【不動産】月収58万円。中古アパート投資の極意 [13/08/20]

1 ：2013/08/25 〜 最終レス ：2013/09/04

今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを
持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を
送っている。
「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を
始めました。　ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる
金額に抑えるなど条件を課しましたね」
そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を
土地値以下で買うことだった。
「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を
売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなって
しまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることが
できるんです」
例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されて
いたという。
「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円
以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」
さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5％の超高利回り物件となった。
「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人も
います。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと
を徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃
収入が入ってきますから」
ソース：日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614
http://nikkan-spa.jp/wp-content/uploads/2013/08/c539f5e941ff47199d8b0274135c9a4f.jpg

2 ：

借金なしじゃないと意味がない。

3 ：

また不動産屋のステマ記事か

4 ：

税金の事は考えていないんですね。

5 ：

> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと

持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。

6 ：

ソースSPAの時点でくっさいくっさいｗｗｗ

7 ：

現金で買えるならいいと思うよ

8 ：

完全に不動産屋のステマ

9 ：

うそくせー
嘘じゃなくても、知識、人脈、交渉術、そのほか必要だろう
トーシローには無理

10 ：

月収じゃなくて月商５８万だろ？
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。
この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
１０年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・
まあ、ステマだな。

11 ：

震災でアボーンか。

12 ：

>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。

13 ：

>>5
おそらく償却の終わった物件が対象
土地値−立退料−解体費用ってのはそもそも相場通りだ
こういう物件はオーナーの年齢が高くてローンが組めず、立て替えできない
だから安値で市場に出てくる
んだけど、この手法が流行ったのって10年くらい前なんだよね
もう残ってる物件ないと思うわ

14 ：

1600万で買うことが出来るならまぁいいんだろうけど
実際ローン組んで不動産屋への手数料払ってその他税金払うと2000万超えるわ

15 ：

>>10
木賃の管理コストは安いから
水回り配管を真面目に修繕するとすごい金かかるけど、
こういう投資する奴は「水回りが壊れた部屋は放棄する」って方針で行くのが普通
せいぜい壁紙変えるくらい
あと、木賃は固定資産税がすげえ安い
修繕費＋外注費＋租税公課のコミコミで年間100〜150万円って程度じゃないかな

16 ：

>>12
収入のある年金者の減額ラインがどの程度にかによるなぁ

17 ：

不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

18 ：

大学生向けのアパート先月売ったわ。
庶民向けの不動産投資とか金捨てるんかｗ
大金持ちが超優良物件、買い占めるなら別だが。

19 ：

土地付き木造アパートが土地値以下ってことは
築何年ですかｗｗｗ
古いぼろアパートはいらねえｗｗ

20 ：

アホだわ(笑)
こんな記事見て信じる人いるのか？

21 ：

新築戸建てをローンなしで建てますがｗｗｗ

22 ：

オーナーチェンジ物件にろくなのないよ。

23 ：

脱法ハウスにしたら、もっと儲かるんでしょう？

24 ：

古い木賃アパートの経営は不動産屋や不動産管理会社のためにやってるようなもんだ

25 ：

埋まる確率が低すぎだろ
木造とか最悪や

26 ：

イイネ！
自民党が海外から奴隷を大量輸入する計画だから、もっと儲かる可能性が高い。

27 ：

家賃3〜4万として月収60万弱なら20世帯ぐらいの面倒を見てるってことか？
ナマポＤＱＮとか認知症やら統失もどきやら
ゆかいな住民が集まってきたら嫌だろうなｗ

28 ：

株優待王の元棋士・桐谷さんの方が余裕の老後だろ。

29 ：

>不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・
基本的に不動産を表示価格そのままで買う奴はバカ。
不動産屋からするとカモ。

30 ：

良客を悪く言う奴はダメだ・・・
>>29 お前はクビだ！

31 ：

結局借金して収入を得てるなら、自転車操業という解釈になるな

32 ：

古アパートの元の所有者が手放す理由が問題、
儲かるものなら元の所有者は手放さない。
他の事業に必要な資金作りとか、他の事業で失敗したとか、負債、税金の滞納による差し押さえとか、、
最悪は、退去しない一部の借り手が居ること、入居率は悪いままでずっと継続。
家賃が低いアパートは住民の質が悪いのも良くない。
いい物件なんてはほとんど無い。、

