【不動産】「すぐに店が潰れる土地」の怪 [13/04/10]

1 ：2013/04/20 〜 最終レス ：2013/04/29

「この場所、また店が変わった？」「ついこの間新しいラーメン屋ができたと思ったら、
また別のラーメン屋に変わってる」……一見、立地はよさそうなのに、なぜか店が長続き
しない「不毛の地」を、誰もが一度は目にしたことがあるだろう。「悪い霊でもいるんじゃ
ないの？」なんてオカルト解釈で片付けたくなるような不可解さ。その謎にせまる！

「すぐに店が潰れる土地」の問題点とは何なのか？　立地判定のプロである「SORB」（
http://www.sorb.co.jp/）の大内正幸氏に聞いた。

「飲食店の場合『売り上げの7〜8割は立地で決まる』と言われます。“駅前のロータリー”
とか“交差点の角地”などは、店を出す側にとってはのどから手が出るほどほしい土地。
当然、賃貸の場合は家賃が跳ね上がるんですが、新しい店を出すという夢と希望に溢れた
人々は『いい土地なら繁盛するに違いないから、家賃が多少高くてもおつりがくるだろう』
と考えてしまうんですね」

　ところが「一見いい立地」が、本当にいい立地とは限らないのが現実。

「とある国道沿いの交差点の角地は、下り坂の途中にあるのがネックになっていました。
つい通り過ぎてしまったり、少しばかり車が止めにくかったりするだけで、もうその店には
『わざわざ行かなくてもいい』ということになってしまう。警察署がすぐ近くにあるという
だけでも、ドライバー客は無意識的に忌避してしまう傾向にあるようです。スピードや
シートベルトを気にしているうちに、店の存在を見逃してしまったり……。一方、ラッキー
なケースでは、横断歩道の位置が数十m横にズレて、店のどまん前になっただけで売り上げ
が15％増えたというファストフード店もありました。裏を返すと、数十m横断歩道が遠く
なれば、売り上げが15％落ちる可能性だってあるということです」

　ほんのちょっとした動線の違いで売り上げに大きく差が出る――それが「立地」なのだ。
素人目で見た「いい立地」に、あまり大きな意味はないのである。

「ですが、このように一見些細な問題点は、往々にしてスルーされます。『何度も店が
変わっている』という事実を、新しい借り手も知らないわけではないんですが、『それは
前の店の経営手腕が悪かったからだ。自分ならもっとうまくやれるはず！』という期待
（願望）に取って代わられてしまうんですよね……」

　かくして、本当はたいしていい立地でもない場所に、相場より高い家賃を払うハメになり
、思ったように繁盛もせず、結局は資金繰りに行き詰って店をたたむ……そんな負のサイクル
が、「店がしょっちゅう潰れる土地」の伝説を作り上げているのである。

　大内氏いわく「しょっちゅう店が潰れる土地で、例外的に成功した！というような話は、
残念ながらほとんど聞いたことがありません」。やっぱり……（泣）。

　読者の身近にもそんな土地があれば、「隠された問題点」が何なのか、推理してみるのも
一興ではないだろうか。　＜取材・文／琵琶子＞
ソース：日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/412119
http://nikkan-spa.jp/wp-content/uploads/2013/03/heiten-188x300.jpg

2 ：

隣近所に基地外や中韓人が住んでない事の方が大事

3 ：

うちの近所にも2カ所あるな
ひとつは坂道の途中で何度も店子変わっていまは来店者のいないピザの宅配
もうひとつは細い道で慢性的な渋滞、ラーメン屋が7、8回入れ替えしてる

4 ：

郊外の国道の下り線側はだめ

5 ：

あるある
俺の近くでも、飲食→コンビニ→パチンコ屋→今は廃墟
これが約10年ほどの出来事だった。
原因は、国道の慢性大渋滞でした(^^)v

6 ：

>>4
そうかな？
俺の近所の国道4号線は下り線側の店ばかり繁盛して
上り線側はしょっちゅう潰れているよ
俺の家から南北20km圏内の4号ではコンビニの数が
上り線側は４〜５、下り線側は覚えているだけで10以上ある

