業者だけど投資不動産の質問ある？【収益物件】２

1 ：2013/03/04 〜 最終レス ：2013/04/01

投資専門不動産屋のプロだけど
何でも質問してね。
セミナーも机上論ばかりだし図面ばっか見てても解決しないよ。

2 ：

2なら耐震不足

3 ：

ありがとうございました (お礼)

4 ：

陽光都市開発ってどうなの？

5 ：

せっかく立てたのに何なの糞ころがし
>>4
電話営業の会社だよ　たしか行政処分受けたんだっけ？

6 ：

はっきり名乗らない
「わぁぃーぇぇ」とか発音があやふや
社名知られるのがそんなに嫌なのか

7 ：

グリップってどうよ

8 ：

あまりタチの良さそうなとこではないね
http://www.denwabango.info/0452851500/
http://www.denwabango.info/0452855550/
http://www.denwabango.info/0452857700/

9 ：

いつも興味深く読ませていただいております。
以下の物件に興味があるのですが、いかがでしょうか？
京都地下鉄東山駅徒歩4分角地の新築マンション
沿線交通　京都地下鉄東西線 東山 徒歩4分
販売価格　10,300万円
表面利回り 6.75%
想定年間収入　6,960,000円
建物構造　木造
階数 2階建て
築年月　2012年11月（新築）
建物面積　262.32�u
間取り　1LDK ×6戸
総戸数 6戸
現在1戸空きのようです。
自己資金は1000万程度を考えております。
31歳　世帯年収1500万
他にローンはありません。

10 ：

>>9
土地コロガシさんは、言葉使いや商いの話から、関東在住と思えるが・・・・

11 ：

野暮な詮索はよそうぜ

12 ：

>>9
新築、地区浅で「買いたいな」と思える値段ということは
そういうことじゃないでしょうか

13 ：

１億の物件だと交渉しだいで仲介手数料を1.5〜１％に出来ることもある
まともに3％仲介手数料を業者に払うのは素人

14 ：

逆だろ両手に泡状態じゃなければ仲介料半額にしたりしないだろ
元付けは他の業者に〜って訳にもいかんし1％で100万も違うしな

15 ：

自己資金が1000万円で、1億の物件のローン組めるのですか？
私、素人なので物件よりもそっちに興味があります。

16 ：

現在自宅マンションのローンが残ってるけど賃貸にするようなマンションって買える？

17 ：

すんません 毎日モデルのお姉さん達とWBC見て忙しい
ささ今日も一塁側ベンチのすぐ裏で観戦だ笑

18 ：

>>13
手数料値切るのは素人
手数料6%払うのがプロ

19 ：

それ、ただ自分が6%欲しいだけぢゃん

20 ：

>>7
そこがどうとかより、営業電話かけまくる
新築投資マンション屋なんてこのスレで論外でしょ

21 ：

質問です。
赤坂の区分マンションをオーナーチェンジで売る場合と、空にして売る場合はどちらが有利ですか？
とりあえず売却参考価格で計算すると利回りは6%台になります。
また、最近は赤坂あたりは値上がりしてますか？
もう少し様子見した方がよろしいでしょうか？　よろしくお願いします。

22 ：

五反田のトランスクリエーション凄いらしい。
空き物件続出でも知らん顔ＷＷＷ

23 ：

>>18ですよね〜素人さんは相場が分からず見える金だけ気にするから…キャッシュバックとかに引っ掛かる

24 ：

建蔽率、容積率ともにオーバーしてる物件って賃貸経営に不利な点ってありますか？
建て替え時同規模の建物は無理、増改築が自由に出来ない、各種保険が不利
行政から減築の指導が入ったりするのでしょうか？

25 ：

>>18
>>23
手数料6%払っても惜しくない物件を紹介して下さい。

26 ：

>>25
はい笑 いいですよ
営業担当者に言っておいて下さい
うちならご紹介します笑

27 ：

>>24
あと消防法の点検受けといた方が良いですね。
受けとけば火事になってもオーオーナー責任免れるし。
まともな物件でも中古は受けましょう

28 ：

不動産業をやりたいんだけど、取っておきたい資格（知識）は宅建が代表格
だけど、他にあった方がいい資格はありますか？
カリスマ大家のゆり子は「浄化槽管理士」取ったみたいだけど、その手の
やつがいい感じする。