33 ：

芸能人とか医師がおもしろいように引っかかるらしい
こういう不動産投資話に

34 ：

アホらしい

35 ：

自衛隊は定年退職？はやいけどそのあとの生活費はメジャーリーガーみたいに何か年金みたいなのでるの？

36 ：

SPA!はいつから投資勧誘商法の営業チラシになったんだよw

37 ：

競売物件マニアのジジババの名簿とかあるらしいなｗ

38 ：

収入は58万でも利益はどの位なのか？

39 ：

アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど

40 ：

>>1
なんで？廃れアパートが儲かるのかな？と思ったが。
1部屋を幾つもしきって住む脱法ハウスなんだよなw

41 ：

古いアパートを手放す理由は管理業務なんだよ。例えば小屋に溜めたゴミを特定の日に路上に出すとか。分電盤やガスの元の点検に立ち会うとか。若くて苦痛でなければ儲かるのは正しい。

42 ：

マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな

43 ：

元自衛隊ねえ。クレームつけられたり脅されたりしても屈しないというのが大きい？

44 ：

んでつまんねえRに毎月貢ぐ楽しい老後かよ

45 ：

>>42
マスコミがこういう記事を書く時は大抵逆のことが起きている。
特に関東は外国人が多いから余計利益が出ない(家賃払わず逃げる奴もいる)。

46 ：

>>1
日本のメディアは無責任に国民を煽り立てるのをおやめください

47 ：

>>39
いろんな厄介抱えて気苦労
維持費
利益でるかなってころはボロボロになってるアパート
駐車場のほうがはるかに楽だよな

48 ：

本屋で利殖関係の書籍見ると不動産投資を煽るやつ増えたよなぁ・・・
こういうのが大々的に言われ出すのは既にうまみが無いからだろ
報道されたころは既にオワコンな日経と同じだ

49 ：

もう、なんかヤケクソな記事だなｗ

50 ：

震災以降はRC希望の人が多い

51 ：

儲け話は全部の小一言で終了
「そんなに儲かるならお前がやれ」

52 ：

パチンコよりも儲からない
こうゆうのいい情報はいる公務員が
やるならいいけど出がらしばっかり回ってくる一般素人には敷居がたかい

53 ：

＞需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと
＞を徹底するのが重要
まーそうだけど。
でも、買える物件は、需要の無い地域の物件なんだろ。
利益挙げてる物件を売りに出すやつなんていねえわけだし。
ドヤ顔で記事書いたのはいいけどさ
なんの記事だよこれｗ　>>1

54 ：

そんなに世の中甘くないわな

55 ：

水回りのトラブル、畳替え、家賃未払い、自殺、夜逃げ、暴力団。おまえらこれ全部自分で処理できるか？
できるのは元自衛隊くらいだ。あ、元自衛隊か。

56 ：

うまい儲け話というものは実在する
ただし、少人数で小さい規模であればの話

57 ：

公務員は共済で金借りられるからなぁ
民間人が比べられない

58 ：

これをステマと言わずして何をステマと言うのか

59 ：

>>1
解体するから、と値引きさせて買ったのなら解体しろよ。

60 ：

木造なんて最下層アパートだろ
生活保護狙いの貧困ビジネスじゃないの

61 ：

これは不動産会社の大嘘マーケティングです。
アパート投資は不動産会社の口車に乗せられて大損した人が沢山出た。
ただ今後はアベノミクスで状況は変わるのかも知れないがね。

62 ：

１年後にびっくりする
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当

63 ：

3棟のアパートで毎月58万円超
1棟19万
うん。長い目で見れば確実に赤字だな

64 ：

REITで良いじゃん

65 ：

負債はいくら？

66 ：

>>61
ねえな。新築は満室になるがそれはこういったアパートから引っ越すからだ。
不動産屋に言われるまま空室を埋めるために家賃を下げ、和室をフローリングに、エアコン必須、風呂釜なら大型浴槽と給湯器に、敷金礼金ほぼ０
そんだけかけて不動産屋に紹介料払って1年2年で出ていかれてまた改装しないと人が入らない

67 ：

仕入れ値は大事、業者の建売はまず駄目
マンションは管理費積み立て金、立地
最低ここからスタートだろ

68 ：

>>66
そんな良心的な大家さんはいないｗ
ちなみに賃貸仲介で飯食ってます。

69 ：

>>68
大家が良心的なんじゃなく、やらないとミ◯ミ◯とかが検索リストに載せないのよ
あんたのところはどうか知らん

70 ：

ハイハイ現役大家来ましたよ
良心的でない、うむ、まあ、おらにも生活があるでよ
てか敷金で賄えない経年劣化分は自費で負担しとるでよ。
最終利益は100万程度しかないでよ〜w
ちなみに10年以上満室だでよ
でも儲からんな・・・・

