　''ヽ　 　,,,,ノ/　　:　　　|>>5いいか、水分は一日四リットル必要だ
　　　,,　,__,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,、　 ‘　　　　　　　　/　./　　;　　　 |.>>6七千超えたら意識が弱まる。気を引き締めろ！
　　 ‖ (　　　　　　　`゛‐-‐'、,,_　　　　 /　./　　/　　　/ >>7…眠れぬ絶望の夜を過ごしたか…
　　　'　 ゛゛`＝─--.,,,,,,_　　　./　　　 ./　./　　/　　　/　.>>8未熟者めっ
　　　　　　　　　　　　　゛''''　 '' 　　　　　 '　　 .' 　　 /

10 ：

前スレの987 に言っとくけど、あのあたるは、本田技研他の工場が
期間従業員を斬ってから、借りてが居なくなったワンルームが山ほどある。

11 ：

>>10
まじかよ！あぶねー。

12 ：

http://mansion.o-uccino.jp/detail_0003215878_m/
恵まれた立地

13 ：

なるほどそれで安いんだ。>>10
逆に住むには狙い目だね。

14 ：

>>7>>12
吉原とか金津園とか全国のソープランド街ド真ん中のソープランド従業員寮にしか出来ないワケアリ物件品評スレではないよｗ

15 ：

>>14
解体してコインパーキングくらいはできるぞ

16 ：

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/hyogo/dim2001/198495/show.html
これは掘り出し物の物件かもしれない。
�u単価3万は安い。　ランニングコスト安いし生活保護者に貸すだけで儲かるかも。

17 ：

いいなあ。>>16
借り手がつかない場合、
ちょっと神戸から遠すぎるから自分で住むのはきついが
物置にはちょうどいい。

18 ：

最近営業に来た物件
赤羽駅徒歩8分新築26平米予定家賃77000円
管理費、修繕積み立て8000円と2000円
値段は2270万
みんなならどんな風に営業ﾏﾝをずたぼろにいじめちゃうのかな(^-^)

19 ：

家賃から諸経費を引き税金を引き定期的にあるリフォーム費用などを入れても
空室期間や将来の家賃下落を計算しても500ヶ月ぐらいで元本回収可能。２０歳から投資して８０歳ぐらいでも元をとれる国民年金
よりはマシじゃねえか？

20 ：

営業マンの親切さ誠実さで定評があるクリードの格安物件
買う買わないは別にしてクリードの社風をみるために一度商談に
いくことを推奨します。多分いろいろな意味でビックリするよｗ
http://www.104-2103.com/property/search/detail.php?type=1&id=756

21 ：

ちょうど今クリードから買ってるところだわ。
地方なんで電話でしか話してない

22 ：

吉祥寺一人歩き女子殺害事件で吉祥寺が終わってしまったな
意外と治安悪いんだよな
あの地域や北地域や北西地域

23 ：

>>19
それは現金で買った話だろｗ
今はほとんど現金もってないし、そもそも節税対策が売りだからローンじゃないと意味がない。
まージャックスとか金利入れたら物件価格の１．６倍だから４０年でも回収は無理。
結局は、団体信用生命保険で、死んでチャラが一番いいんだけど
変ニ長生きするから、老後は大変だと思うよ。
築２５年くらいだと１件辺り、３〜５万くらいのマイナスが毎月でるだろうから。
年金対策どころか、年金で支払いすることになるのに、バカ公務員は買うんだな。

24 ：

>>22
それをいうなら尼崎こそ完全に終わっただろ
元々ガラ悪い所だけどここんとこの事件で大分評価落ちただろうな

25 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/435312xvx
中央線始発駅？
賃貸中の家賃金額ワロたｗ　