7 ：

ローソン→ラーメン屋→健康食品屋→カーテン屋→空き
>>4の「郊外の国道の下り線側」だわw

8 ：

>>1
立地判定のプロ？
ハハ、まだ経験が浅いなw
本当に旨いモノを出す店、イイ品物を売る店は、客の方から探してでも来るよ。
路地裏でしかも地下の奥まったところで誰にも気付かれないよう営業してる店でも、特定客で繁盛してる例はいくらでも知っている。

9 ：

マズイ店でも立地が良ければ繁盛する
マニア向けや美味い店は賃料に金かけない方が良いわな

10 ：

地方はスタンドの廃業で土地が空いて空き地にはファミレスやコンビニが入ってる

11 ：

親父から子供のころ聞いた話だと
三叉路の突き当たり、昔川だったところ、
道路より店の玄関が高いところは、だめみたいだね

12 ：

>>8
だからそういう店は賃料の安い路地裏に出すべきなんであって、
賃料の高いロードサイドに出す店とは初めからコンセプトが違うんだよ
頭弱いなぁ

13 ：

うちの近所は、幹線道路から住宅街に入るゆるい上り坂の途中。
コンビニが３店、数年ごとに開業ー＞廃業、
最後に小児科クリニックになって、これが、１０年間ぐらい、続いている。

14 ：

アキバの某所・・・
どちらかというとピンチの店が駆け込み続けるからではないかという肝

15 ：

小田急の読売ランド前駅あたりはそういう場所が多い。なんで、家賃は都心では
考えられない程安い。

16 ：

>>6
上り（都市部）に会社が多くあるから、
行き（上り）は忙しいから店には立ち寄らない。
帰り（下り）は暇つぶしにふらっと立ち寄って帰るってことか。

17 ：

>>11
道路より店の玄関が高いってのは色々思い当たるね。

18 ：

＞裏を返すと、数十m横断歩道が遠くなれば
＞売り上げが15％落ちる可能性だってあるということです
怖ええっ・・

19 ：

近所にあるな、覚えてる限りでも和菓子屋、コンビニ、ゴルフ中古、洋食器、携帯電話…
別のとこだと熱帯魚、散髪屋、今はたこ焼き…が潰れたとこだな、なんか人の良さそうな夫婦だったのに
気の毒に

20 ：

もう何度も挙がってるが
慢性的な渋滞道路沿いの店はキツいね

21 ：

ミニストップ→日雇い派遣会社→ローソン→サンクス→レオパレス
という場所がある。

22 ：

この手の話はこち亀思い出す

23 ：

>>12
オマエ、スレ記事を読んで理解できなかったのか？w
今、問題にしてるのは賃料が高いか安いかを問題にしてるんじゃねえぞw
客に利用しやすいかどうかを語ってるんだぜ。
（コイツはチョンか？　日本語がまともに理解できんようだが）

24 ：

両津「横断歩道が近くにないなら、近くに作ればいいだろ」

25 ：

>>23
＞かくして、本当はたいしていい立地でもない場所に、相場より高い家賃を払うハメになり
普通にそういう記事だけど

26 ：

軽く語ってるけど、潰れた店の人は人生賭けてたんだろうなぁ…
の割にはほとんど営業に工夫が無いが

27 ：

何回も店が潰れてたけどコンビニにしたら繁盛してる場所ある

28 ：

確かに立地が良いのに次々と潰れる店はあるな。
街中で駐車場は無いが、人通りまあまあなんだけど
外から丸見えになる店とか。
飲食店は見えすぎても見えなくても入りにくい。

29 ：

ヤマザキマート→セブン→ローソンときて、地主さん節操無いなと思ってた
（いっぱい土地持ってるから道楽らしい）
冗談で次はポプラがいいですねって言ったら去年ポプラになったw

