【品評会】投資用ワンルーム★２【区分篇】

1 ：2012/08/10 〜 最終レス ：2012/11/22

どぞ。
※前スレ
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1338889808/

2 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/390512004
将来少しぐらい家賃相場が安くなっても大規模によるランニングコストの低さと
駅至近による立地でなんとか長期的に利益確保できそうな物件。

3 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/376677b20
千代田区、大規模、上層階。旧耐震？
23�uのわりに安い

4 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/3883852e3
赤坂。超大規模物件。　SRCだしまだまだ数十年は使える。

5 ：

>>4
数十年ってどのくらい使える？

6 ：

皆さん初めての投資の時どんなの買いました？

7 ：

港区1Ｒ22�u　950万円　賃料10万円　バブル前

8 ：

ちなみに今は賃料85000円　売値1200万円

9 ：

すげえ…

10 ：

SRCならメンテナンスしっかりすれば１００年以上持つと思います

11 ：

これからワンルームなんて終わってる
現金600万円でFX。とかいって2008年からFX開始して
毎年200マンずつ損した。。
しかし、ついに＠12万で原資回復。
おろしてワンルームマンション買うぜ

12 ：

前スレの奈良の物件もいいけど
宝くじ当たったらこれ買おうぜ
http://www.kenbiya.com/realestate/3749189ac

13 ：

>>12
貼って頂きありがとう。疑問に思ったのですが、商売するなら回りの環境も
大切かと思います。

14 ：

青山メインランドは詐欺ブラック！

15 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/3876674a9
大阪で怪しげな収益物件に手をだしたら死あるのみ。
セパレート、２６平米、駅近く築浅で条件そろってても投げ瓜されてる。
もう商売できるような状況ではないのは値段みればわかる

16 ：

http://www.104-2103.com/property/search/detail.php?type=1&id=75
専業なら一棟ではなくこういう物件を１０戸買って７〜８戸稼動させる
こと考えるべき。手間隙かかるが実質利回り１５％以上いける。

17 ：

田舎ってどうしてこんなに安いんだ

18 ：

大阪とか札幌とか物件が腐るほどあり供給過剰な場所より地方いったほうがマシ。

19 ：

>>18
日本語でたのむ

20 ：

>>14
明らかにスレチだから失せろ！

21 ：

>>16
まー下落リスクは無いわなw

22 ：

>>16
貼ってくれてありがとう。早速電話しましたが、お盆休みとの事
大分県行った事ないけど、新幹線走っているよね。

23 ：

こんなんどうでしょう？
http://www.kenbiya.com/realestate/39057375a
他に690万とかで売りに出てるのみると、安く感じる
外観は、そこそこ良さそうだし、平成ものだし。ＥＶ無しで運営費安そうだし
賃貸募集が何戸も出てるっぽいけど、そんなに弱いの？この辺・・・・。

24 ：

逆にEVなしだから安いんだよ。仮に２階なら割安だった。
４階でエレベーターないと５０歳以上と女と肥満体の人には貸せない。
健康な男でも嫌がる人が過半数だろ。

25 ：

うーむ。4階階段ってそんなにウィークポイントかぁ・・・・。
何かがいいと、何かが駄目だし、なかなかこれってのがないですね
どこかしら、妥協しないと買えないのは判ってるけどねぇ

26 ：

３点ユニットを人によっては嫌がるの同じでEV無しというのは人によっては
嫌がる。明確な弱点じゃなくて受け入れ層が狭くなるというだけ。
立地よければ気にならない人に貸せる.

27 ：

EV無でも階段に、妊婦・高齢者でもつかまれるやや太めの手すりがあれば別だけど、
例えば、松葉杖とか若い方でもケガした時に、細い手すりだと辛い。
４階だと家電配達・引っ越し料金別にかかるし
ユニットバスだと、太めの体の人風呂桶にはまって、友人とともに
３人がかり風呂桶から抜け出すのを手伝った経験があるから　デブの方には
人気ない。
かといって、２０米以上、室内洗濯置き場、ベランダ、バス、トイレ別、山手線から２分
だと、1000万以下は少ない。

28 ：

この物件すげーいいじゃんと思ったけどEV無し4階か
建築法かなんかで4階以上はエレベーターなきゃダメじゃなかったっけ

29 ：

>>28　５階までは、大丈夫みたいよぉ。　
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%AB%98%E5%B1%A4%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9

30 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/391458d83
最近都心に近い物件も値下りが著しい。渋谷区でこんな安い物件数年前なら
考えられなかった。都心に関しては今は買い時ではない。
家賃５万円台とかで700マンじゃ買う気しない。