26 ：

>>25
月の手取り４０００円　
租税その他の経費入れると実質赤字じゃないのかｗ

27 ：

>>25
事故物件だろｗ
20万でもいらん

28 ：

>>26
>>27
>>25

山梨って、意外と家賃高いんだな
築25年で3万だったら、新大阪より高いやないけ。

【地域経済】山梨・甲府市中心部のマンション空室深刻--売れ残り続出、丸ごと1棟も [05/30]
http://www.logsoku.com/r/bizplus/1243678042/
269 ： 名刺は切らしておりまして[] ： 投稿日：2009/06/16 16:08:41 ID:G4NiCX7S [1/1回]
俺も昔住んでいた「ラ・レジダンス・ド・グロワール」はまだ空き室ありかな？
ラ・レジダンス・ド・グロワールの賃貸ならDOOR賃貸【圧倒的物件数!】
http://chintai.door.ac/detail/free1678687.htm
5階　1K16.2�u　3.3万円　3,000円　1ヶ月　無料

29 ：

甲府じゃさすがに東京へは通えないし
自分で住むのも無理だわ
もう物置にしか使えないなｗ

30 ：

山梨も地方だけど地方だと狭いワンマンにわざわざ住まなくとも築浅で広めの駐車場付きの良条件アパートが山ほど有って同額かそれ以下で借りられるんだよね

31 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/435223i3t
東側もここまで安くなるとさすがに値ごろ感がでてくるな
上野駅近くのバブル期のマンションが600万で売られる時代がくるとは思わなかった。
つい10年前まで倍の価格だった。

32 ：

直下型きたら終了予定地区？

33 ：

>>31
台東区千束＝吉原のネオンギラギラ・性欲ギラギラのオヤジたちが闊歩するソープランド街だからねｗ

34 ：

>>31
いわゆる山谷のあたりだからね。できれば住みたくない場所。
それにしても電線が多すぎなのはなんなんだw

35 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/428727ydj
六本木のライオンズで700万円台。

36 ：

管理費18000円で借地権、しかも地代も書いてない
論外

37 ：

ライオンズは管理費高い。
かといって家賃には載せられないし、
大京の態度はなんか高飛車だし・・・

38 ：

借地だから経費かかってＮＥＴ利回りは落ちる。一階だから人気も
いまいちだけど値段的には将来的にもこれ以上さがる思わないな。
腐っても六本木ライオンズ、300万や400万で買える時代は永久にこない。
600万で指値ヒットすれば損はないと思うが・・

39 ：

>>38
値ごろ感あって安いと思ったんなら即買いしたら良いんじゃないかな？
ぜひ買ってみてその後の経緯を随時報告してくれ
自分は賃貸需要見ると６〜７万円台がせいぜいみたいなんで管理費とか地代とかお布施しそうなリスクがありそうで買えないけど

40 ：

まあいいとこ大凶に御喜捨することになるだろうなw　

41 ：

>>35
管理費１８０００円はたけーな
地代も高いんだろうし
所有権なしなら７３０万は別に安くも無いよな

42 ：

https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CWH132016/
ランニングコスト高い、物件安い、エレベーターあるのかな？
パレドールってオートロックもエレベーターも何にも無しでも大京のライオンズマンション
ぐらい管理費とる。いい加減訴えられたりしないのか？

43 ：

>>42
エレベータはあるでしょ。
案外いい物件じゃないか。
他の部屋が420万で出てるみたいだし。
ムービー見たけどワンルームに小学校や中学校は関係ないｗ

44 ：

２３区内でその値段は格安だな。
事故物件じゃないのか？

45 ：

買って住んでもいいぐらいの物件だが
管理費が１万６０００円はきついな。
管理費が１万円で物件値段が３００万なら買う。

46 ：

駅から遠い物件は空室期間が長くなるからランニングコスト高い物件は
元とるのが大変。　実需ならＯＫ。

47 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/436302xoe
>>42と同じくらいの値段で家賃はもっと取れる。ランニングコストも
こっちのほうが安い。さて空室リスクはどっちが上かな？
どっちもどっちじゃない？

48 ：

>>47
賃貸の相場とか確認してる？
その地域でその条件のマンションなら家賃4万以下で3万円台がだぶついてるぞｗ

49 ：

>>47
マンション名を記載しないのは、物件としてはいまいちのが多いよ。
該当マンション見つからなかったけど、
このマンションより、１年古くて３�u小さい感じみたいね。

http://smocca.jp/bukken/detail/r_000055510427
賃料5.1万円
管理費等3,000円
間取り1DK
専有面積28.05�u
築年月1989年03月
ＪＲ武蔵野線/東所沢 歩7分