30 ：

>>26
「人生賭けてる自分」に酔って満足しちゃってる人もいますからねえ

31 ：

>>25
だから、オマエは日本語が理解できないチョンと言うんだよw （それとも小卒の低脳かい？）
オマエの示した一文は、「立地条件がよければ（客が寄り付けば）、妥当な家賃」って意味だぜ。
家賃が高いことを問題にしてるんじゃねえぞw
立地が悪いことを問題にしてるんだよ。
（しかし、オマエのような低脳には、こう説明しても理解不能か？）

32 ：

>>31
客が入らないのに家賃が高いから潰れるんであって、
客の入り相応の家賃だったら潰れないってことなんだけど

33 ：

>>29
いるんだよねそういう羨ましすぎる資産家って
知り合いの大地主はコインランドリー始めたわ
人件費かからないのがいいんだとさ

34 ：

>>32
で、オマエは、このスレ記事を、あくまで家賃の高さを糾弾した記事って思ってるってことだな？w
ま、これ以上、低脳を相手にしようと思わないが、
この記事を書いた者は、「立地判定のプロ」って肩書きがあるが、
「立地判定の専門家」とは、家賃の適性（高いか安いか）を判断する者じゃなくて（それは不動産鑑定士の仕事）、
その立地に客が寄り付くかどうかを判断するプロであることを言っておいてやるよ。

35 ：

家賃以外にいろいろ経費はかかるからな。

36 ：

>>17
自分の中では、三叉路の突き当たりが結構高確率で
店が変ってる気がする

37 ：

当然潰れる店は賃貸物件
自己物件は少々客が少なくても潰れない

38 ：

交差点は一見よく見えても、車の出入りが難しくて最悪
大きな国道沿いも、対向車線の車は出入りが出来ない
結局、立地は正直だ
立地の悪い場所に、客は入れない

39 ：

個人的には駐車場から出にくい店も敬遠するな。
出入り口の角度とかｗ

40 ：

影で朝鮮人の嫌がらせとかがあったんだろうな

41 ：

昔は国道沿いは流れが多くて好立地扱いだったけど、今はそこから一本入ったところが狙われてる。
サイゼリヤと西松屋が戦略的にやってる。

42 ：

ドライバーや顧客の視点で店を見ればいいだけ、単純

43 ：

>>31
傍目にもそろそろみっともないぞ
いつまで恥をかき続けるんだい･･･

44 ：

いいものを提供していれば客は来る
自分ちの前のバス停が50メートル移動して行ったからって
それで店がダメになるというのは
扱っている商品がクズということ

45 ：

幹線国道沿いには店を作らせるな
流れが悪くなってバイパス作った意味がない

46 ：

　
・・・
・・・からす・・・
その場所で、なんとかしてどうにかなにかをやろうとしても、
結局、なんともならずにお店がカラになって、潰えてしまう・・・
そりゃもう、どう考えたってそれは、枯らすの怪異だよ、あら○ぎくん

47 ：

>>6
だな、下りの方が繁盛するとおもう。

48 ：

>>23
何を偉そうにｗｗｗ

49 ：

つうかね 素人や新規は店舗しか見てないから思惑外れて潰れる
ビジネスってのは見えない利益もある
店舗はトントン特殊需要で稼いでる個人は多い
法人需要
外国人需要
公的需要
ニッチ需要
それらに応えて稼いでる個人は多い
材料単価下げるためについでに店舗やってる店は多い

50 ：

> 裏を返すと、数十m横断歩道が遠く
> なれば、売り上げが15％落ちる可能性だってあるということです
そこは13％では？

51 ：

ようするに借りるほうが騙されて高い家賃を払ってるんじゃないｗ

52 ：

大きな駅の近くで人通りが多く、普通の商売やれば繁盛しそうなところで
風俗店を開いている人がいますが、あれって何なんでしょうかねぇ？
ああいう店は人通りが少ないほうが入りやすいのに。。。