31 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/391454d83
値落ちリスクに関しては不人気で叩き売りされてる郊外物件のほうが安全な気がしてきたわ。
キャピタルロスの心配がないならあとは借り手が見つかるかが問題なだけ・・

32 ：

都心は価格が高いが賃料はそれに追いついてないからな

33 ：

>>31
ベランダにすら洗濯機置けなくてコインランドリー使用かよ。

34 ：

ここは
業者さん同士の情報交換の場所なんですね。

35 ：

http://www.landnet.co.jp/card/23621.html
横浜市としては割安。　70戸で低層EVなしなのでランニングコストが上がる心配もなし。
ただしいったん空室になるとそう簡単に入居者決まる立地ではない。
この地域にコネがあるかイザとなれば自己使用できる人にお勧め。
相鉄沿線は２年後に新横浜直通路線ができ６年後に渋谷直通になって少しは利便性が
よくなる。

36 ：

>>26 ですよね。致命的なデメリットではないですよね
１ＦvsＥＶ無し４Ｆであれば、４Ｆの方が勝っていると思うし
賃貸の契約条件設定・募集時期によっては決まりますよね。

37 ：

賃貸中の物件を買って、直後に賃貸外れた…なんて人いますか？

38 ：

>>37　はーい。確か、２ヵ月後くらいに退去されましたよぉ
その後、家賃上げて留学生に貸せましたが、311で帰国ｗ
今は、リーマンが入居して落ち着いてます。
どれも概ね1ヶ月チョットで次入れましたが、退去は面倒ですね

39 ：

ちょっとお尋ねしたいのですが、
賃貸中の物件を買うとき、部屋を一応確認しますか!?

40 ：

|ﾟДﾟ)))　ひどい自演を見たorz

41 ：

>>39　余程の事がないと仲介会社も入居者にその様な要請する事はないのでは？
出来れば、他の部屋で賃貸募集中の部屋があれば見れるといいかもしれないけど
それすら、なかなか段取りしてくれそうにないと思うけどなぁ・・・・・。
内装や設備の痛み具合はとかはある意味運任せ。賃契から察するくらいしかできないっしょ

42 ：

意見頂きありがとうございました。
実は、内見しないで購入したワンルームにおいて、たった2ヵ月で、賃貸人が退去。
部屋の汚れは当然ですが、トイレ、バスにひび割れ、これは建物部分ですよね？
これでよく住んでいたと呆れましたが、なんかダマサレタ気分でした。

43 ：

トイレはともかくバス交換は金かかるよ。
中古マンション売買なんて頻繁に裁判沙汰になってるよ。
トラブル避けたければ空室物件買うしかない。

44 ：

貸すとき図面ってどうしてる？
図面がなくて賃貸に出せないんだけど

45 ：

逆に聞きたいけど何でそんな変な物件買うんだ？
前スレッドで話題になったドエルがーでん山でも買ったのか？

46 ：

築古限定の話だけど短期転売目的でなくて賃貸で長期保有する気なら空室物件のほうがいい
特にランドネットとか収益物件専門の会社が仲介する物件は危険。

47 ：

「・・・トイレ、バスにひび割れ、これは建物部分ですよね？」〜賃貸物の重説や瑕疵担保責任てどうなの？
業者も仲介手数料取ってんだからヤフオクのＮＮとは違うんじゃないの。

48 ：

オーナーチェンジならよくあることじゃね？

49 ：

>>46
> 収益物件専門の会社が仲介する物件は危険。
>>48
> オーナーチェンジならよくある
業界全部が悪質なだけw

50 ：

君ほんとにワンルーム投資したことある？

51 ：

>>50
あるよ

52 ：

オーナーチェンジのときも内見して、こまかいところまでチェックして買ってるの？

53 ：

もし部屋がものすごく傷んでて物件売りたいと思えば賃貸に出して知り合いに頼んで
入居してもらい「利回り１５％。賃貸中！」とかで売れば高く売れるし中も見られないですむ。
実際住んでなくても契約書だけあれば合法。
「賃貸が付いたばかり」という触れ込みで売ろうとしてるのが一番怪しい。
賃貸付いて半年くらい経過した物件ならリスク軽減される

54 ：

「海外でロングステイしながら、美少女との結婚生活をエンジョイする」
皆様　肩の力を抜いて、南国で美少女とリタイア生活をエンジョイしましょう。
http://www.dlmarket.jp/product_info.php/products_id/201592
http://ameblo.jp/mdmarriage