71 ：

>>62
災害後の固定資産税は驚くと知人が言ていたなあ。
結局、土地は国のモノで某国と同じで借地権だとも言ていた。

72 ：

>>65
海外輸入とか送料無しの儲けと同じだよなあ。

73 ：

>>69
大手は最悪、大家が儲からず、業者がもうかるようになってる。

74 ：

うちで固定資産税だけで130坪程度で年間58万だな。
はっきり言って高すぎる。
路線価の選定は国道沿いは高い。

75 ：

目の付け所はいいんじゃないの
でもこれだと修繕費用かさんで貧乏くじの可能性も高い

76 ：

儲かるならなぜ大東建託とか大手は、自分で商売しないのか
ってことだよ。

77 ：

>>73
まあ銀行だろうな一番儲かるのは、複利だし
後は自治体かなw
毎日周りの掃除せにゃいかんし

78 ：

>>76
大東はサブリースだからな
儲かろうが儲かるまいが大家には定額しか支払わんよ、
どんどん建てれば儲かるだろうな建築収入があるんだし、
だが、、、法人としてみりゃ隠れ負債だがな

79 ：

音無響子さんは雇われ大家か？

80 ：

単純に物件買った額と賃料収入×12ヶ月で
「高利回りです」だってさｗ
こんなのでその気になる奴っているの？

81 ：

あまりに儲からんので、アパート止めて自宅に転用する話は聞くな。
そのままだと税務署が自宅と認めないので、壁をブチ抜いて一部屋に改造するらしい。

82 ：

>>80
そらあんた商売やればやったで金に追われるけど
資金繰りで四苦八苦してた頃よか楽だわね
まあ、都会の農業だとでも思ってくれ

83 ：

アパート経営のいい所ってのはな、儲かるとかそういう事じゃねーんだ。
そもそも、規模はたいして拡大できないようになっている。税制的に。
借金を抱えて大規模化に突っ込むのは、おまえらのいう通りリスキーすぎる。
ようはな、大家のいいところは、平日昼間に1日中酒飲みながら艦これと2chやってても、誰からも文句いわれないって所なんだよ。

84 ：

>>78
一括借り上げパッケージで年寄りをその気にさせてアパート建てる業者は
たいてい入居が悪いと一括借り上げ解除で撤退できる契約をこっそりつけている、
業者が逃げ出せば
年寄りの地主に残されるのは入居者がいないガラガラのアパートと建築費の返済だけになる。

85 ：

アパート大家だと事件が起きたり、ヤとか宗教が入ると
棟ごと一気に借り手が居なくなるから高リスクだけどな

86 ：

俺は宝くじの当選金の運用をアパート経営に投資した。
２階建て上下側面を防音設計にしたら、これが当たった。
２階建て１２室を２棟経営しているが、空室は無し、順調に運用している。

87 ：

>>84
そそ、入居が悪いとすぐ契約切るらしいな。
でもうちも業者に頼んだけど、そこから先は自分次第よ
会社とも社員よか古い付き合いになっちまうんでな。
けど・・・掃除せんと、物件が勝手に利益産んでくれると勘違い
してる大家も多いでよ、そら入居悪くなって当然だわ

88 ：

>>81
入居者の付かないおんぼろアパートを、電気だけ残してガス水道下水道みんな外して貸倉庫にした大家知ってる
賃料は安いが結構埋まってて税金くらいは出るって言ってた

89 ：

>>88
アパートの耐久じゃ補強しないと床抜けるだろ

90 ：

ﾃﾞﾃﾞｰﾝ
大震災
ｱｳﾄｰ

91 ：

本でも大量に置かない限り平気じゃね？

92 ：

平屋のアパートなら床が抜けるだけやろ。

93 ：

>>91
貸倉庫利用なら近い状態になるぞ

94 ：

58万入ってくるとして経費どんだけかかるんだよ…
それに朝鮮人とか中国人が入ってきたら厄介だぞ、拒否ったら差別ニダとか言い出すし

95 ：

こう言う嘘の儲け話に引っ掛かって借金をするやつは多い

96 ：

一度やってみなよ(笑)

97 ：

不動産の利回りって、微妙だよな。
このやり方のように土地が売れる前提であるのならまだいいが。

98 ：

どうかメディアの捏造に莫大な制裁金が課されますように

99 ：

>>94
俺が借りてたアパート外国人お断りだったよ

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