53 ：

>>26
おうおうにしてパチンコに１０万掛けるとかの感覚の人が多い

54 ：

>>38
　近くに美容院と飲食店がテナントで入っているマンションがあるが、
美容院は繁盛しているが、飲食店の方が２年ぐらいで潰れる訳が分かったわ。

55 ：

>>28
外から丸見えってのは色々工夫の余地あるんだろうけど、してないんだろうな。

56 ：

>>49
だな、総合的経営できるかどうかだな

57 ：

福岡だと、福岡に一号店が最近出来た●●●●カレーの場所がそうだわｗ
あそこ無茶苦茶良い立地に見えるのにｗ

58 ：

しかし土曜日も早起きして２ｃｈご苦労なこってすな

59 ：

1〜2年で飲食店舗交代を繰り返していた場所にある飲食店が入った
毎日盛況で支店を出すこともできるようになった
味だけじゃ〜というけれどやはり基本

60 ：

>>58
早起き…って呼べるのは、4時5時起き位までだよ

61 ：

>>3
宅配ピザに来店者・・・・・

62 ：

まあ未だにオフィス街蕎麦屋で「昼から夕方までの商売で土日休めていいね」
なんて店主に言うリーマンいるからね
朝から仕込みして土日は他店にバイトしてなんとか喰ってる蕎麦屋店主を見抜くのは一部だけ

63 ：

>>62
銀行は午後3時で閉まって楽ですねとかいう人ですねｗ

64 ：

おまえらの知ってる場所をMAPで示してその場所をみんなであーだこーだと議論したら楽しそう

65 ：

>>36
風水でも三叉路の突き当たりは大凶相と言われてるよねぇ
現実問題、車通りが多い三叉路だと、突き当たりの家に車が突っ込むことがあるし
無意識下そういう不安があるから長居したいとは思わなくなるんで、売上が落ちるんだろう。

66 ：

>>63
いや、あれは楽なんだよ。

67 ：

>>64
いいね

68 ：

そういう立地は確かにある。
が、デカイ毒々しい看板を出したり、山岡家のような
クドイ飲食店とは相性が良いのか、そこそこ繁盛しているようだ。
毒を持って毒を制す

69 ：

>>11
つ 深夜食堂

70 ：

どまん前なんて日本語はねえよ、バカ

71 ：

意外と多いのが「物言う地主」。
ただ土地貸してるだけなのに、あれこれ経営に口出ししてケンカ別れになるパターン。

72 ：

>>31
恥ずかしい奴だな。
他人を罵倒すれば自分を正当化できると思ってるのか。

73 ：

>>64
場所によっちゃ、ストリートビューで周りの雰囲気も分かるからな…。

74 ：

一昔前、自動車が少なかった時代は、道路はそのまま広場でもあった。
しかし自動車が増えると、道路は単なる危ない場所になった。
広い大通りに面した場所は、昔は良かったが今は悪い。
しかし路線価だけは無駄に上がってしまう。

75 ：

昔は、日掛け金融が食い物にするために開業させていた時代もあった
が。
ラーメン屋が次々に店名代えて営業していた。

76 ：

家賃が相場より高いんだよ
大家ががめついだけ

77 ：

>>8
少人数で回す店で固定客ついたら勝ちだよな。

78 ：

立地と言えばうちの地元に町外れの島との境目にある橋の上というウルトラ僻地に
店主が手作りでお店を作ったボロっちい掘っ立て小屋があるんだが、あ、ラーメン屋です
20年続いて、この度街の方に二号店出来てた、駐車場が舗装してない砂利にロープ張っただけって言う
本店のポリシーを貫いてた