29 ：

浄化槽管理士なんて使う機会あるか？

30 ：

>>29
アパート買うときに浄化槽をみて大丈夫か確認したとかで。老朽化して修繕する
と100万以上掛かるとか。
「シロアリ、雨漏り、水回り」が大丈夫か見極める知識も重要ですよね？
でも素人がちょっと知識得て分かるものなのか。

31 ：

そういう物件は手を出さない方が良いと思うが
カリスマ大家とやらのイレギュラーなやり方を信じて真似しない方が良いと思うよ
投資っていうのは成功する人もいれば失敗する人もいる
ただ失敗を防ぐにはスタンダードなやり方の方が良い
特定のやり方がスタンダードになるにはそれなりの理由があるわけだから

32 ：

>>31
その手を出さない方がいい物件を見極めるためのものなんだけど。

33 ：

なんか不動産業と大家業をごっちゃにしてるけど
大家業の為に宅建業者になってもあんまり意味ないですよ。
責任ばっかり被さりますよ

34 ：

>>16
買えますよ。
アパートローンは本人と 収益還元で審査するから。

35 ：

>>21
赤坂だけじゃ見ないと分からないです。
区分の6%だと赤坂でも売れなそうなのは確か。
値上がり時期もまだ分からないです。
急がないなら夏まで様子見がよいかも。

36 ：

>>9
東京だと完全に買ってはいけない物件なのは確か。

37 ：

>>9
ごめん築年数勘違いしてたw 今2025年だと勘違いしてたwww

東京だとやや買ってはいけない物件

38 ：

↑モデルのお姉さんボケしとるなw

39 ：

>>32
そういうことなら建築士の方がいいのでは？
浄化槽なんてあんまり使われてないし
建物を買うわけだから建築士なら100％役立つ浄化槽なら浄化槽がある物件だけしか役立たない
簡単そうだからっていう理由なら結局物件のチェックも甘くなるだろうから意味ないよ

40 ：

>>39
浄化槽はレアすぎですね。
建築士は物件の基礎的な作り状態を確認するのに大変役立ちますね。でも、
取るのが大変すぎる。そこはもう自分でやるよりプロに任せるしかないですな。
コスパ的に良いものがあればと思って。

41 ：

>>33
ごっちゃにはしてないですよ。
大家に宅建資格は不要だけど、法律や業界の知識武装として知っておきたいので。
不動産屋は息を吐くがごとく嘘をつくので自衛。

42 ：

>>41あんまり疑心暗鬼になると疲れないか？ 資格関してマジレスするなら電気工事士がオススメ
難易度も高くないし 申込期間だし
やるなら今でしょ

43 ：

>>41
知識は大事ですね。
宅建業者になったら騙されても自己責任ですし、
買うときは重要事項説明なんか何も書いてなく現況渡しが基本で
売る時は瑕疵担保２年以上が法律になりますよ。
勿論 買う時も売る時も手数料きっちり払いますし。

44 ：

米国の不動産売買や賃貸契約はどのようなシステムなんだろう
ＴＰＰ加盟でいずれ不動産契約形態がも米国方式になりうのかね

45 ：

>>42
電気工事士役に立ちそうですね。例えば第二種を取ったら物件にどんなこと
出来るんですか？

46 ：

>>43
今、民法の勉強中ですけど宅建業者扱いになるのは、試験受かって登録受けた
らそうなるんですか？何百万円か保証金出して開業しら？

47 ：

>>46
宅建業者として免許を受けたらでしょ

48 ：

質問です
一割ほど値引いて上手くまとめてくれれば、担当の人に個人的にお礼をいたします
．．．と言ったら頑張ってくれますかね？
もちろんケースバイケースでしょうけど業者側としてはどんな感じでしょう。

