【35年後】マンション購入後の実態ver.2009【悲劇】

1 ：

「このマンションが俺のもの幸せ〜」と幻想を抱けるのも長くてせいぜい5年
10年もしたら
「ローンと修繕積立費と管理費と駐車場代がきつい・・・築10年でなんで最新設備の
家賃並みの支払いをしなけりゃならんのだ。なんでこんなもん買っちゃったんだろう・・・」
20年もしたら
「誰か高く買ってくれないかな・・・最新設備のマンションはいいなぁ・・・
隣の部屋が売りに出してたな。1200万円って・・・ローンの残額払ったら無一文にな
っちゃうよ・・・」
30年もしたら
「やっとローン支払い終わったけどこんな築30年のボロマンション誰が買ってくれるんだ
ろう（泣・・・」
35年もしたら
「建て替えで2000万出せないなら、400万円で下取りしてやるから出てけって言われた・・・
どうしよう・・・400万円じゃ住むところも買えない・・・この年齢で賃貸住宅か・・・」
死ぬ間際に
「結局俺の人生って借金返すだけの人生だったなぁ・・・」
となって終わり。どうやっても勝つ側に回れない。

2 ：

寂しすぎる…
(´；ω；`)

3 ：

煽りじゃなくて普通にそうだから困る
マンションは買うもんじゃないな

4 ：

ずっとインフレ基調だったから売れてたんだよな。
今の１千万円が、１０年後も同じ価値なら、買った瞬間に半額になる品物なんて誰も買わないよ

5 ：

>>3
>マンションは買うもんじゃないな
建物が100年以上持たないと、マンションは損。
戸建ても50年持たないと、買う方も、貸す方も借りる方も、損。
建築業と金融業だけ儲かる。

6 ：

土地が残るなら景気はさほど関係ないよ

7 ：

経験者の>>1が語るから重みが違うよなｗ

8 ：

ローンを返すだけの人生になっても
嫁とガキの衣食住だけギリギリまで守れたら良いよ
俺みたいな低層には、家なんて贅沢なもんをゲットして
家族が居るってだけで幸せだ

9 ：

>>8
同意同意!

10 ：

>>1よく読むと、死ぬまでの間にマンションを残せてない件

11 ：

うちの実家は築35年くらいの漫ションだな。
親父は1年くらいで返しちゃったみたいだけど。
立て替えはまだみたいだけど、この先どうなるんだろ。

12 ：

>>6
もう土地神話も崩壊してるけどな

13 ：

俺、戸建だけど、土地神話は崩れると思うよ。
土地が残ることに期待しない方がいいよ。

14 ：

どういう風に崩れると思ってるの？
脳内戸建所有者になってマンション買った自分を擁護しても
惨めになるだけだよ？

15 ：

マンション寿命35年ってｗｗｗｗ
戸建じゃないんだからさｗｗｗｗ
外断熱マンション買えよ
100年住めるから

16 ：

マンションなんか遺したら子供がかわいそう。
負の遺産のいい例だよ。

17 ：

躯体は70年くらいはもつらしいよ。ただ、内装設備やらは30-40年で総取っ替えしたほうが
いいってさ。だいたい戸当たり300-400万。35-40年後に修繕積立金がそんだけ積み上が
ってたらセーフだけど、そういう優秀な理事会は少ないらしい。
あ、これは築30年くらい、マンション草創期にたったやつの話ね。立体駐車場、床暖、ディス
ポーザー、セキュリティシステム、タワマン、コンシェルジュサービスとかの最新ハイテク
マンションの30-40年後の修繕・維持費は誰にもわかりません（Ｗ

18 ：

特に海に近いタワマンがどうなるか興味深い。

19 ：

築35年の古マンすら追い出されるってのが恐ろしい話だ
ローンと維持費払い続けて何も残らないというものをよく
買う気になるもんだ

20 ：

>>17
内装設備は修繕積立金塚ワンだろ

21 ：

だな
修繕積立金が使われるのは、あくまで共有部分のみ
それとは別に自分で勝手に修繕積立金を積み上げておかないと
内装設備の総とっかえも無理

22 ：

200年耐性のあるハイグレードマンションも売り出されてるけど（まだ数少ないけど）
それだったら大丈夫。

23 ：

理論や理屈上200年耐性ってことで、実際は誰も分からないよ

24 ：

>>23
確かに
実績が出てるのは海外で日本の気候とは違うからな
でも何の対策もしてない物件よりはましだろ
＋500万なら出す価値はあるんじゃね

25 ：

最近築２年のマンション買ったけど、どうも三流デべだったようで欠陥マンション
じゃないか心配だ。施工会社はとっくに潰れているし。
せめてあと１０年無事に持って欲しい。