50 ：

1DKだから５万台では貸せるよ。

51 ：

>>50
>>49も１DKだよ。
まー家賃が同じくらいだとして、管理費修繕金が13,660円ってことは、
手取り家賃3.5万円くらいか。
そうすると、満室想定で年間42万円か。

52 ：

所沢では空室リスクがある地域だから計算どおりにはいないだろうな。
まあ葛飾区徒歩15分の狭小マンションよりかは需要高そうだと思うが・・

53 ：

まあ、３００万円台の格安マンションは得られる賃料も３万円くらいだと覚悟しておけばOKじゃねｗ
想定家賃や想定利回りなどにおどらされるなとｗ

54 ：

その価格帯は最悪自分で使うケースも念頭に置いたほうが良いなｗ

55 ：

実売で、３００万のマンションも、５００万のマンションも、１８００万の新築ワンルームマンションも
固定資産税が４〜５万と同じなのはどうして？？？

56 ：

http://www.nomu.com/mansion/1116107/
五反田30平米のわりに激安。旧耐震
地震さえ起こらなければまず元はとれる物件。

57 ：

>>56
良い物件だねー
管理費1.6万引いても、7.3万かもあるやんｗ
でもまー、地震リスクって真剣に考えないと行けない時代だからなー
あとは元を取るまでの、築33年〜築45年くらいの間の賃料がどうなるかだなー
それにしてもライオンズマンションって、平米数辺りの修繕金が高いよな。
一般的には管理費も修繕費も平米200円っていわれるけど何で？
管理人常駐とかでもあるまいし。
ライオンズマンション西五反田
http://chintai.door.ac/detail/free770332.htm

58 ：

>>56
平米の割りに間取り悪過ぎ

59 ：

>>58
ここ10年〜15年くらいで、賃貸の入居者の考えが変わったよね。
20年くらい前までは35�u〜28�uだと、1DKが人気だったけど
今は広めワンルームでカウンターキッチンにするとかが人気だもんな。
12年前に買った1DK・30�uちょいの部屋を3件持ってるけど
フル改装して、10畳のワンルームと2畳の大型クローゼット、3点ユニットから
セパレートにして、ユニットバスは浴槽をなくしてシャワールームにして
ガスからIHにして、ほとんど空き室がでない。
立地が良かったのもあって家賃も上がってるしね。
自分が住んでたマンションは、築30年ちょいのの65�uの3LDKを大規模リフォームして2LDKに変えてうまくいってる。

60 ：

私(女)なんかも浴槽はいらないと思うけど、浴槽必須の人もいるから難しいな。浴槽なくしてセパレートのがいいと思うけどな。

61 ：

>>60
薄っすらとした記憶だけど
10年くらい前に改装した時だと、単身女性の20代、30代で
週に3日以上浴槽のお湯に入る割合は25％くらいだったはず。
その時には30％近い女性客を逃してることになるというのも理解した上で実施した。
一方で家族同居の場合の20代30代独身女性の80％以上が週3日以上浴槽のお湯につかるという結果だった。
結局は、追い炊き機能があればいいが無い浴室だと1回限りでお湯を変えてれば
水道代やお湯の光熱費も馬鹿にならないだろうしね。
その時に、価格が凄く安かったマンション１Fの投資について見送ったのを覚えてる。
家賃が20％安ければマンションの１Fに入居しても良いと答えた
20代30代の単身女性は10％以下くらいだったから
女性客の90％を逃すのは考えられなかったからやめた。
投資不動産は本当に難しい。
アパート経営に踏み出せない理由でもある。

62 ：

築20年くらいで23区の1000万以内の物件ってある？

63 ：

http://sumaity.com/mansion_used_pref/13.html
あるじゃん。
でもどうせ後出しで、
駅から5分とか、築10年以内で・・・とか言うんでしょ