49 ：

>>48
やめておいたほうが無難。
裏金受け取るような人間がいるなら、まともな業者ではない。

50 ：

>>48
そもそも担当者に払ったから
１割値引き出来る物件とか無いから

51 ：

>>48
担当者に個人的なお礼なんてしなくても、あなたが売買価格の９割しか払えないことを明示して他に買い手が付きそうになかったら安くしてくれるじゃないの？

52 ：

>>46　>>28
前にも書いたけど、公平なシステムになっていなくて、運もあるが努力と笑いが必要
1、見習いで営業に入る。先輩に付きながら物件売買か賃貸の実績を積む。
2、お客と重要事項や契約の際には宅建の免許を受けた先輩に来てもらう。
2、才能を認めてもらい、紹介者を紹介してもらい推薦してもらう。
3、百万単位のお金は新人には無理だから、借りる。
4、紹介者が底意地悪くなければ、ある程度の期間で免許が出る。関連公務員の友人が
　いると時間的には早い。同じ中学校とか。故郷とか。色々工夫せよ。あるだろ。
5、運が悪く、底意地が世界一悪い紹介者だと、難癖つけて延々に期間を延ばされるから、
　人柄・性格を見抜く力と、運が悪くそういった方に当たった場合の対処を先輩から聞く。

53 ：

>>52
これは何の説明なんでしょうか。

54 ：

>>53　>>28
学校テストのように試験に受かれば、即開業とは行かないのが、この業界なんだよ。
それと運というのは、今ならアベノミクス、私の若い頃はバブルとか・・・
TPPに日本が加入したら、不動産取引も変わると思うのは私だけかな・・・

55 ：

え、宅建業者の開業って推薦が必要なの？

56 ：

推薦され紹介された方が手っ取り早い

57 ：

昔は同じ県から宅建業者２社の推薦と保証人が必要
今はちょっと変わった。今はどうなのかな

58 ：

業者買取りおｋってなってるけど
こういうのを買うのですか
http://www.kenbiya.com/realestate/439137xjc

59 ：

>>58
その価格だとうちは買わないけど
1000万円位値引けば現金で買う業者もいるかな。
一般ユーザーなら
11%以上に値引けば買い得でしょう

60 ：

>>18
これネタ？
本気ならたんに違法行為になるけどそういうヤクザな業者さんにゃ？

61 ：

>>58
周辺の路線価調べたら13-20万ちょいまでばらばら
15万くらいと見て237.76m2だから3566.4万前後
写真から分かる角地補正は入れてない
築24年なので減価償却が47-24*0.8＝27.8年くらい残ってる
減価償却は建築物価格が6800-3600=3200万として/27年で年間118万
年間収益は平均賃料調べる気ないから掲載価格で727.2万/年
還元利回り10パーセントとして7272万前後の収益価格
●気をつける点
三田と言えば慶應だがその駅からは極端に遠く減点
築24年で外側しかリフォームしてないっぽいので配管関係などの劣化等大規模修繕の将来必要性
総合評価→あえて現金だして買う物件じゃない
業者の場合、現金で買えばその分次の投資までの時間がかかるにゃ
不動産屋さんって変な考え方するにゃ〜って結構思うにゃ

62 ：

掲載価格は満室想定だから、実際は割り引いて考えないと危ない。
土地コロガシさんの言うとおり、1000万円くらい値引いて、ようやく話になるかなと
いう所ですね。

63 ：

>>61
都内(主に区部)は路線価と実勢価格に倍位の開きがあるから
路線価では評価出来ませんよ。
都内は相続税対策の為に、路線価を抑えてます。

64 ：

>>58
板橋区の時点で却下しろよ

65 ：

>>60
ちゃんと業法に従いますよ。
あんたには そんな良い物件は売らん 笑

66 ：

>>61路線価イコール土地相場って地方都市じゃないんだから 大家本の悪影響だな あとグロスの収益をキャップレートで割ってどうするの 机上のお勉強も満足できてないから、あんた不動産投資に向いてない やめときな