55 ：

日本でも美少女安くなってるよ

56 ：

文京区　後楽園徒歩３分　20平米超　３階建ての２階　新耐震　850万！
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&sap=1&geo=13105&code=0141000FQ1P7A29

57 ：

場所はいいけど古い上に３点ユニットでは高くは貸せないな。
もう少し高くてもオートロックで戸数多い物件買ったほうが無難だろ。

58 ：

３点ユニットでも安く仕入れできれば、安く貸せば良いだけで効率は悪くない
分離するのに120万かけるなら、120ヶ月1万安く貸したほうが客付は良い
購入時の状態と見込みの耐用年数を見極める必要はあるけどね
内見なんかの体験から判断すると、セパレートにこだわるのは男性客が多い
女性客は賃料との兼ね合いで判断してる印象だ

59 ：

都会のワンルームの場合はセパレートよりオートロックのほうが重要だと思う。
今の時代、まずは防災、防犯から入るから災害に弱い木造物件とか防犯に弱い
オートロックなしとか不人気になる。

60 ：

自分の物件の「長期修繕計画書」って見たことある？

61 ：

不動産会社が勧めてくるくるローンはやめた方が無難？
自分で銀行から借りて、不動産会社とはキャッシュのやり取りだけにした方がいいかな

62 ：

住宅ローンで買って賃貸に出すのが金利やすい。
銀行にバレると事業用の利子にさせられるか一括返金もとめられるルールだが
実際は注意だけで「数年後また住む予定です」といえば黙認してもらえるらしい。

63 ：

オーナーチェンジで買って、皆さんは前の入居者どうやって退去して貰ってますか？
狙いの物件の賃料が同じ物件の他の部屋に比べてあまりに安いのでリセットしたいのですが。

64 ：

>44
何の図面？
間取り図なら自分で書いた。

65 ：

>>62
最近は住みはじめて一年後に住民票出せとか煩いんだよね…

66 ：

>>63
やたらに相場より安い賃料で入居している≒基地
の可能性が高い
オナチェンは、募集の手間と費用がかからない、空白期間が無い、のがメリット
退去、募集の手間かけるなら、別件をあたるべき

67 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/384971d85
品川駅徒歩圏。物件所在地が港区ではなく品川区に位置してるためか少し
割安。港区だとこの築年数でこの広さでは探せない。

68 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/3757625cf
住宅ローン組める広さの物件で築浅。売りたいときはフラット35でも実需買いの出口戦略とれる。
オリックスとか40�uで区切ってる銀行もあるので40�u以上のほうが更に良い。

69 ：

>>67
間取り悪過ぎ

70 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/3913003ff
大規模というより巨大物件。600戸超。
現金でこういう物件買って、それを担保にワンルームいくのが一番効率よさげ。
リスクとしては大地震がきても倒壊はないが下水道、上水道がやられて生活インフラ麻痺のうえに修繕積立金５倍かも。

71 ：

古いけど広い、駅近だけど微妙な駅で面白そうな物件
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=station&ln=2350&stn=2451&code=a6909438901atho

72 ：

>>71
古い
西向き
入居中
管理費高い
〜想定家賃幾らで考えてるの？

73 ：

格安
http://www.kenbiya.com/realestate/391811c2e

74 ：

>>73
これはマジで買わせてもらう。値引き交渉なしで現金購入だわ。
１万円で買って中国人に５００万で転売してやる。

75 ：

>>74
登別市 1.000万円 ホテルペンション

76 ：

最初1000だったけど諦めて一万にしたって事かね
アスベストバリバリ廃墟なのかな

77 ：

お化け

78 ：

>>73
単なる間違い。

79 ：

>>74
固定資産税高そうだし、
改装費かけないと転売先も
見つからないかもな。
ただでも要らねーw

80 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/391918767
バランス物件。�u単価は割高だが大規模なので維持費が安い。
広さも狭いがセパレート。
場所的には問題ないし上層階。
総合すれば値引き交渉して２００万引いてもらえば買ってもいいかも・・

81 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/391984b6f
俺既に首都圏に20戸以上もってるしチャレンジ、冒険で関西にも２〜３戸ぐらい買おうと思ってるけど
なんでこんなに安いんだ？　安すぎて逆に投資しにくい。
こんな安ければ仲介業者も手数料一ヶ月とかじゃ真面目に仕事してもらえないだろうな。
礼金とって業者には2ヶ月払いじゃ入居者付きにくいかな？
だからといって礼金なしで業者に2ヶ月払ったら短期で退去されたら赤字だ。
ふつうに商売できる環境にないから安いのかな・・