64 ：

人気の日神物件！価格も安いが大阪並みに安い家賃（笑）

日神パレステージ武蔵関公園の中古マンション情報[練馬区 東京] [ID:302986] - スマイティ
http://sumaity.com/mansion_used_detail/detail.php?estate_id=302986
価格
900万円
修繕積立金
-円
管理費
6,160円
所在地
東京都練馬区関町北２丁目8-19
交通
西武鉄道新宿線 武蔵関駅下車 徒歩5分
間取り内訳
1K
専有面積
20.44m2
バルコニー面積
2.80m2
築年月
2003年03月
総戸数
77戸
所在階
3階/4階建
日神パレステージ武蔵関公園の賃貸ならDOOR賃貸【圧倒的物件数!】
http://chintai.door.ac/detail/free1125456.htm

65 ：

駅から7分以内が理想
10分超えるときつよな…。
シャワーのみだと家賃設定
安め傾向になるとかなんとか
聞いたことがあるが
真相はどうなんだろうな？
そんな統計見たことないしな…。

66 ：

練馬区浸水ハザードマップ
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/hazardmap.html

67 ：

自宅兼事務所だと駅は徒歩３０分以内ならＯＫ
交通費の観点から多少遠くても複数路線使える方がいい

68 ：

>>64
都内で築１０年９００万円は激安だけど
修繕積立金が０円って将来どうすんの？

69 ：

管費に修積金を含むっていうのはよくあるぞ
まあ練馬区・西武線・極小20�u・３点ユニットというだけで個人的には500万でもイラネ　

70 ：

>>69
修繕積立金って�u200円積み立てないと将来の一時金が高くなるって言われてるけど
みんなは短期売買なの？
>>64
都内でこんなに家賃が安いのに驚いた。

71 ：

>>70
大規模修繕始まる前に売り逃げるのが基本
自主管理だとそもそも修繕計画自体が無い場合が多い
都内でも練馬に限らず足立・板橋・北区あたりは埼玉同等の賃料
当然資産価値の下落スピードも早い

72 ：

>>71
日神って大手なのに、自主管理なの？
自主管理って、実需で住んでる人間が50％くらいいるとか
アパートやマンションの一棟オーナーくらいだと思ってた。

73 ：

>>70
武蔵関で５万台なら普通じゃないかなあ・・・
２０平米はワンルームにしてはちょっと広めだが。
俺も大山のワンルーム１７平米で同じぐらいの家賃で住んでる

74 ：

売り物件と賃貸目安の物件は築年数が違うぞ
武蔵関は23区の西武線で一番安いと言っていいレベルだから5〜6万は妥当

75 ：

>>73
この案件はもう終わったｗ
これ以上この地域の新しい情報は不要だよ
というか、投資マンションやる前に自宅をちゃんとしたとこに住めよｗ
>>74
ワロタｗ
住所は、東京都練馬区関町北2-8-19　両方のHPで一致するし物件名も一致ｗ
でも、築年数はスマイティというか株式会社リゾートハウスの記載ミスかよ！
よく考えれば、都内で2003年築の分譲賃貸が900万代で出る訳ないよなｗ
>>64
久しぶりにここで出た物件で、みんなが反応した良物件かと思ったが根底から覆ったなｗ

日神パレステージ武蔵関公園の中古マンション情報[練馬区 東京] [ID:302986] - スマイティ
http://sumaity.com/mansion_used_detail/detail.php?estate_id=302986
築年月2003年03月
日神パレステージ武蔵関公園の賃貸ならDOOR賃貸【圧倒的物件数!】
http://chintai.door.ac/detail/free1125456.htm
築年月1993年03月

76 ：

>>71
詳しく教えて下さい。
オレはライオンズなんかの積立金たんまり溜め込んでて
大規模修繕を身銭切らんとやってもらえる物件狙ってたが
考え改める必要ありか？

77 ：

わたくしも質問させて下さい
http://www.rayniche.co.jp/detail.php?id=3590&page=37
上記の物件の備考欄「※告知事項有り（詳しくはお問い合わせ下さい）」ってどのような事が考えられますか？
また、この物件は如何でしょうか？