67 ：

>>60あのね、買い手がそれでも美味しい物件と思えるからグリップしたいんだ
自分の小さい見識だけで判断してると、そのうちカモられるよ

68 ：

今度、土地コロガシさんを囲んで、皆でオフ会(２CHで会う会をオフ会というらしい)
それは冗談として
>>61
この辺の物件はかって地盤沈下・準工業地帯も近く・暗渠(排水を流す地下管)とか
色々あって大変だったから、過去のそういった事も調べなければ。

69 ：

この物件はどうでしょうか？
駅から近いし、大学あるから需要も見込めそうだし。
金あれば買いたいです。お金ないけど・・・。
皆様、この情報から想定されるいい点、悪い点をご指南くださいませ。

ttp://www.kenbiya.com/realestate/428177vox

70 ：

>>69
マンション名を出さない会社は辞めておいた方が良いよｗ
�@自殺物件、事故物件、事件物件等の可能性があるが、事前に相当調べないと解らないから
予め、調査させない為
�A相場家賃やグレード等を事前に調査させない為
�B周辺環境を事前調査させない為
ネットで相当な情報を見てから営業マンと会った方がいい。
投資や収益マンション営業マンは利益率や歩合が高いから野獣みたいな奴が多いからｗ

71 ：

>>69
＞アクセスありがとうございます。お客様が『金持ち父さん』になって戴けるようサポートします。
この時点で鴨を待ち受けてる業者だって気が付けよ
にわか大家が好きそうなフレーズ入れてるだろ

72 ：

この物件はどうでしょう。
なかなか良さそうなのですが。
http://www.re-guide.jp/investment/61327/

73 ：

>土地コロガシ ◆xJiaOfbhAM
>65-67
業者かどうか疑わしかったんだけど本性出したねｗ
まさに業者特有のヤクザ的対応（笑）
都心部が時価と路線価が離れてるってのは知ってるが銀行はそんな評価しないぞ？
つまり借り入れる客は路線価で評価するのが通常
そもそも俺が参照したのは路線価と時価両方乗ってるサイトなんだがな
>あとグロスの収益をキャップレートで割ってどうするの
表面上の収益率で10年返済できない中古物件は投資価値がない
メリットとリスクが釣り会わないからね
>>>60あのね、買い手がそれでも美味しい物件と思えるからグリップしたいんだ
>自分の小さい見識だけで判断してると、そのうちカモられるよ
おいしいと思える買い手がいるのならおいしい理由があるんだろう？おいしい理由出してみろよ（笑）
本当は仲介する不動産業者がおいしいってだけだろｗｗｗｗ
まともな不動産投資家はそんなに甘いもんじゃないぞ？

74 ：

>>69
東京都国分寺市本町2
路線価や実情販売履歴がばらばら
�uで＠20-40万とかばらけすぎてる
仮に30万でも*6630万
ただし「●路地状敷地」とあるので路線価計算上大幅減額補正されるので注意
具体的には詳細住所わからんから出せない
>（築 27年）
鉄骨とはいえ、築年数が古い点も十分注意。
鉄骨の場合は厚さによって大幅に減価償却年数も変わるしね
最終的に地価の7掛けか路線価が販売価格上回ってるなら買っても良い物件
融資前提なら築年数のせいで融資でない可能性はある
騙す気満々の不動産屋は土地値以下はでないっていうけど退去+解体費用差し引いた額までは実際出る

75 ：

>>72
都心にしてはよさそうな物件だね、大規模修繕もしてるし、管理費良心的だし。
ただ収益予定が若干気弱なので相場家賃調べた上で誤差がなさそうなら問題なさそう。
最低でも空室率8掛けと所得税（法人なら法人各税）を差し引いて15年で元を取れればどっこいかな
最後は200万くらいで売るの前提の商売モデルだけど・・・
もちろん借り入れて買うなら買わないほうが良い物件ではあるよ