79 ：

すぐに潰れる店は、ほぼ例外なく風水で悪い相が出てくる。
風水ってオカルトにしか見えないけど、結構当たるから馬鹿にできないよ。

80 ：

ホープ軒のそばのあのビル…

81 ：

まあ普通のリーマンには関係ない話
チェーンなら設備は他店に回せるし内装は叩ける
脱サラなど新規が都市の駅前などちゃんとした立地にちゃんとした設備入れて開店するなら
賃貸でもこみこみで開店資金3000万〜の博打だ
売れても売れなくても月に100万は支払いがある

82 ：

うどん屋→たい焼き屋→石専門アクセサリー屋→空き店舗
真横のレストランとローソンは繁盛してる謎

83 ：

>>81
初めから豊富な設備を用意する奴も居るからな
資金繰りが皮算用すぎる

84 ：

店のクオリティが高ければ立地なんぞ関係ないわ
そもそも立地が良くなければいけない時点で負けてるんだよ

85 ：

>>1
>『何度も店が変わっている』という事実を、新しい借り手も知らないわけではないんですが、
>『それは>前の店の経営手腕が悪かったからだ。自分ならもっとうまくやれるはず！』
>という期待（願望）に取って代わられてしまうんですよね……」
特亜になんど苦汁をのまされても絡みたがる政治家や財界人が後を絶たないのは
そういう功名心を利用されるからなんだな
謙虚に歴史に学ばないとね(´・ω・｀)

86 ：

あるある
サイゼリヤ→かつや→ステーキのけん→別の飲食店
サイゼリヤ潰れてから2、3年しかたってない。
大きな駐車場はあるけど、反対車線から入りにくいのが
ダメなのかな。

87 ：

>>84
立地が悪くてもやっていける店なんてごく一部だ
そして、そういう店は立地が良かったら更に繁盛する

88 ：

>>8、>>23、>>31、>>34
自称立地判定のプロが何か言っててワロタｗ
さぞ儲けてるんでしょうね立地判定でｗｗｗ

89 ：

>>31
君人生失敗するよｗ

90 ：

交通量の多い幹線道路沿いで裏道から出入り出来ない店

91 ：

つうか商品に自信があるならイベント出店から始めたらいい
イオンやヨーカドーやらデパートやら
いくらでもピンハネビジネスが短期テナント募集してる

田舎に小さな工場さえあればいい

92 ：

>>84
潰れる店はそう思って店を開いているんやろな。

93 ：

近くにも確かに１階のテナントが直ぐ潰れる所があって、「韓国焼肉」と言う
看板を出してた焼き肉屋が珍しく粘ってたんだが、この前潰れた。
ところが２階の居酒屋はずっと続いてるんだよね。
何で？

94 ：

うどん３玉無料とかしてる店とかあるけど、客はあそこのうどんは美味しくないから
量で吊ってるんだろうなと勘ぐるわけ、一々、３玉無料だから入ろうとは思わない
うどんぐらい自分で作れるとかって話。でも経営に工夫をしようという点は評価できる。
あと飲食店は清潔感が命。

95 ：

店舗経営もそうだけど、客の立場に立った経営が重要とおもうよ。
客はどう考えるのか、心底考えないと行き当たりばったりの性格のやつは
必ず失敗する。

96 ：

>>93
飲食店用テナントは1階の賃料が高いというのも影響しているだろうね
あと、日本では焼肉と言ったら牛を食べたがる人が多いから需要の問題もある

97 ：

>>8-9
不特定多数を相手に展開しようとしてる小売りや飲食の話なのに
ニッチな客層相手の話をして人とは違う俺ってカッコイイか？
お前ら絶対経営には向いてないｗ
無理して独立しても借金作るだけだからしっかり社蓄やってろ

98 ：

>>84
絶大なネームバリューとか唯一無二の商品とかもっているわけではない
大多数の商店にとっては重要な事だよ。
守られているサラリーマンには理解できないだろうが

99 ：

小田急の生田駅周辺もそういう感じ。
単純にベッドタウンだから、わざわざ地元で飯食って帰ろうっていう奴が
いないってすぐに気づくんだけどな・・・地元民なら
わからん奴が店作って半年で撤退していく。

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