78 ：

>>77
一般論で言えば、殺人、自殺、事件、事故なんかを指すね。
でも、最近は自殺については、宅地建物取引業法の重要事項説明で記載しないことも多いみたいね。
理由は、死亡確認が、病院だった場合、マンション現場での自殺ではないっていうことになるとの法律上の解釈もあるらしいから。
それに自殺だと年間3万件も起きてて、平成に入ってからだけでも75万人も死んでる訳でだいたい半分が家でしょ。
自殺の場合、報道もされないから誰にも解らないだろうしね。
殺人でも、町名くらいまでしか報道しないし解らないよね。
Yahooで検索すると、第二ワードに、事故、事件、307って出て来るな。
「マイファリエ椎名町」の検索結果 - Yahoo!検索
http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%AA%E3%82%A8%E6%A4%8E%E5%90%8D%E7%94%BA&search.x=1&fr=top_ga1_sa&tid=top_ga1_sa&ei=UTF-8&aq=&oq=
マイファリエ椎名町｜事故物件・訳あり物件情報情報は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県エリアの不動産検索サイト「訳有り不動産情報センター」
http://www.outletfudousan.com/prpsearch/prpdetail/?OBJ_MNG_NO=79887
東京都豊島区長崎２丁目２７−８　マイファリエ椎名町307
価格650万円
専有面積 17.1�u
築年月（竣工月） 1993年03月
「マイファリエ椎名町」の検索結果 - Yahoo!検索
http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%AA%E3%82%A8%E6%A4%8E%E5%90%8D%E7%94%BA&search.x=1&fr=top_ga1_sa&tid=top_ga1_sa&ei=UTF-8&aq=&oq=

79 ：

>>77
マイファリエ椎名町 307 中古マンション 東京都豊島区長崎2丁目27-8 730万円 ワンルーム [1083460011744]｜【HOME'S不動産売買】新築/中古住宅、中古マンション・一戸建て・土地の購入・売却なら
http://ekinavi-homes.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1083460011744/
登録日：2011/07/09有効期限：2013/03/12（あと3日）
730万⇒650万に値下げされてるねー

80 ：

>>78>>79さん
77です
御返事どうもありがとうございました
何か値ごろ感があったので何かあるのかな？と思ってたのですが何か訳ありなんですかね？
とりあえず、どうもありがとうございましたm(_ _)m

81 ：

>>77
事件事故物件、情報共有サイトの大島てるには具体的には何も書かれてない。
直接、不動産屋に問い合わせた方がいいよ。
特別大きな事件じゃないと思うよ。
大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/?p=z54t65ss
豊島区長崎二丁目27-9マイファリエ椎名町307
不動産売り出し情報に告知事項ありとある。

82 ：

>>81さん
77です
御教示どうもありがとうございますm(_ _)m
もう少し検討したり不動産屋さんに直接聞いてみたりする事も考えてみようと思います

83 ：

>>81
池袋テレビ - 豊島区ゲームセンター店長殺害事件〜椎名町の閑静な住宅地の商店街で･･････〜
http://ikebukurotv.com/news/10-sptakanews/212-news20110920oh

84 ：

日本の場合、アメリカみたいに第二級殺人とか計画殺人と衝動殺人とかが法律上ないよね。
喧嘩でボッコボコに殴り殺しても過失致死だったりするし。
そういう場合は、重説にはないのかな？

85 ：

1700万の現金をどう振り分けて投資するか

86 ：

>>85
現金なら株だろｗ
投資マンションは単体で利益でないから節税対策の為にローンで買うんだからｗ
年収１５００万以上が２０年続くなら節税メリットでマンションが持てる。
まー完済の頃には築３５年のボロボロマンションだけど１件２万くらいにはなるでしょｗ
最近はローンが通り安いからって公務員や看護師とか年収８００万の古き良き中間層が買うから
節税メリットもないし損するイメージが出来た。

87 ：

>>85
金地金でも全力で買っとけｗ
上がるかもと思惑で買われてる株や不動産にくらべるとそれ自体に絶対的な価値の有る金塊を持っとけば長期的には幸せになれるんじゃない？
消費税も上がるらしいからその特需も見込めるよｗ