82 ：

>>81
阪神大震災後に多量の公営住宅が建設されたし、安いというより、公営住宅の
相場や、大阪府の府営住宅が無抽選の場所もある。資金に余裕があるなら、
東京特別区一部地域の方が良いのでは？どうしても関西なら、少し高級な地域を

83 ：

ネット2万くらいの物件って持つ価値あるんか
面倒なだけじゃね？そういうのを10戸くらい持つってことか？

84 ：

>>81
それにしても確かに安過ぎる気がする。
囮じゃないの？
誰か電話してみて書いてちょ。

85 ：

>>84
200万台で何部屋か売りに出てるし囮ではないと思う
http://www.marubeni-chukai.com/detail/room/?cd=4048
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/1002630017479/
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0003583236_m/

86 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/392093efa
ヤバイの出た
ワンルームの一棟

87 ：

注意事項有

88 ：

>>86
地上げして接道改善出来たら大儲け。

89 ：

>>81
阪神大震災でどの位被害が出て、補修しているのか？　
借り手のシーズンが年二回しかないのか？

90 ：

http://www.kenbiya.com/realestate/392250fa6
通勤快速で一時間で新宿。多分座って電車乗れる。
地方の物件みたいに内見で時間と交通費とられない分だけ首都圏投資家にはマシ
な環境では？

91 ：

>>81 >>84 >>85
関西に詳しい不動産屋に聞いてみたよ。
1、借り手と売却について…かなり厳しい。周囲にもっと新しい物件がある。
　賃貸値段がそれなりで不動産屋が賃貸に積極的ではない。値段を下げれば
　売却できる。
2、震災の影響は少ない地域。
3.関西でお勧めのワンルーム投資場所(価格は高いが)…梅田・新大阪

92 ：

>>91
その不動産屋ダメだなｗ
まず、新大阪なんて論外だろｗ
梅田や福島は高すぎて利回り低くなる

93 ：

>>81
堺なんて最悪の地域だろｗ
大阪は御堂筋線とか立地良くても広告料は２ヶ月が常識
その代わり礼金はオーナーで取れる
>>82
あっち方面は阪神地震の影響はほとんど無いし
公営住宅が建ったのはHAT神戸とか、阪神間だから南大阪関係無いしな
>>84
堺、泉南方面、東大阪ならこの程度はゴロゴロしてる

94 ：

マジレスしてあげる
新大阪はやめとき
大阪は難しいよ
買うなら南森町周辺がまとも
梅田は五分以内なら可
中津より北は×

95 ：

梅田は少々遠くてもOK
つーか、梅田で５分過ぎても他の駅から５分以内ｗ
高槻とか吹田、豊中でファミリー買った方がいいかもな

96 ：

放射能騒ぎで大阪とかに不動産欲しいけど、
ずっと首都圏育ちだから土地勘がなさ過ぎて買えない。
関東と違って関西はいろいろややこしいみたいだから、
手を出すのが怖い。

97 ：

>>96
というより、関東は少々間違ったとこ買っても、
駅から近ければ何とか賃貸も付くから。
関西は、経済規模も関東の１０％くらいしかないし
人口も少ないし、大学も少ないから
ちょっと場所を間違えると悲惨なことになる。
新宿とか品川で、２０�u１０万のワンルームが
大阪だと本町とか心斎橋で新築で６．３万とかであるから。
あとは西成は有名だけどR地区が点在してるから
売却の時は要注意だしな
日本橋だって、ここ１０年前はでんでんタウンが寂れちゃったかなくらいだったのに
今や中国人の巣窟みたいになっちゃったしな。

98 ：

そうだよ、止めた方がよい。
賃貸客付け業者のＡＤは2，3ヶ月分が当たり前の状況と聞き、このエリアに見切りを付け、1年前に昭和63年に購入した心斎橋物件を売却した。
ＡＤ2，3ヶ月分支払わないと詰めてもらえないなんて、もう正常な市場ではないよ。

99 ：

今後20年間人口が増える予測の地域は都心、城南、川崎市だけらしい。
その3箇所から選ぶしかないんじゃないかな？
城北や横浜市や埼玉市の一部の地域では増えるだろうがそれらの地域全体としては
あと10年以内にピーク打つ。
千葉は地震以降ず〜〜〜と人口が減り続けてる。千葉スレッド荒れまくり。

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