26 ：

新築買うのは勇気がいるな
定評のあるバブル前後の中古物件の方がいいんじゃね？

27 ：

管理費が高いぞー

28 ：

いずれ中古マンソン購入の目安として
・修繕計画の有無
・バランスシートの作成（積立金が十分あるかどうか）
・理事会は機能しているか
などが、公表義務になって中古マンソン価格に影響しそうな気がする

29 ：

>>28
最初の２つは今でも重要事項説明の記載事項になってるし
それ見て、買うのをやめる人がどれくらい居るかは知らないけど、前もって不動産屋に聞けば調べられるんじゃね？

30 ：

産廃マンションは増える一方なのにどうすんのかね

31 ：

ﾘﾌｫｰﾑ番組で築３７年ﾏﾝｼｮﾝやってたが・・・・・・・
ｺﾝｸﾘｰﾄの壁ってぶち抜いていいの？
外から見える玄関ドアは絶対にいじれない。
もちろん外から見える、そもそも共有部分のベランダも。
でも、壁はぶちぬいていいの？

32 ：

構造壁じゃなければ絶対だめということはない。

33 ：

何このスレおもしろいｗ
築20年で1000万　鉄筋　30戸　
10年後に600万位で売れりゃいいと思案中だけどマズイかな？　

34 ：

きっと売れない

35 ：

10年後ならどーだろね
当然短期で返済するんだろうから損は少なそうだけど諸経費や手数料入れると足出そうな悪寒
ギャンブルだけど立地良かったらいいんじゃね

36 ：

車にすら興味が無い若者は家に憧れとかない。
その世代がおっさんになって中古を買ってくれるなんて思えないんだが。

37 ：

>>36
安いなら需要はあるさ
主にそれしか買えないって人だが
築30年の中古を憧れて買う奴なんかいないよ

38 ：

今1000万という時点で不人気物件てことになるから、10年後の売却は厳しいと思うな。
管理費、修繕費、駐車場で3万はかかっちゃうしね。
古い物件は修繕費が2万とかかかるから余計に厳しい。

39 ：

>>36
そういう人は大体貯金もしてないし、
物件の価値も無いから銀行のローンの審査が降りない。

40 ：

高層マンション検討してるんですが
災害時のエレベーター対策どう？
信用しても大丈夫ですか？

41 ：

購入はやめたほうが良いんじゃないか？
としか言えない。
都心や神戸や横浜の賃貸で住むには、子供いなくて通勤やなんら便利なら、
とっても羨ましい。
一時的な物だけど。

42 ：

俺なんかリストラされてもうローンが払えない。
自己破産するしかないな。

43 ：

>>42
まじっすか、売るしかないしょ

44 ：

だから、「需要と供給」ってのがあって・・

45 ：

>>43
残債が3300万。売ると2800万だからどうしようもないなぁ。

46 ：

>>45
銀行にしっかり理由話せよ
利子分だけ払えば支払いかなり待ってくれるぞ
その間に転職しろ

47 ：

しかしさぁ。
先月半ばまでは、バカみたいな大量在庫がネットに出てたのに、ゴールデンウィーク前に、値崩れ対策で半分以上は隠したよね。
あの隠した分は、これから小出しに売るの？
それで値崩れせずに全部売れるとでも思ってんのかね？
秋に新保険も発売になるのに…。
間に合わないじゃん。

48 ：

ﾅﾑﾅﾑ〜

49 ：

マンションを買うなら一戸建て。
マンションの場合は、もし５０００万で買った場合プラス１５００万はかかる。
管理費である。
それに実際には土地が無いし、部屋の壁の内側しか自分の物ではない。
一軒家の場合は、土地も自分のだしリフォームをしてもなんでもできる。

50 ：

一戸建てと比較できるのは安いファミリーマンションだけだけどな
ミニ戸や建て売り買っちゃった悲惨な人はたくさんいるからなぁ。
広い土地持ってて注文住宅で腕のいい業者知ってるなら戸建てが最強だろうけど。

51 ：

>>49
もっとお勉強しまちょうね〜

52 ：

↑お前はもっと煽りの勉強しろw

53 ：

戸建の比較はスレチです。
比較スレで思う存分どうぞ。

54 ：

１．頭金を１千万円用意します。
２．頭金でマンション買わずにETFにでも分散投資し、賃貸に住みます。
３．年平均５％のリターンがあります。
４．初年度は年間５０万円の配当金があり、これを１２で割ると月４万円の家賃が浮くことになります。
５．しかし、配当金は使わずに再投資します。
６．複利効果により、１５年後には投資資金２千万円、年間約１００万円の配当金になります。これを１２で割ると月８万円です。
７．家賃は配当金によりどんどん相されるわけ。
８．ちなみに３０年後には投資資金４３００万円、年間２００万円の配当金になります。
９．その金で老後の家でも買いましょう。