76 ：

>>75
ありがとうございます。
家賃は相場と相違ないので、あとは借り手がコンスタントに付くかどうか。
値段が安いので、現金で買う方向で考えています。

77 ：

>>63
おいおい良く見たら区分で路線価とかｗｗｗ
区分評価だったら土地の値段なんてそもそも誰も気にしてないよ
0円でFA
全員収益性と転売できるかどうかしか見てない
それか石渡の中の人みたいに再建築時の地上げ狙っての購入とかだろ

78 ：

これなんかどうでしょう？
http://www.re-guide.jp/investment/58060/
>>72　と悩みます。

79 ：

>>77
ホントに良く見てんのかｗｗｗ

80 ：

築30年近い物件は大規模修繕の有無と予定を調査した上で購入したほうがいいよ
昔のRC配管はコンクリートで埋め込んでたから大規模修繕に費用がかかる（概ね現在築30年前後の物件）
最近のはコンクリで埋め込みとかあほな事やってないから高価ではない
物件条件は良いし見込み客も多そう
俺だったら440万なら検討する
ただ俺は区分はやらないので参考程度でよろ

81 ：

ほんとに築古は危険だよ
特に専有部分の給排水管＆給湯器がアブナイ
個人的には購入を検討していた最中にその物件の床下排水管が漏れて
階下に漏水したというコトと別物件で短期売却後半年くらい経ってから
給湯器内の配管腐食で漏水して階下に被害が出てセーフっていうコトがあった
それ以後怖くて築古区分は買ってない

82 ：

>>81
後半三行の意味が全くわからん

83 ：

>>73
おいおい 業者なんだから儲けるのは当然ですよ。
前スレにもいたけど騙されるとかヤクザとか厨房めんどくさい。
無理に買ってもらう必要は無いし無理に売る気も無いから笑

あ 買えない方には路線価とか言うかも。
都心で路線価なんか業者でも買えません。

84 ：

>>82
不動産売買では瑕疵担保責任というのがあってだな(ry

85 ：

>>84
んなことは予想つくわ
恥ずかしい奴だなお前

86 ：

は？

87 ：

日本語の文章として成り立ってねーよ

88 ：

>>70
本当はマンション名から住所から載せたいんだけど、
素人が売主に飛び込むから載せられない。
売主からしたら業者を入れないとトラブルになるから不安だし
都合の良い事を言われてぐちゃぐちゃにされる。
ホント飛び込み止めて下さい

89 ：

>>68
花見しながらオフ会したいですね笑
素性がバレそうだw

90 ：

全世界創価学会員よ！
田浦本部横須賀桜山支部の偉大なる男子部
高橋裕之氏が宝くじで1等・前後賞を当てまくるように
高橋直美と結婚成就と精神障害者年金1級受給と健康とご長寿と貯金残高100億円と警察刑事権力から護り抜く
祈りを毎日30分しっかりと高橋裕之氏に題目を送って行こうではありませんか！横須賀総県創価学会員は喜んで祈るに祈っていこうではありませんか！
また女子部は何が起きても疑うことなく高橋裕之氏について行きなさい
いいね！
そして鈴木ひでゆきは速やかに高橋裕之氏に土地を返還しなさい

91 ：

>>78
区分は分かりません。。。
不動産屋的だと
地理的には白山で
専任媒介だから値引き交渉してみたら。
白山は24戸しかないから修繕履歴と積立てられた金額が気になりますね。

１棟物をおすすめします笑

92 ：

>>78
あれ 白山の物件登録が去年の8月になってるw
当初はいくらか？最初から750万円なのか？
建築確認年月日しだいでは旧耐震の可能性もあるね。
旧耐震なら耐震診断したか？
売れない原因はそのあたりかも。

93 ：

>>73 10年で元を取る？ホント笑わせてくれますね！
業者が資金と物件を年間何回転させてるか知らないでしょ
君の大好きそうな勉強言葉だと、こちとらTerm半年以内から二年のＩＲＲで15％が下限なんだよ
銀行の査定評価が路線価ベースでしか融資つかないのは買い主の属性で撥ねられてるのを遠回しに伝えてる場合もあるからな。