88 ：

どうでも良いけど不動産屋ってなんで表面利回りで計算するのか
マンションだと管理費等引いた上で利回り計算してくれないと採算取れる訳もなく売れる訳もなくなんだが

89 ：

しかも借地でも地代すら含まれてなかったりするからな

90 ：

表面利回りほど意味のないものは無いよな。

91 ：

しかも高めの想定家賃だしな。

92 ：

>>88
まー、表面利回りは、客を騙す方法として考えだされたからなーｗ
騙された客が悪いって発想だよなー
こんな感じで分けて欲しいな。
■実質利回り
管理費、修繕積立金、固定資産税
■想定可能計画利回り
入れ替え時の広告料、賃貸管理集金代行手数料、入れ替え時の内装費
■自己責任利回り
退去後の空室期間、家賃下落率

93 ：

あと、購入時は
仲介手数料、登記費用、取得税、サラリーマンならこれらで所得税還付
毎年
法定減価償却と実際の資産価値低下、修繕費、損害保険、
売却時は
仲介手数料、
これらの自分の手間が利益に見合うか。
精神的負担(事件が起きたら・・・どうしよう)
サラリーマンなら本業がおろそかにならないか

94 ：

一番理解できないのは表面でも6%前後しかでない都心築浅を買うやつ。
表面ですら利益ほとんどでないので買った時点で負け確定してる投資なんだが。
減価償却とかリフォーム費用とか入れ替わりに空室期間がでることぐらい
誰でもわかりそうなものだが。
セパレートですよ、広いですよ。最新設備ですよ。都心ですよ。
って営業に騙されるですかねｗ

95 ：

一番のリスクは地震だよな
地震保険はいったほうがいいのか？
マンションの組合がまとめて火災保険はいって地震保険は入ってないんだが
個人ではいれるのか？

96 ：

>>95
俺は全部東海地区だけど、迷った挙句、地震保険はやめた。掛け金高いから。
ローンの人は入らないといけないでしょうね。
地震で入居者が住めなくなった場合の補償のは入ってる。
火災保険は専有部分にちゃんと掛かってますか？
専有部分に掛けてくれる管理組合はなかなか無いと思うので。

97 ：

>>94
同意。
一般的には、表面利回り築10年以内で表面利回り10％以上というが
分譲ワンルームだとなかなか無いんだよね。
アパートとかマンションの一棟投資だとあるけど。
>>95
どんな地震保険に入ったって、全額補償される訳じゃないから。
>>96
掛け金高い？
三井住友の火災保険の付随特約で年間4,500円くらいだけど？
でもまー、ワンルームって、土地評価がほとんどで建物評価は低いから
全壊でも300万〜400万くらいしか出ないんだけどな。

98 ：

>>96
東海地区って、もしかしてプレサンスの投資マンション？
あんなの買ったら終わりでしょｗ
ライオンズマンションって、給湯器とか設備が特殊だけど、何であんなに高額なんだろう？

http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/196511/show.html
販売価格370万円表面利回り13.29%想定年間収入492,000円
専有面積19.14�u築年月 1993年04月
（築20年）階数2階／11階建て
建物構造SRC造取引形態仲介
所在地愛知県名古屋市東区徳川1-507
沿線交通
名鉄瀬戸線 森下 徒歩10分
名古屋市営東山線 栄 バス15分
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/tokai/aichi/dim2001/115670/show.html
販売価格350万円表面利回り13.71%想定年間収入480,000円
専有面積23.19�u築年月 1992年08月
（築21年）階数2階／13階建て（地下2階）
建物構造RC造取引形態一般媒介
所在地愛知県名古屋市西区児玉３丁目
沿線交通
地下鉄鶴舞線「浄心」 徒歩 15分 名鉄名古屋本線「栄生」駅徒歩１５分

99 ：

大阪２児放置餓死事件がおきた、セレッソコート西心斎橋第２って
事件が起きた３０３号室以外の部屋でも２．５万くらい家賃が下がったけど
こういう事件が起きたら、投資も糞も何もあったもんじゃないよな。
しかも、それだけ下げても、７６戸のうち２５戸くらいが空き室らしいし。

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