55 ：

>>45
うわぁ
ご愁傷様だねぇ〜
借金だけ残るねえ
ちなみに売るにしても残額を返せるアテがきちんとしてないなら
銀行が抵当権外してくれないんじゃないのかねえ

56 ：

>>54
３．で早くも躓く予感

57 ：

>>56
同感。頑張って１．５じゃね？

58 ：

アメリカの株式市場の年平均リターン
　１８０２〜１８７０ 　７．０％
　１８７１〜１９２５ 　６．６％
　１９２６〜１９９７ 　７．２％
　１８０２〜１９９７ 　７．１％

59 ：

>>58
中国もインドもいねーし、共産圏もカウント外だし、スタート台低いし、平均寿命短いし、日本じゃないし。そんな数字見せられても楽観できない

60 ：

購入総額の50％を頭金で用意できるなら、維持費を含めて
マンション買っても将来もあまり心配いらないと思う。
購入総額の30％以下しか頭金がないなら、買わない方がいい。
30-50％の人は、収入の安定性次第だな。

61 ：

悲劇っていうより喜劇だな

62 ：

先月築3年のマンション買って、今日ポスト見たら修繕積立金改定の書類が入ってた。
2倍から2.7倍になるらしい。
管理会社が予算の赤字を報告したのが4月だそうだ。
買う前に言えよ…。

63 ：

>>62
ご愁傷様
管理会社も何してんのかわかんないね
やっぱマンションって完全な負債だな

64 ：

>>62
5000円だったのが1万3000円位になるということか？
築３年でもうそれか。

65 ：

>>64 6120が16530円になります。
住民からのアンケート結果で何倍になるかは決まるらしいけど。
2倍だと一時金40万、2.5倍だと11万、2.7倍だと一時金なし。

66 ：

ひでえｗ
最初の設定金額は何だったんだ

67 ：

>>65
何でそんなことになってしまったのですか？
マンション買ってしまい今度入居するのでとても不安です。
中古の売値を見ていると築１５年くらいで6000円くらいのところもあるのに。

68 ：

当初5年間が3000円くらいで
5〜10年目が1万数千
10年目〜は2万くらい
って修繕計画のところは結構あると思うけど

69 ：

>>68
でも３年目でそうなら早すぎないか？

70 ：

はやすぎる死か

71 ：

>>67何でも何も初めて聞いたのでw
不動産屋も修繕積立金について特に問題あるとも言ってなかったし。
物件紹介されたのは4月、騙された気分です。

72 ：

>>71
買う前に修繕計画書や総会の議事録、会計報告書なんかを取り寄せて
専門家に見てもらうとかしなきゃいけないんだろうね。
仲介の不動産屋はそこまでやってくれないだろうし。
お気の毒です。これ以上ぼられないように
落ち着いたら理事長とかになって管理会社のあいみつとってください。
本当にマンション業界ってのは素人騙すことしか考えてないクズばっか。

73 ：

>>71
参考までに３年落ちって元値のナンパー引きで買えるもんなの？
もし安かったら売主がわかってて売り逃げしたとか？
もっとも自分は１年半落ちを元値の１０パー引きで買ってしまった負け組みだがorz

74 ：

>>71ありがとうございます、頑張りますw
>>72確か最初の値段から1000万円は安くなってたと思います。1番最後に売れ残ってた部屋でした。

75 ：

ていうかマンションって本当に大変なんだなあ

76 ：

>>74
管理会社の予算赤字つーのは、つまり
売れ残りの部屋分の管理費、修繕積立金が
たまっていたってことね。3年分
んでそれを住民に負担させるって事か…
その辺の契約はどうなってたんだ？

77 ：

デベは売れ残りの部屋分の管理費修繕積立金は負担しないって内容の
特約事項が契約書に入っているのが普通ですな。

78 ：

普通、中古マンションの修繕積立金の残高って、重説受けるまで分かんないよね？
それ見て買うのやめる人ってどれくらいいるんだろな

79 ：

ふつう事前に管理会社に資料提供させる

80 ：

>>79
管理会社に居るけど、成約直前まで重説用の資料請求が来ない場合がほとんどだよ。
管理費・積立金の月額とか、駐車場の空きとか、ペット可かどうかとかはよく電話で問い合わせが入るけど、積立金の残高はほとんど聞かれたことがない。
他の部屋で仕入れた情報を使い回しているのかもしれないけど。

81 ：

>>80
購入検討してるっていう一般人(エンド)が修繕計画書とか総会の議事録、会計報告見せてって言ってきたら見せてくれたりコピーとらしてくれるもんなの？
それともそういうのは理事会が持っててそっちに請求するもんなの？