94 ：

買取り屋さんや新築屋さんは年間4回転で最低15%は欲しいですね。


素人の方々の分からない素朴な質問などは是非どうぞ
>>73みたいなのはめんどくさいのでイヤだw
本を読みすぎて訳分からなくなった方々もどうぞ笑
去年までと今年は市場が全く変わりました。
本を読んでも知識だけは身に付いて良いかと思うけど、
実際買う参考にならないですよ。
特に今年からは市場が全く変わりました。
銀行の物件や属性の審査基準も半年ごとに変わり
そろそろ緩くなりそうですよ。
セミナーなんかも不動産屋が顧客を増やしたいだけだから、目新しさはないでしょ。
。
自社物件買わされるのがオチ

私は投資のプロではないけど
不動産屋のプロだから、不動産的観点からアドバイスいたします
私以外の方々もアドバイスしますよ。

95 ：

ブロガーやセミナー屋などと名乗ってる不動産屋からの挑発は歓迎します笑
あんたらが間違った自分の都合の良い適当な事を吹き込むから
お客さんを修正するのがめんどくさい。

正々堂々と名乗らずに出てこいwww

96 ：

あれ？不動産投資を教授したオレ様です（ﾄﾞﾔｯ
って言ってなかったっけ？
＞あんたらが間違った自分の都合の良い適当な事を吹き込むから
　「お客さん」を修正するのがめんどくさい。
　　　↑
　「カモ」が正しい
　　

97 ：

土地コロガシ ◆xJiaOfbhAMが本性現したせいで誰もいなくなったやん・・・

98 ：

>>83
>都心で路線価なんか業者でも買えません。
大嘘発見。自分が交渉能力なくて買えないからの言い訳
路線価と時価は概ね1.25倍（国が一年間での土地値上限を想定して幅を持たせたため）の差があるが、大抵解体+住民退去費用入れると路線価程度になる
また土地値が高いと収益価格を上回る場合があり、土地値じゃないと売れない物件が多数でてくる。よって路線価売りが消えないのである。
また、都内で路線価と実情価格に差があるのは路線価が一年前の取引実績から逆算した価格の0.8倍だからである。
つまり一年間で土地値が上がると差が大きくなり、近年の日本では首都圏のみが土地微上昇してるので差が出てるのである。
銀行が土地を見る場合、担保価値として土地値を見るのであって、最低売れる価格で見るので銀行評価額が路線価となるのは仕方ないと言える。
よって高額でローンを必要とする物件ほど収益性ではあてにならないため、路線価以上であると売れにくいのである。
不動産屋はこれに詐称で価値があるように見せかけ、販売し転売し仲介手数料を得る事業だと言える。
また不動産鑑定士は法定で価値0の建物自体にも価値があるという方針で鑑定する資格であり、不動産鑑定士の鑑定額は実情より高くなる傾向がある。

99 ：

>銀行の査定評価が路線価ベースでしか融資つかないのは買い主の属性で撥ねられてるのを遠回しに伝えてる場合もあるからな。
根本的に違う
個人が使うアパートローンは個人の将来給与で返済できるかどうかで見る。
路線価ベースで融資をとするのは事業ローンの場合、個人ローンでは存在しないし別の担保で全額返済できて+3割自己資金負担が常識。
本当に不動産業者は銀行の事は何も分かってないよね。勉強不足。
不動産業者の傾向としてヤクザチンピラの類が多すぎるのは儲かるように見えるからなんだろうけど、実際は違う。
事業として行動できるだけの器がない人間がやってるからくだらないところで儲けを逃す。
現在の傾向では売主に諂い買主を見下す行動が多いが、不動産業者本来の業務は両者の仲介である。
この両者を説得して両者に得をさせ、案件回転率を挙げることが一番の儲けに繋がるのである。
そのためには正確な知識を持ち、無駄に高額査定して売主げっとだぜ！して売れ残るアホ業者を弾劾し、適正価格提示説得し大量にいる買主に売りつける。
これでＯＫ
ちなみに不動産業者の転売行為は銀行の融資格付けで最下位のフリーターと同レベル
つまり失敗しまくってるアホが多いってことだね

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