82 ：

>>81
多分、理屈からいけば見せないとならないんじゃないかと思う。（利害関係人ってことで）
ただ、そこまでするなら、売り手（＝現区分所有者）に対して言ってくれた方が、あとあと問題にならないので、助かる。
現区分所有者が、買い手に情報を伝えるのは、何の問題も無いし。
もし、現区分所有者がちゃんと議案書等を保管していなくても、請求すれば手に入るので、現区分所有者から理事長宛に請求すればいい。
それを、現区分所有者が出したがらないなら、そんな物件は手を出さない方がいいよ。何か問題あるから

83 ：

>>82
ありがと。そらそうだよね。参考になりました。

84 ：

>>83
そういう資料を取り寄せたら、具体的にはどんなところに注目して読むべきなんですか？

85 ：

修繕計画に無理がないか
管理費、修繕積立金に不足．滞納暦がないか
問題のある建物だと予定外の出費が多かったりする

86 ：

>>84
個人的には金払って中立的なプロに見てもらったほうがいいと思うけどね。
１０万くらいで現地立ち会いとかもしてくれるはず。

87 ：

>>86
中立的なプロを探すのが、難しいんだよなｗ
身内や古くからの友人などに、見る目がある業界関係者がいればいいけど。
マンション購入者の立場に立ってアドバイスする業態ってのは、少なくとも現在は国内では成り立っていないよ。
ある意味、マンションを含めて不動産を買う時点で、「プロ」であることを要求されてるよ。自信がなければ、市営住宅に住む方が何倍もマシ

88 ：

廃墟状態（軍艦島の高層アパートみたいな）になってもマンションって
住めるかな？
水は、公園からバケツで運んできたり、上下階の人と協力して
ポンプを購入。ゴムホースで上階まで運ぶとか。
エレベーターが無いから、登るのは階段だけど、降りるときはロープを
使ってレスキュー隊みたいにバルコニーから降りるとか。

89 ：

毎日がサバイバルでいいなら住めるんじゃね

90 ：

たしかにねえ。業界あげてシロウトはめ込むのが不動産業界だからね。
でもまあ競合他社とか建築業界の知人とか、バイアスかかるの前提に
アドバイス受けてみる意味はあると思うけどな。シロウトが一生懸命勉強しても限界あるでしよう。
ホームインスペクションとか掲げてるとこもいくつかあるじゃん

91 ：

>>88
人間がそこに住んで生活している限り、それは廃墟じゃないよ。
水は、公園まで行かなくても、間違いなく敷地内で汲める。汲むだけなら、１０階位ならポンプなしでも十分水は上がるし
>>エレベーターが無いから、登るのは階段だけど、降りるときはロープを
使ってレスキュー隊みたいにバルコニーから降りるとか。
階段で上るなら、普通に階段で下りればいいし。もし本当にそんな状態になっていれば、住民は半分も居ないだろうから、下層階の空き部屋を占拠すればいいんだし
エレベーターが無いのが致命的なように思うかも知れないけど、数十年前まで５階建て・エレベーター無しの団地が「近代的な住宅」だと思われていたんだからさ

92 ：

>>88
ttp://mentai.2ch.net/estate/kako/999/999418982.html

93 ：

中古物件の価格を見て、高いか安いかを判断する時は、
35年償却を頭に入れて計算すれば吉?(地価変動を無視した場合)
例: 築10年 (新築時3500ﾏｿ)
3500/35=100
100*10=1000
3500-1000=2500ﾏｿ(適正中古価値)
って感じ?
それか中古の時点で8掛けしてから、35年償却くらいが妥当ライン?
例: 築10年 (新築時3500ﾏｿ)
3500*.8=2800
2800/35=80
80*10=800
2800-800=2000ﾏｿ(適正中古価値)

94 ：

周辺相場の方がよっぽど重要

95 ：

>>94
じゃあ、ベースを「新築時」の価格ではなく、
周辺の新築物件の価格をあてがえばなんとか形になる？

96 ：

設備の違いを計算に入れられればそんなもんじゃね

97 ：

>>93
周りの賃貸と比較する時は35年償却で考えるのは正解。
「一生住めるんだから絶対買った方が安い!」ってのは浅はか。
ローンを組むなら利息も計算に入れろ。
それでも安いなら買った方がいいだろう。

98 ：

35年で考えたらほぼ買ったほうが得な計算になるだろ
20年から25年くらいで考えるべき

99 ：

新築時の価格なんて現在の価格に何の影響もないぞ。
その時の市況がバブってれば高めの価格が設定されるし、
市況が悪ければどんどん値引きされるし。

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